Il 2021 è un anno in cui cambieranno alcune cose in ambito legislativo e regolamentare. Questo è anche il caso della tassa sui trasferimenti. Il 12 novembre 2020 la Camera dei Rappresentanti ha approvato un progetto di legge per l'adeguamento della tassa sui trasferimenti. Lo scopo di questo disegno di legge è migliorare la posizione dei principianti nel mercato immobiliare rispetto agli investitori, perché gli investitori sono spesso troppo veloci nell'acquistare una casa, specialmente nelle città (più grandi). Ciò rende sempre più difficile per i principianti acquistare una casa. Puoi leggere in questo blog quali modifiche si applicheranno a entrambe le categorie a partire dal 1 ° gennaio 2021 ea cosa dovresti prestare attenzione di conseguenza.
Le due misure
Al fine di realizzare l'obiettivo del disegno di legge sopra descritto, saranno introdotte due modifiche, o almeno misure, nel campo della tassa di trasferimento dal 2021. Si prevede che questo aumenterà il numero di transazioni immobiliari da parte degli acquirenti iniziali e diminuire le transazioni immobiliari da parte degli investitori.
La prima misura in questo contesto si applica agli antipasti e, in breve, comporta un'esenzione dall'imposta di trasferimento. In altre parole, i principianti non devono più pagare l'imposta sui trasferimenti dal 1 ° gennaio 2021, quindi l'acquisto di una casa diventa molto più conveniente per loro. Per effetto dell'esenzione, infatti, i costi complessivi relativi all'acquisto della casa, a seconda dell'aumento di valore delle abitazioni, diminuiranno. Nota: l'esenzione è una tantum e il prezzo dell'abitazione non può superare i 400,000 € dal 1 ° aprile 2021. Inoltre, l'esenzione si applica solo quando il trasferimento della proprietà avviene presso il notaio civile il 1 ° aprile o dopo Gennaio 2021 e il momento della firma del contratto di acquisto non sono determinanti.
L'altra misura riguarda gli investitori e significa che le loro acquisizioni saranno tassate all'aliquota generale più elevata dal 1 ° gennaio 2021. Questa aliquota sarà aumentata dal 6% all'8% alla data indicata. A differenza dei principianti, diventa quindi più costoso per gli investitori acquistare una casa. Per loro, i costi totali associati all'acquisto della casa aumenteranno per effetto dell'aumento dell'aliquota dell'imposta sulle vendite. Per inciso, questa aliquota non tasserà solo le acquisizioni di non abitazioni, compresi i locali commerciali, ma anche le acquisizioni di abitazioni che non saranno utilizzate o utilizzate solo temporaneamente come residenza principale. In questo contesto, secondo la relazione illustrativa al disegno di legge per l'adeguamento dell'imposta di trasferimento, si consideri, ad esempio, una casa per le vacanze, una casa che i genitori acquistano per il proprio figlio e case che non vengono acquistate da persone fisiche, ma da persone giuridiche persone come le società immobiliari.
Starter o investitore?
Ma quale misura dovresti tenere a mente? In altre parole, sei un principiante o un investitore? Il punto di partenza per rispondere a questa domanda potrebbe essere se qualcuno stia effettivamente entrando nel mercato degli alloggi occupati dai proprietari e non abbia mai acquistato una casa prima. Tuttavia, chi ha diritto all'esenzione iniziale ea chi si applica l'aumento dell'aliquota dell'imposta sulla cifra d'affari, non è determinato sulla base di questo criterio. Non importa per l'esenzione se tu come acquirente hai già posseduto una casa in precedenza. In altre parole, la casa non deve essere la prima casa occupata dal proprietario per poter beneficiare dell'esenzione.
Il disegno di legge per l'adeguamento della tassa di trasferimento utilizza un punto di partenza completamente diverso. La possibilità di essere classificato come titolare e quindi di avere una possibilità di esenzione dal titolare dipende da tre criteri cumulativi. I criteri sono i seguenti:
- L'età dell'acquirente. Per essere considerato un antipasto, devi avere un'età compresa tra i 18 ei 35 anni. Il limite massimo di 35 è utilizzato nella fattura perché l'indagine dell'AFM ha dimostrato che è in media più difficile sostenere i costi per l'acquirente a un'età inferiore ai 35 anni. Inoltre, per l'applicazione dell'esenzione con il limite inferiore di 18 anni, si applica il requisito della maggiore età. Lo scopo di questo limite inferiore è quello di prevenire un uso improprio dell'esenzione degli starter: non è possibile per i rappresentanti legali utilizzare l'esenzione quando acquistano una casa a nome di un figlio minorenne. Inoltre, i limiti di età devono essere applicati per acquirente, anche nel caso in cui una casa venga acquistata da più acquirenti congiuntamente. Se uno degli acquirenti ha più di 15 anni, a questo acquirente si applica quanto segue: nessuna esenzione da parte sua.
- L'acquirente non ha precedentemente applicato questa esenzione. Come accennato, l'esenzione degli starter può essere utilizzata una sola volta. Per garantire che questa regola non venga violata, è necessario dichiarare in modo chiaro, fermo e senza riserve per iscritto di non aver precedentemente applicato l'esenzione di avviamento. Tale dichiarazione scritta dovrà poi essere presentata al notaio civile per poter usufruire dell'esenzione dall'imposta di trasferimento. In linea di principio, il notaio di diritto civile può fare affidamento su questa dichiarazione scritta, a meno che non sapesse che questa dichiarazione era stata rilasciata in modo errato. Se in seguito risulta che tu, in qualità di acquirente, hai applicato l'esenzione in precedenza nonostante la dichiarazione rilasciata, verrà comunque effettuata un'ulteriore valutazione.
- L'uso della casa diverso da quello temporaneo come residenza principale da parte dell'acquirente. In altre parole, la portata dell'esenzione dei principianti è limitata agli acquirenti che vivranno effettivamente nella casa. Per quanto riguarda questa condizione, è anche necessario che tu come acquirente dichiari per iscritto in modo chiaro, fermo e senza riserve che la casa sarà utilizzata in modo diverso da quello temporaneo e come residenza principale, nonché presentare questa dichiarazione scritta al notaio di diritto civile prima dell'acquisizione se l'acquisizione passa per suo tramite. Per uso temporaneo si intende, ad esempio, l'affitto della casa o il suo utilizzo come casa per le vacanze. Mentre la residenza principale include la registrazione presso la congregazione e la costruzione di una vita lì (comprese attività sportive, scuola, luogo di culto, assistenza all'infanzia, amici, famiglia). Se, in qualità di acquirente, non utilizzerai la nuova casa come residenza principale o solo temporaneamente dal 1 ° gennaio 2021, sarai comunque tassato all'aliquota generale dell'8%.
La valutazione di questi criteri, e quindi la risposta alla domanda se si è idonei per l'applicazione dell'esenzione, avviene al momento dell'acquisizione della casa. Più precisamente, questo è il momento in cui l'atto di vendita viene redatto presso il notaio. Immediatamente prima della stipula dell'atto notarile, dovrà essere presentata al notaio anche la dichiarazione scritta relativa alla seconda e terza condizione. Il momento in cui viene firmato il contratto di acquisto non è rilevante ai fini del rilascio della dichiarazione scritta, così come lo è per l'acquisizione dell'esonero degli starter.
L'acquisto di una casa è un passo importante sia per il principiante che per l'investitore. Vuoi sapere a quale categoria appartieni e quali misure devi tenere in considerazione dal 2021 in poi? Oppure hai bisogno di aiuto per fare la dichiarazione richiesta per l'esenzione? Quindi contattare Law & More. I nostri avvocati sono esperti in diritto immobiliare e contrattuale e sono felici di fornirti aiuto e consulenza. I nostri avvocati saranno inoltre lieti di assistervi nel processo di follow-up, ad esempio quando si tratta di redigere o controllare il contratto di acquisto.