Quando si affitta un alloggio nei Paesi Bassi, si ha automaticamente diritto alla protezione dell'affitto. Lo stesso vale per i tuoi co-inquilini e subaffittuari. In linea di principio, la protezione dell'affitto comprende due aspetti: protezione del prezzo di affitto e protezione dell'affitto contro la risoluzione del contratto di locazione, nel senso che il locatore non può semplicemente risolvere il contratto di locazione. Mentre entrambi gli aspetti della protezione dell'affitto si applicano agli inquilini degli alloggi sociali, questo non è il caso degli inquilini degli alloggi nel settore libero. Quale protezione del noleggio è in discussione quando e cosa comporta esattamente la protezione del prezzo di affitto o la protezione del noleggio nel contesto della risoluzione del contratto di locazione, sono discussi in questo blog. Ma prima, questo blog discute la condizione denominata spazio abitativo per l'applicazione complessiva della protezione della locazione.
abitabile
Per l'applicazione delle disposizioni di legge in materia di protezione del canone di locazione, deve essere innanzitutto una questione di spazio abitativo. Ai sensi dell'articolo 7: 233 del codice civile olandese, per spazio abitativo si intende un bene immobile costruito nella misura in cui è affittato come casa indipendente o non autonoma, roulotte o piazzola destinata a residenza permanente. Non viene quindi fatta alcuna ulteriore distinzione tra inquilini di alloggi indipendenti o non autonomi ai fini della protezione dell'affitto.
Il concetto di spazio abitativo comprende anche le pertinenze immobiliari, ovvero le strutture che per loro natura sono indissolubilmente legate alla casa, roulotte o piazzola o che ne fanno parte in virtù del contratto di locazione. In un complesso di abitazioni, questo può essere, ad esempio, il vano scala, le gallerie e i corridoi nonché le installazioni centrali se sono designati per contratto come spazi che non hanno carattere pubblico.
Tuttavia, non esiste uno spazio abitativo ai sensi della Sezione 7: 233 del codice civile olandese se riguarda:
- uso a breve termine dello spazio abitativo; se questo sia il caso è determinato sulla base della natura dell'uso, ad esempio come casa per le vacanze o come casa di scambio. In questo senso la breve durata si riferisce quindi all'uso e non al tempo concordato;
- uno spazio vitale dipendente; questo è il caso se la casa viene affittata insieme allo spazio commerciale; in tal caso, l'abitazione fa parte dello spazio commerciale affittato, quindi per l'abitazione non si applicano le condizioni abitative ma le disposizioni relative allo spazio commerciale;
- una casa galleggiante; questo è un fenomeno che non rientra nella definizione giuridica dell'articolo 7: 233 del codice civile olandese. Una casa del genere non può di solito essere considerata come un bene immobile, perché non esiste un legame duraturo con il suolo o la riva.
Protezione del prezzo di affitto
Se la condizione dello spazio abitativo sopra descritta è stata soddisfatta, l'inquilino beneficerà innanzitutto della protezione del prezzo di affitto. In tal caso si applicano i seguenti punti di partenza:
- il rapporto tra qualità, inclusa l'ubicazione dell'alloggio affittato e l'affitto che deve essere pagato per esso, deve essere ragionevole;
- l'inquilino ha la possibilità in ogni momento di far valutare il prezzo di affitto iniziale dal comitato di locazione; questo è possibile solo entro 6 mesi dall'inizio del contratto di locazione; la decisione del Comitato per l'affitto è vincolante, ma può ancora essere sottoposta alla revisione del tribunale distrettuale;
- il locatore non può procedere ad un aumento illimitato del canone di locazione; All'aumento del canone si applicano specifici limiti legali, come la percentuale massima di aumento del canone stabilita dal Ministro;
- le disposizioni di legge in materia di protezione del canone di locazione sono una legge imperativa, ovvero il locatore non può discostarsene nel contratto di locazione a scapito del conduttore.
Per inciso, i principi indicati si applicano solo all'affittuario di un alloggio sociale. Questo è lo spazio abitativo che rientra nel settore della locazione regolamentata e deve quindi essere distinto dallo spazio abitativo che appartiene al settore liberalizzato o della locazione libera. Nel caso di alloggi liberalizzati o liberi, l'affitto è così alto che l'inquilino non ha più diritto al sussidio per l'affitto e quindi esula dalla tutela della legge. Il confine tra alloggi liberalizzati e sociali è approssimativamente al prezzo di affitto di circa 752 euro al mese. Se il prezzo di affitto concordato supera tale importo, l'inquilino non può più fare affidamento sui principi sopra descritti, perché si tratta quindi dell'affitto di un alloggio liberalizzato.
Protezione dell'affitto contro la risoluzione del contratto di noleggio
Tuttavia, per l'applicazione dell'altro aspetto della protezione dell'affitto, non viene fatta alcuna distinzione tra inquilini di alloggi sociali e liberalizzati. In altre parole, ciò significa che ogni inquilino di uno spazio abitativo è ampiamente e automaticamente protetto dalla risoluzione del contratto di locazione, nel senso che il proprietario non può semplicemente annullare il contratto di locazione. In questo contesto, l'inquilino è specificamente tutelato perché:
- la risoluzione da parte del locatore non pone fine al contratto di locazione ai sensi dell'articolo 7: 272 del codice civile olandese; in linea di principio, spetta al locatore cercare prima di effettuare la risoluzione del contratto di locazione di comune accordo. Se ciò non funziona e l'inquilino non accetta la risoluzione, la risoluzione del proprietario non risolve realmente il contratto di locazione. Ciò significa che il contratto di locazione continua come al solito e il proprietario deve presentare un reclamo legale per la risoluzione del contratto di locazione con il tribunale del sottodistretto. In tal caso, il contratto di locazione non terminerà fino a quando il tribunale non avrà preso una decisione irrevocabile sulla richiesta di risoluzione del proprietario.
- in considerazione dell'articolo 7: 271 del codice civile olandese, il proprietario deve indicare un motivo per la risoluzione; se il locatore intende risolvere il contratto di locazione, dovrà ottemperare alle formalità del citato articolo del codice civile. Oltre al periodo di preavviso, un motivo di risoluzione è un'importante formalità in questo contesto. Il locatore deve quindi indicare uno dei motivi di risoluzione nel suo avviso di risoluzione, come indicato nell'articolo 7: 274 paragrafo 1 del codice civile olandese:
- l'inquilino non si è comportato come un buon inquilino
- si tratta di affitto a tempo determinato
- il proprietario ha urgente bisogno del locato per uso proprio
- l'inquilino non accetta un'offerta ragionevole per stipulare un nuovo contratto di locazione
- il locatore vuole realizzare un uso del suolo sul locato secondo un valido piano di zonizzazione
- gli interessi del locatore nella risoluzione del contratto di locazione superano quelli del locatario nella continuazione del contratto di locazione (in caso di locazione del locatore)
- il contratto di locazione può essere risolto solo da un giudice per i motivi indicati nell'articolo 7: 274 paragrafo 1 del codice civile olandese; Le motivazioni di cui sopra sono esaustive: ovvero, se le azioni legali sono condotte davanti ai tribunali, la risoluzione del contratto di locazione per altri motivi non è possibile. Se si verifica uno dei suddetti motivi, il tribunale deve anche accogliere la richiesta di risoluzione dell'inquilino. In tal caso non vi è quindi spazio per una (ulteriore) ponderazione degli interessi. Tuttavia, un'eccezione si applica a questo punto per quanto riguarda il motivo di risoluzione per uso personale urgente. Quando la richiesta è consentita, il tribunale stabilirà anche il momento per lo sfratto. Tuttavia, se la richiesta di disdetta del locatore viene respinta, il relativo contratto di locazione non può essere risolto da lui nuovamente per tre anni.
Legge sul movimento del mercato locativo
In precedenza, la protezione dell'affitto era in pratica oggetto di molte critiche: la protezione dell'affitto sarebbe andata troppo oltre e ci sono più proprietari di case che vorrebbero affittare la casa se la protezione dell'affitto non fosse così rigorosa. Il legislatore si è dimostrato sensibile a questa critica. Per questo motivo, il legislatore ha scelto di introdurre questa legge a partire dal 1 luglio 2016, il Rental Market Transfer Act. Con questa nuova legge, la protezione dell'inquilino è diventata meno rigida. Nel contesto di questa legge, queste sono le modifiche più importanti:
- per i contratti di locazione relativi a una superficie abitabile indipendente di due anni o meno e per i contratti di locazione relativi a una superficie abitabile non indipendente di cinque anni o meno, è stato consentito al locatore di affittare senza protezione dell'affitto. Ciò significa che il contratto di locazione termina per effetto di legge dopo il termine concordato e non deve essere risolto dal proprietario come prima.
- con l'introduzione dei contratti per gruppi target, è stato inoltre reso più facile per il locatore risolvere il contratto di locazione relativo agli alloggi destinati a un gruppo target specifico, come gli studenti. Se l'inquilino non appartiene più a un gruppo target specifico e non può, ad esempio, essere più considerato uno studente, il locatore potrà procedere alla risoluzione per urgente uso personale più facilmente e più rapidamente.
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