Due imprenditori possono affittare locali quasi identici sulla stessa strada, a un prezzo pressoché identico. Eppure, la loro posizione giuridica e la tutela che la legge offre loro possono differire enormemente. Tale differenza non dipende da ciò che le parti mettono per iscritto, ma dalla natura dell'utilizzo. La legge olandese in materia di locazione riconosce due regimi distinti per i locali commerciali: l'articolo 7:290 del Codice Civile olandese (CDC) e l'articolo 7:230a del CDC. Entrambi sono in gran parte normativi vincolanti, il che significa che le parti non possono semplicemente discostarsene. Il regime corretto non è quindi una scelta contrattuale, ma un fatto giuridico che deriva dall'effettivo utilizzo dei locali. Comprendere fin da subito i contratti di locazione commerciale può aiutare a evitare errori costosi.
Gli imprenditori che non sanno quale regime si applichi al loro caso rischiano di non rispettare i termini di preavviso, di non avvalersi dei propri diritti di tutela o di firmare un contratto che indebolisca inutilmente la loro posizione. Questo articolo spiega le differenze tra i due regimi e come è possibile determinare quale si applichi alla propria situazione.
Che cos'è uno spazio commerciale di 7.290 piedi quadrati?
L'articolo 7:290 del Codice Civile olandese (DCC) tutela gli inquilini di quelli che la legge definisce locali commerciali al dettaglio. Si tratta di spazi commerciali accessibili al pubblico e utilizzati per la fornitura diretta di beni o servizi ai consumatori sul posto. La legge cita come esempi negozi, ristoranti o bar, attività di ristorazione da asporto, attività artigianali con un'area di vendita aperta al pubblico, hotel o campeggi.
Esempi caratteristici
Tipici spazi 7:290 sono il panificio con un'area di vendita al dettaglio nella parte anteriore, la boutique di abbigliamento, il parrucchiere, il riparatore di biciclette con showroom, il ristorante da asporto e l'hotel. Ciò che hanno in comune è che il pubblico entra nei locali per ottenere un bene o un servizio lì, in quel preciso momento.
La caratteristica principale: accessibilità al pubblico e fornitura in loco.
Il criterio più determinante è la combinazione di due elementi: i locali sono accessibili al pubblico e la fornitura del prodotto o del servizio avviene in loco. Un magazzino situato dietro un negozio non rientra quindi nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:290, anche se appartiene allo stesso inquilino. Lo stesso vale per gli uffici situati sopra un negozio, a meno che tali uffici non fungano anche da punto vendita.
Che cos'è uno spazio commerciale 7:230a?
L'articolo 7:230a DCC è la categoria residuale. Tutti gli spazi commerciali non residenziali che non rientrano nella definizione di cui all'articolo 7:290 sono automaticamente soggetti a questo regime. Tra questi rientrano uffici, magazzini, centri di distribuzione, stabilimenti, parcheggi, studi professionali (avvocati, fisioterapisti, architetti) e showroom senza vendita diretta al pubblico in loco.
La differenza in termini di protezione è significativa. Mentre il regime 7:290 offre all'inquilino un'ampia tutela del contratto di locazione, il regime 7:230a offre solo una protezione limitata contro lo sfratto. In base a quest'ultimo regime, l'inquilino non ha diritto alla proroga del contratto di locazione, ma può rinviare lo sfratto tramite il tribunale distrettuale fino a un massimo di tre anni.
Le cinque differenze pratiche in sintesi
1. Tutela degli inquilini
Per gli spazi commerciali 7:290, si applica la protezione legale prevista dalla legge. Il contratto di locazione è in linea di principio stipulato per cinque anni, con possibilità di proroga per ulteriori cinque anni. Durante tale periodo, il locatore può recedere dal contratto solo per motivi di legge esaustivi. L'inquilino può far valere la proroga tramite il tribunale distrettuale. Per gli spazi commerciali 7:230a non esiste una protezione analoga. Il contratto di locazione si estingue secondo quanto concordato tra le parti.
2. Cessazione
Il locatore di uno spazio commerciale ai sensi della sezione 7:290 può rescindere il contratto solo per i motivi elencati in modo esaustivo dalla legge, come l'urgente necessità di utilizzo personale o una condotta di locazione persistentemente scorretta. Per gli spazi commerciali ai sensi della sezione 7:230a, la rescissione è in linea di principio priva di motivazioni formali e il locatore non è tenuto a specificarne il motivo. L'inquilino può solo richiedere il rinvio dello sfratto. Una trattazione dettagliata dei motivi di rescissione è disponibile nella seconda parte di questa serie.
3. Revisione dell'affitto
Per gli spazi commerciali di cui all'art. 7:290, dopo la scadenza del periodo di locazione concordato, ciascuna delle parti può chiedere al tribunale distrettuale di adeguare il canone al canone medio di spazi commerciali comparabili nella zona negli ultimi cinque anni (art. 7:303 DCC). Tale procedura richiede una perizia tecnica. Per gli spazi commerciali di cui all'art. 7:230a, questo diritto non esiste. Le parti sono vincolate da quanto concordato contrattualmente, di solito una clausola di indicizzazione.
4. Durata del contratto
Il regime 7:290 prevede termini minimi di legge: in linea di principio cinque più cinque anni. Durata inferiore è possibile solo con l'approvazione del tribunale distrettuale. Per gli spazi commerciali 7:230a non sono previsti termini minimi di legge. Le parti sono libere di stipulare un contratto di un anno, tre anni o di qualsiasi altra durata.
5. Deviare dalla legge
Per gli spazi commerciali di cui all'articolo 7:290, la deroga alla maggior parte delle disposizioni di legge a tutela dell'inquilino è consentita solo previa approvazione del tribunale distrettuale. Si tratta di una solida garanzia. Per gli spazi commerciali di cui all'articolo 7:230a, la libertà contrattuale è molto maggiore. Le parti possono stabilire autonomamente molti accordi, entro i limiti della ragionevolezza e dell'equità.
Casi dubbi: uso misto e situazioni limite
Uso misto: il test dello scopo predominante
In pratica, l'uso misto è frequente: l'inquilino gestisce un negozio nella parte anteriore e utilizza la metà posteriore dei locali come magazzino. La giurisprudenza risolve la questione con il criterio della prevalenza dell'uso: è l'uso effettivamente prevalente a determinare il regime applicabile. Se l'area commerciale costituisce il fulcro dell'attività e il magazzino è subordinato, l'intero immobile locato rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:290 del Codice Civile olandese.
Showroom senza vendita diretta, negozio online con punto di ritiro, pratica a domicilio
Uno showroom in cui i clienti possono visionare i prodotti ma non acquistarli immediatamente non rientra, in linea di principio, nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:290. Dopotutto, non vi è fornitura diretta sul posto. Per un negozio online con punto di ritiro la situazione è più complessa: se i clienti ritirano i loro ordini ma non effettuano acquisti sul posto, il punto vendita è assente. Anche lo studio di un fisioterapista libero professionista che utilizza parte della propria abitazione come sala per le terapie non sarà generalmente classificato come spazio soggetto all'articolo 7:290.
In caso di dubbio, la decisione finale spetta al tribunale, che si basa sull'uso effettivo e sull'intenzione delle parti al momento della stipula del contratto. Una classificazione contrattuale ("questo non è uno spazio 7:290") non vincola il tribunale se l'uso effettivo dimostra il contrario.
Che implicazioni ha questo per il tuo contratto?
Primo: documentate con precisione e concretezza nel contratto di locazione l'uso previsto. Ciò eviterà successive controversie in merito al regime applicabile. Secondo: verificate se il modello ROZ utilizzato dal locatore sia adatto alla vostra situazione. Il modello ROZ per gli spazi 7:290 differisce sostanzialmente dal modello per gli spazi 7:230a e l'utilizzo di un modello errato può comportare conseguenze impreviste. Terzo: una classificazione contrattuale che si discosti dall'uso effettivo non ha effetto vincolante sul regime legale, ma può influenzare la vostra posizione in sede di contenzioso.
Prima di firmare il contratto di locazione, fatevelo esaminare da un esperto. È più semplice ed economico discutere in anticipo una scelta contrattuale piuttosto che dover poi litigare in tribunale per stabilire quale regime si applichi.
Conclusione
La differenza tra gli spazi commerciali di cui all'articolo 7:290 e 7:230a non è una mera formalità. Determina il grado di tutela di cui godete come inquilini, la durata del vostro diritto di utilizzo dei locali, le circostanze in cui il proprietario può rescindere il contratto di locazione e la possibilità di richiedere una revisione del canone. Il regime deriva obbligatoriamente dall'uso effettivo del locale ed è pertanto uno dei fattori più determinanti in qualsiasi rapporto di locazione commerciale.
Gli avvocati aziendali di Law & More Siamo lieti di aiutarvi a valutare il vostro contratto di locazione, a determinare il regime applicabile e a tutelare la vostra posizione in caso di trattative o controversie. Non esitate a contattarci per un incontro conoscitivo senza impegno.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra uno spazio commerciale di dimensioni 7:290 e 7:230a?
L'articolo 7:290 del DCC tutela gli inquilini di locali commerciali accessibili al pubblico in cui beni o servizi vengono forniti direttamente, come negozi e locali di ristorazione. L'articolo 7:230a del DCC è la categoria residuale per tutti gli altri locali commerciali, come uffici e magazzini. Il regime previsto dall'articolo 7:290 offre una tutela degli inquilini considerevolmente maggiore.
Un ufficio rientra nelle normative DCC 7:290 o 7:230a?
In linea di principio, un ufficio rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:230a del Codice Commerciale olandese (DCC). Gli uffici non sono generalmente accessibili al pubblico come punto vendita e non vi è fornitura diretta di beni o servizi ai consumatori in loco. Pertanto, l'affittuario di un ufficio gode di una minore tutela rispetto all'affittuario di un negozio.
Posso, in qualità di inquilino, scegliere quale regime si applica?
No. Il regime deriva obbligatoriamente dall'effettivo utilizzo del bene locato. Le parti possono concordare nel contratto l'applicazione di un regime specifico, ma se l'uso effettivo dimostra il contrario, un tribunale può annullare tale classificazione.
Quale regime di locazione si applica a un locale adibito a magazzino e negozio?
Se l'area adibita a negozio costituisce l'elemento predominante e il magazzino ha una funzione secondaria, l'articolo 7:290 del Codice Civile olandese si applica all'intero immobile locato. Questo è il cosiddetto criterio della prevalenza dell'uso. In caso di dubbio, è consigliabile richiedere una consulenza legale.
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Questo articolo fa parte della nostra serie in tre parti sul diritto relativo alle locazioni commerciali. Leggi anche le altre parti:
