Lo sfratto è una procedura drastica sia per l'inquilino che per il proprietario. Dopo tutto, allo sfratto, gli inquilini sono costretti a lasciare la proprietà in affitto con tutti i loro averi, con tutte le sue conseguenze di vasta portata. Il proprietario non può quindi semplicemente procedere allo sfratto se l'inquilino non adempie ai propri obblighi ai sensi del contratto di affitto. Sebbene lo sfratto non sia esplicitamente regolato dalla legge, a questa procedura si applicano regole rigorose.
Per poter procedere con lo sfratto, il locatore deve ricevere un ordine di sfratto dal tribunale. Questo ordine del tribunale include il permesso di sfrattare la proprietà affittata in una data stabilita dal tribunale. Se l'inquilino non è d'accordo con l'ordine di sfratto, l'inquilino può presentare ricorso contro questo ordine del tribunale. La presentazione di un ricorso sospende solitamente l'effetto dell'ordinanza del tribunale e quindi lo sfratto, fino a quando il tribunale d'appello non ha deciso in merito. Tuttavia, se l'ordine di sfratto è stato dichiarato esecutivo dal tribunale, l'appello del conduttore non porterà alla sospensione e il locatore può procedere allo sfratto. Questo corso di eventi rappresenta un rischio per il proprietario se il tribunale d'appello decide diversamente sullo sfratto.
Prima che il tribunale conceda l'autorizzazione allo sfratto, il proprietario deve aver risolto il contratto di affitto. Il proprietario può terminare con i seguenti metodi:
Dissoluzione
Per questo metodo di risoluzione, deve esserci una mancanza del conduttore nell'adempimento dei suoi obblighi dal relativo contratto di locazione, in altre parole inadempienza. Questo è il caso se l'inquilino, ad esempio, crea arretrati per l'affitto o causa un disturbo illegale. Il difetto del locatario deve essere sufficiente per giustificare lo scioglimento del contratto di locazione. Se l'immobile locato riguarda uno spazio residenziale o uno spazio commerciale di medie dimensioni, l'inquilino godrà di protezione nel senso che lo scioglimento potrà avvenire solo per via giudiziaria.
Cancellazione
Questo è un altro modo di risoluzione. I requisiti che il locatore deve soddisfare in questo contesto dipendono dal tipo di proprietà locata. Se l'immobile locato riguarda uno spazio residenziale o uno spazio commerciale di medie dimensioni, l'inquilino beneficia di protezione nel senso che la cancellazione avviene solo per una serie di motivi esaustivi di cui agli articoli 7: 274 e 7: 296 del Codice civile olandese. Uno dei motivi che può essere invocato in entrambi i casi è, ad esempio, l'uso personale urgente della proprietà affittata. Inoltre, varie altre formalità, come le scadenze, devono essere osservate dal proprietario.
Lo spazio in affitto è diverso dallo spazio abitativo o dallo spazio commerciale di medie dimensioni, vale a dire uno spazio commerciale 230a? In tal caso, l'inquilino non gode della protezione del noleggio di cui sopra e il proprietario può effettuare la risoluzione del contratto di noleggio in modo relativamente rapido e semplice. Tuttavia, ciò non si applica in alcun modo allo sfratto. Dopo tutto, un inquilino di un cosiddetto spazio commerciale 230a ha diritto a protezione dallo sfratto ai sensi dell'articolo 230 bis del codice civile olandese, nel senso che l'inquilino può richiedere una proroga del periodo di sfratto di un massimo di un anno entro due mesi dalla comunicazione scritta di sfratto. Tale richiesta può essere fatta anche all'inquilino che ha già lasciato o lasciato lo spazio in affitto. Se l'inquilino ha presentato una richiesta di proroga del periodo di sfratto, la valutazione di tale richiesta sarà effettuata con un equilibrio di interessi. Il tribunale acconsentirà a questa richiesta se gli interessi dell'inquilino sono gravemente danneggiati dallo sfratto e deve superare gli interessi del proprietario per utilizzare la proprietà in affitto. Se il tribunale respinge la richiesta, nessun ricorso o cassazione è aperto all'inquilino contro questa decisione. Ciò è diverso solo se il tribunale ha applicato erroneamente o non ha applicato l'articolo 230 bis del codice civile olandese.
Se il proprietario ha completato correttamente tutti i passaggi necessari nella procedura di sfratto e la corte concede il suo permesso di sfrattare la proprietà in affitto, ciò non significa che il proprietario possa procedere allo sfratto stesso. In tal caso, il proprietario agirà spesso illegalmente nei confronti dell'inquilino, in modo che l'inquilino possa richiedere un risarcimento in quel caso. L'autorizzazione del tribunale significa solo che il proprietario può far sfrattare la proprietà in affitto. Ciò significa che il proprietario deve impiegare un ufficiale giudiziario per lo sfratto. L'ufficiale giudiziario servirà anche l'ordine di sfratto per l'inquilino, dando all'affittuario un'ultima possibilità di lasciare lui stesso la proprietà in affitto. Se l'inquilino non lo fa, i costi per lo sfratto effettivo saranno a carico dell'inquilino.
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