Ogni inquilino ha diritto a due importanti diritti: il diritto al godimento della vita e il diritto alla protezione dell'affitto. Dove abbiamo discusso il primo diritto dell'inquilino in relazione a gli obblighi del locatore, il secondo diritto dell'inquilino è arrivato in un blog separato su protezione dell'affitto. Ecco perché in questo blog verrà discussa un'altra domanda interessante: quali altri diritti ha l'inquilino? Il diritto al godimento della vita e il diritto alla protezione dell'affitto non sono gli unici diritti che l'inquilino ha nei confronti del proprietario. Ad esempio, l'inquilino ha anche diritto a una serie di diritti nel contesto del trasferimento della proprietà che non attraversa l'affitto e il subaffitto. Entrambi i diritti sono discussi consecutivamente in questo blog.
Il trasferimento della proprietà non attraversa l'affitto
Il paragrafo 1 dell'articolo 7: 226 del codice civile olandese, che si applica agli inquilini di spazi residenziali e commerciali, afferma quanto segue:
"Il trasferimento della proprietà cui si riferisce il contratto di locazione (…) da parte del locatore trasferisce i diritti e gli obblighi del locatore dal contratto di locazione all'acquirente. "
Per l'inquilino, questo articolo significa prima di tutto che il trasferimento della proprietà dell'immobile affittato, ad esempio tramite vendita da parte del locatore ad un altro, non pone fine al contratto di locazione. Inoltre, l'inquilino può far valere crediti nei confronti del successore legale del proprietario, ora che questo successore legale si assume i diritti e gli obblighi del proprietario. Per la questione di quali crediti abbia esattamente l'inquilino, è importante stabilire prima quali diritti e obblighi del proprietario passano al suo successore legale. Secondo il paragrafo 3 dell'articolo 7: 226 del codice civile, questi sono in particolare i diritti e gli obblighi del proprietario che sono direttamente collegati all'uso della proprietà affittata per il corrispettivo che deve essere pagato dall'affittuario, cioè l'affitto. Ciò significa che le pretese che l'inquilino può avanzare nei confronti del successore legale del proprietario, in linea di principio, riguardano i suoi due diritti più importanti: il diritto al godimento della vita e il diritto alla protezione dell'affitto.
Spesso, tuttavia, l'inquilino e il proprietario stipulano anche altri accordi nel contratto di locazione in termini di altri contenuti e li registrano in clausole. Un esempio comune è una clausola relativa al diritto di prelazione del conduttore. Sebbene non autorizzi l'inquilino alla consegna, implica l'obbligo del proprietario di offrire: il proprietario dovrà prima offrire la proprietà affittata in vendita al conduttore prima che possa essere venduta a un altro successore legale. Anche il prossimo locatore sarà vincolato da questa clausola nei confronti dell'inquilino? In considerazione della giurisprudenza, questo non è il caso. Ciò prevede che un diritto di prelazione dell'inquilino non sia direttamente correlato all'affitto, in modo che la clausola relativa al diritto di acquisto dell'immobile locato non passi al successore legale del locatore. Questo è diverso solo se si tratta di un'opzione di acquisto da parte dell'inquilino e l'importo da pagare periodicamente al proprietario include anche un elemento di compensazione per l'acquisizione finale.
Subaffitto
Inoltre, l'articolo 7: 227 del codice civile stabilisce quanto segue in merito ai diritti dell'inquilino:
"L'inquilino è autorizzato a dare la proprietà affittata in uso, in tutto o in parte, a qualcun altro, a meno che non dovesse presumere che il locatore avrebbe ragionevoli obiezioni all'uso dell'altra persona."
In generale, è chiaro da questo articolo che l'inquilino ha il diritto di subaffittare tutto o parte della proprietà affittata a un'altra persona. In considerazione della seconda parte dell'articolo 7: 227 del codice civile, l'inquilino non può, tuttavia, procedere alla sublocazione se ha motivo di sospettare che il proprietario si opponga a ciò. In alcuni casi, l'obiezione del proprietario è evidente, ad esempio se nel contratto di locazione è incluso un divieto di subaffitto. In tal caso, il subaffitto da parte dell'inquilino non è consentito. Se l'inquilino lo fa comunque, potrebbe esserci una multa in cambio. Tale ammenda deve quindi essere collegata al divieto di subaffitto nel contratto di locazione ed essere vincolata a un importo massimo. Ad esempio, il subaffitto di una stanza da un Air B&B può in questo modo essere vietato nella locazione, cosa che spesso si verifica.
In questo contesto, l'articolo 7: 244 del codice civile è importante anche per il subaffitto di spazio abitativo, il quale afferma che l'inquilino dello spazio abitativo non è autorizzato ad affittare l'intero spazio abitativo. Questo non si applica a una parte di uno spazio abitativo, come una stanza. In altre parole, l'inquilino è in linea di principio libero di subaffittare parzialmente uno spazio abitativo a un altro. In linea di principio, anche il subaffittuario ha il diritto di rimanere nell'immobile locato. Ciò vale anche se l'inquilino deve liberare personalmente l'immobile affittato. Dopo tutto, l'articolo 7: 269 del codice civile olandese prevede che il proprietario continuerà a subaffittare per legge, anche se il contratto di locazione principale è terminato. Tuttavia, ai fini del presente articolo devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
- Spazio abitativo indipendente. In altre parole, uno spazio da vivere con un proprio accesso e propri servizi essenziali, come una cucina e un bagno. Solo una stanza non è quindi vista come uno spazio abitativo indipendente.
- Contratto di sublocazione. Trattandosi di un contratto tra l'inquilino e il subaffittuario che soddisfa i requisiti per un contratto di locazione, come descritto nell'articolo 7: 201 del codice civile.
- Il contratto di locazione riguarda l'affitto di spazi abitativi. In altre parole, il contratto di locazione principale tra l'affittuario e il locatore deve riguardare l'affitto e la locazione dello spazio a cui si applicano le disposizioni legali sullo spazio abitativo.
Se le disposizioni di cui sopra non sono rispettate, il subaffittuario non ha ancora il diritto o il titolo di rivendicare dal proprietario il diritto di rimanere nella proprietà affittata dopo che il contratto di locazione principale tra l'inquilino e il proprietario è stato risolto, quindi anche lo sfratto è inevitabile per lui. Se il subaffittuario soddisfa le condizioni, deve tener conto del fatto che il proprietario può avviare un procedimento contro il subaffittuario dopo sei mesi al fine di determinare la risoluzione del subaffittuario e l'evacuazione della locazione.
Proprio come lo spazio abitativo, anche lo spazio commerciale può essere subaffittato dall'inquilino. Ma come si relaziona il subaffittuario al proprietario in questo caso, se l'inquilino non era autorizzato a farlo o deve lasciare la proprietà affittata? Per il 2003 c'era una netta distinzione: il locatore non aveva nulla a che fare con il subaffittuario perché il subaffittuario aveva solo un rapporto legale con l'inquilino. Di conseguenza, anche il subaffittuario non aveva diritti e quindi un reclamo nei confronti del proprietario. Da allora, la legge è cambiata su questo punto e stabilisce che se il contratto di locazione principale tra inquilino e locatore termina, l'inquilino deve prendersi cura degli interessi e della posizione del subaffittuario, ad esempio, unendosi al subaffittuario nel procedimento con il proprietario. Ma se il contratto di locazione principale è ancora risolto dopo il procedimento, anche i diritti del subaffittuario cesseranno.
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