Avvocato specializzato in diritto delle costruzioni nei Paesi Bassi

Law & More Offriamo consulenza a clienti e appaltatori in materia di contratti di costruzione e controversie nei Paesi Bassi: lavori aggiuntivi, obbligo di preavviso, consegna, difetti e risoluzione del contratto. Supportiamo imprenditori, sviluppatori e clienti privati ​​nelle negoziazioni, nella revisione di contratti e condizioni generali, nei procedimenti dinanzi al tribunale civile e in arbitrato, sia in olandese che in inglese. Il primo passo è un incontro introduttivo gratuito in cui esaminiamo il contratto, le condizioni e il verbale di consegna.

Valutazione dei clienti Law & More 9.6 su 10 su Storie di clienti, la piattaforma di recensioni olandese (81 recensioni, a ottobre 2026).

In cosa può esservi d'aiuto un avvocato specializzato in diritto delle costruzioni nei Paesi Bassi?

• redigere o rivedere un contratto di costruzione e le condizioni standard ad esso allegate;
• una fattura per lavori aggiuntivi che non hai mai approvato;
• un appaltatore che non ha segnalato errori nella progettazione o nelle istruzioni;
• difetti riscontrati al momento della consegna o successivamente, e la responsabilità dell'appaltatore;
• clausole di ritardo e penali;
• la cessazione di un progetto e l'importo che l'appaltatore può ancora richiedere;
• procedimenti dinanzi al tribunale civile o al collegio arbitrale per il settore edile.

Quali norme regolano un contratto di costruzione nei Paesi Bassi?

I progetti edilizi si basano su un contratto d'appalto (aanneming van werk), disciplinato dall'articolo 7:750 e seguenti del Codice Civile olandese, quasi sempre accompagnato da una serie di condizioni standard. Le controversie vertono solitamente su chi ne subisce le conseguenze, e ciò dipende dal contratto, dagli avvertimenti forniti durante l'esecuzione dei lavori e da quanto registrato al momento della consegna.

Per il cliente, le domande riguardano solitamente la conformità del lavoro agli accordi presi, chi paga per eventuali lavori aggiuntivi e quali sono ancora le pretese una volta che l'edificio è in uso. Per l'appaltatore, le domande sono se le istruzioni impartite fossero corrette, se sia stato dato un preavviso tempestivo e se la richiesta di risarcimento sia pervenuta entro i termini previsti. Le risposte sono spesso determinate da documenti redatti molto prima dell'insorgere della controversia.

La maggior parte dei contratti di costruzione olandesi incorpora le UAV 2012 o, per i contratti integrati, le UAV-GC 2005. Queste clausole modificano termini, responsabilità e prove in modi diversi dal Codice Civile e spesso designano il Tribunale Arbitrale per il Settore Edile al posto del tribunale civile. Pertanto, la prima cosa da stabilire è quali condizioni si applichino e se siano state validamente incorporate.

Chi paga per i lavori aggiuntivi e qual è l'obbligo di avvertimento?

Un appaltatore può addebitare un costo aggiuntivo per lavori extra solo se ha avvertito tempestivamente il cliente del conseguente aumento di prezzo, a meno che il cliente non avrebbe dovuto essere a conoscenza di tale aumento (articolo 7:755). Ai sensi dell'articolo 7:754, l'appaltatore deve inoltre segnalare eventuali inesattezze nell'incarico, nella progettazione o nei materiali forniti dal cliente.

L'obbligo di avvertimento si applica nella misura in cui l'appaltatore era a conoscenza o avrebbe ragionevolmente dovuto essere a conoscenza dell'inesattezza. Entrambi gli obblighi sono spesso decisivi e riguardano ciò che è stato detto al momento, non ciò che è accaduto in seguito. Conservate i verbali delle riunioni in cantiere, le e-mail e le istruzioni scritte: di solito sono le prove che risolvono la questione.

Cosa succede al momento della consegna e chi è responsabile in caso di difetti?

Una volta accettata l'opera, l'appaltatore è in linea di principio esonerato dalla responsabilità per i vizi che il committente avrebbe dovuto scoprire in quel momento (articolo 7:758). La legge sulla garanzia della qualità nell'edilizia (Wkb), in vigore dal 1° gennaio 2024, ha modificato tale posizione: l'appaltatore rimane responsabile per i vizi non scoperti al momento della consegna, a meno che non siano a lui imputabili.

Il sistema di garanzia di qualità indipendente previsto dalla legge si applica attualmente alle nuove costruzioni appartenenti alla classe di rischio più bassa, come le case unifamiliari e i locali commerciali di piccole dimensioni; i lavori di ristrutturazione saranno applicati in una fase successiva. L'applicabilità della norma più restrittiva in materia di responsabilità al vostro contratto dipende dalla data e dalla natura dei lavori, pertanto effettuiamo prima una verifica.

Per un consumatore che si fa costruire una casa, il cinque per cento dell'importo contrattuale può essere trattenuto e depositato in un conto fiduciario presso il notaio (articolo 7:768). Con il nuovo regime, tale importo viene sbloccato solo dopo che il cliente ha confermato l'avvenuta riparazione dei difetti riscontrati. Ulteriori dettagli sono disponibili nel nostro articolo sui difetti di costruzione e la responsabilità.

Il cliente può rescindere il contratto?

Sì. Il cliente può recedere dal contratto in qualsiasi momento, anche senza alcuna violazione da parte del contraente (articolo 7:764). In tal caso, il contraente ha diritto al prezzo contrattuale al netto dei risparmi derivanti dalla rescissione.

L'ammontare di tali risparmi è un punto di discussione ricorrente ed è opportuno calcolarlo prima di notificare l'inadempimento, non dopo. La risoluzione del contratto per inadempimento da parte dell'appaltatore segue regole diverse e richiede una documentazione accurata, a partire da una diffida. Ulteriori informazioni sono disponibili nei nostri articoli sul diritto olandese in materia di costruzioni , sui punti pratici per costruttori e appaltatori e sul confronto tra il diritto olandese in materia di costruzioni e gli standard internazionali.

Come funziona lavorare con Law & More funziona?

1. Incontro introduttivo: ci inviate il contratto, le condizioni e il rapporto di consegna, e discuteremo della vostra situazione, senza alcun impegno.
2. Consulenza e preventivo: valutiamo le normative applicabili, le prove e i rischi, e stimiamo i costi.
3. Negoziazione: esponiamo la vostra posizione nella corrispondenza e negoziamo con la controparte, l'architetto o l'assicuratore.
4. Procedimenti o conclusione: conduciamo procedimenti dinanzi al tribunale civile o in sede arbitrale, oppure verbalizziamo l'accordo per iscritto.

Offriamo inoltre consulenza a clienti e appaltatori internazionali su cosa la legge olandese aggiunge o sostituisce al contratto che sono stati invitati a firmare. Per un quadro più completo, consultate la nostra guida al diritto immobiliare nei Paesi Bassi.

Quanto costa un avvocato specializzato in diritto delle costruzioni?

L'incontro introduttivo è gratuito. Successivamente, lavoreremo su base oraria, concordando in anticipo la tariffa e l'impegno richiesto.

• Avvocato: da 250 a 350 euro all'ora, IVA esclusa.
• Partner: da 300 a 400 euro all'ora, IVA esclusa.
• Consulenza una tantum senza ulteriore assistenza: 300 euro IVA inclusa.

Law & More Non lavoriamo con il patrocinio a spese dello Stato. Il patrocinio a spese dello Stato esiste tramite il Consiglio per il patrocinio a spese dello Stato (Raad voor Rechtsbijstand), ma non lavoriamo su questa base. Le spese esterne come le spese processuali, le spese di arbitrato e i costi di una perizia tecnica vengono addebitate separatamente.

Chi si occuperà del tuo caso?

Il tuo caso è gestito da Ruby van Kersbergen. Puoi trovare maggiori informazioni sul suo percorso professionale nella pagina del nostro team.

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Domande frequenti

L'appaltatore mi ha inviato una fattura per lavori che non ho mai autorizzato. Devo pagare?

Non automaticamente. Un appaltatore può addebitare costi aggiuntivi solo se ti ha avvisato tempestivamente dell'aumento di prezzo, a meno che tu non avresti dovuto essere a conoscenza di tale aumento (articolo 7:755 del Codice Civile olandese). La questione è determinata da cosa è stato comunicato e quando, quindi raccogli le e-mail, i verbali e le istruzioni.

Un difetto si è manifestato un anno dopo la consegna. È troppo tardi?

Dipende dal regime contrattuale e dalla natura del difetto. In base alla regola generale, l'appaltatore è esonerato dal lavoro per difetti che avreste dovuto notare al momento della consegna; i difetti occulti sono un'altra questione. A seguito dell'entrata in vigore della Legge sulla Garanzia della Qualità nell'Edilizia, la posizione dell'appaltatore è meno favorevole rispetto al passato. Segnalate il difetto per iscritto senza indugio.

Posso semplicemente interrompere il progetto?

Sì, un cliente può recedere dal contratto in qualsiasi momento ai sensi dell'articolo 7:764 del Codice Civile olandese, ma in tal caso l'appaltatore ha diritto al prezzo concordato al netto dei risparmi derivanti dalla rescissione. Vale la pena calcolare tale importo prima di dare preavviso, perché spesso è il principale punto di disaccordo.

Il mio contratto fa riferimento al modello UAV 2012. Questo cambia molto?

Può cambiare molto, inclusi i termini, la responsabilità e il foro competente a dirimere una controversia. L'UAV 2012 spesso designa il Comitato Arbitrale per il Settore Edile al posto del tribunale civile. La prima questione che esaminiamo è se le condizioni siano state validamente incorporate.

La legge sulla garanzia della qualità nell'edilizia si applica alla mia ristrutturazione?

Il sistema di controllo qualità indipendente si applica attualmente alle nuove costruzioni nella classe di rischio più bassa; i lavori di ristrutturazione saranno inclusi in tale sistema in una fase successiva. Le modifiche alla responsabilità dell'appaltatore previste dal Codice Civile costituiscono una questione a sé stante, che valutiamo in base al vostro contratto e alla data di inizio dei lavori.

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Questa pagina fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza specifica per la vostra situazione.