Un contratto di locazione ha vari aspetti. Un aspetto importante di questo è il proprietario e gli obblighi che ha nei confronti dell'inquilino. Il punto di partenza per quanto riguarda gli obblighi del locatore è “il godimento che l'inquilino può aspettarsi in base al contratto di locazione”. Dopotutto, gli obblighi del proprietario sono strettamente correlati ai diritti dell'inquilino. In concreto, questo punto di partenza significa due importanti obblighi per il proprietario. Prima di tutto, l'obbligo dell'articolo 7: 203 BW di mettere l'oggetto a disposizione dell'inquilino. Inoltre, un obbligo di mantenimento si applica al proprietario, o in altre parole la regolamentazione dei difetti di cui all'articolo 7: 204 del codice civile olandese. Che cosa significano esattamente entrambi gli obblighi del proprietario, verrà discusso successivamente in questo blog.
Messa a disposizione dell'immobile affittato
Per quanto riguarda il primo obbligo principale del locatore, l'articolo 7: 203 del codice civile olandese stabilisce che il proprietario è obbligato a mettere la proprietà in affitto a disposizione dell'inquilino e lasciarla nella misura necessaria per l'uso concordato. L'utilizzo concordato riguarda, ad esempio, il noleggio di:
- spazio abitativo (indipendente o non autonomo);
- spazio commerciale, nel senso di spazio commerciale;
- altri spazi commerciali e uffici come descritto nell'articolo 7: 203a BW
È importante descrivere chiaramente nel contratto di locazione quale uso è stato concordato dalle parti. Dopotutto, la risposta alla domanda se il proprietario abbia adempiuto al suo obbligo dipenderà da ciò che le parti hanno descritto nel contratto di locazione per quanto riguarda la destinazione dell'immobile affittato. È quindi importante non solo indicare la destinazione, o almeno l'uso, nel contratto di locazione, ma anche descrivere in modo più dettagliato ciò che l'inquilino può aspettarsi sulla base di ciò. In questo contesto, si tratta, ad esempio, delle strutture di base necessarie per utilizzare in modo specifico l'immobile locato. Ad esempio, per l'utilizzo di un edificio come spazio commerciale, l'inquilino può anche prevedere la disponibilità di un bancone, scaffali fissi o pareti divisorie e requisiti completamente diversi per uno spazio in affitto ad esempio destinato allo stoccaggio di carta straccia o rottami metallici può essere impostato in questo contesto posto.
Obbligazione alimentare (regolamento per inadempienza)
Nel contesto del secondo obbligo principale del proprietario, l'articolo 7: 206 del codice civile olandese stabilisce che il proprietario è obbligato a riparare i difetti. Ciò che si deve intendere per difetto è ulteriormente elaborato nell'articolo 7: 204 del codice civile: un difetto è una condizione o caratteristica della proprietà per cui la proprietà non può fornire al conduttore il godimento che può aspettarsi dal base del contratto di locazione. Del resto, secondo la Corte Suprema, il godimento comprende più della semplice condizione della proprietà affittata o delle sue proprietà materiali. Altre circostanze limitanti il godimento possono anche costituire un difetto ai sensi dell'articolo 7: 204 BW. In questo contesto, si consideri, ad esempio, l'accessibilità, l'accessibilità e l'aspetto attesi della proprietà affittata.
Sebbene sia un termine ampio, che comprende tutte le circostanze che limitano il divertimento dell'inquilino, le aspettative dell'inquilino non dovrebbero superare le aspettative di un inquilino medio. In altre parole, questo significa che l'inquilino non può aspettarsi più di una proprietà ben tenuta. Inoltre, secondo la giurisprudenza, diverse categorie di oggetti in affitto aumenteranno ciascuna le proprie aspettative.
In ogni caso, non sussiste difetto se l'oggetto locato non fornisce al conduttore il godimento atteso a seguito di:
- una circostanza imputabile al conduttore in base a colpa o rischio. Ad esempio, i difetti minori della proprietà affittata in considerazione della distribuzione del rischio legale sono a carico del locatario.
- Una circostanza che riguarda personalmente l'inquilino. Ciò potrebbe includere, ad esempio, un limite di tolleranza molto basso rispetto ai normali rumori di vita di altri inquilini.
- Un disturbo effettivo da parte di terzi, come il rumore del traffico o il rumore proveniente da una terrazza accanto alla proprietà affittata.
- Un'affermazione senza un disturbo effettivo, essendo una situazione in cui, ad esempio, un vicino dell'inquilino afferma solo di avere il diritto di passaggio attraverso il giardino dell'inquilino, senza effettivamente utilizzarlo.
Sanzioni in caso di violazione degli obblighi principali da parte del locatore
Se il proprietario non è in grado di mettere a disposizione del locatario in tempo, completamente o del tutto, la proprietà affittata, allora c'è un difetto da parte del proprietario. Lo stesso vale se c'è un difetto. In entrambi i casi, la mancanza comporta sanzioni per il locatore e conferisce all'inquilino una serie di poteri in questo contesto, come la pretesa di:
- Conformità. L'inquilino può quindi richiedere al proprietario di rendere disponibile l'immobile affittato in tempo, interamente o del tutto, o di porre rimedio al difetto. Tuttavia, fintanto che l'inquilino non richiede la riparazione del proprietario, il proprietario non può porre rimedio al difetto. Tuttavia, se il rimedio è impossibile o irragionevole, il locatore non è tenuto a farlo. Se, invece, il locatore rifiuta la riparazione o non lo fa in tempo, il conduttore può rimediare lui stesso al difetto e detrarne i costi dal canone di locazione.
- Riduzione del canone di locazione. Questa è un'alternativa per l'inquilino se l'immobile affittato non viene messo a disposizione in tempo o integralmente dal locatore, o se c'è un difetto. La riduzione dell'affitto deve essere richiesta al tribunale o al comitato di valutazione dell'affitto. Il reclamo deve essere presentato entro 6 mesi dopo che l'inquilino ha denunciato il difetto al proprietario. Da quel momento entrerà in vigore anche la riduzione dell'affitto. Tuttavia, se l'inquilino lascia scadere questo periodo, il suo diritto alla riduzione dell'affitto verrà ridotto, ma non decadrà.
- La risoluzione del contratto di locazione se la mancanza di affitto rende del tutto impossibile il godimento. Se un difetto che il locatore non deve porre rimedio, ad esempio perché il rimedio è impossibile o richiede una spesa che non può ragionevolmente essere aspettata da lui nelle circostanze date, ma che rende completamente impossibile il godimento che il conduttore potrebbe aspettarsi, sia il locatore scioglie il contratto di locazione. In entrambi i casi, ciò può essere fatto mediante una dichiarazione extragiudiziale. Spesso, tuttavia, non tutte le parti concordano con lo scioglimento, per cui resta da seguire un procedimento legale.
- compensazione. Tale reclamo è dovuto al conduttore solo se il difetto, come la presenza di un difetto, è imputabile anche al locatore. Questo è il caso, ad esempio, se il difetto è sorto dopo la stipula del contratto di locazione e può essere imputato al locatore perché, ad esempio, non ha eseguito una manutenzione sufficiente sull'immobile locato. Ma anche, se un certo difetto era già presente al momento della stipula del contratto di locazione e il locatore ne era a conoscenza in quel momento, avrebbe dovuto saperlo o informare l'inquilino che l'immobile affittato non aveva il difetto.
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