In che modo la crisi del coronavirus influisce sugli affitti degli spazi commerciali?

Il mondo intero sta attualmente attraversando una crisi su una scala inimmaginabile. Ciò significa che anche i governi devono adottare misure straordinarie. Il danno che questa situazione ha causato e continuerà a causare può essere enorme. Il fatto è che nessuno è attualmente in grado di valutare l'entità della crisi, né quanto tempo durerà. Indipendentemente dalla situazione, i contratti di locazione di locali commerciali sono ancora in vigore. Ciò solleva diverse domande. In questo articolo vorremmo rispondere ad alcune domande che possono sorgere con inquilini o proprietari di locali commerciali.

Il pagamento dell'affitto

Devi ancora pagare l'affitto? La risposta a questa domanda dipende dalle circostanze del caso. In ogni caso, si devono distinguere due situazioni. In primo luogo, locali commerciali che non possono più essere utilizzati a fini commerciali, come ristoranti e bar. In secondo luogo, ci sono negozi che potrebbero essere ancora aperti, ma che scelgono di chiudere le porte da soli.

L'affittuario è tenuto a pagare l'affitto in base al contratto di locazione. Se ciò non avviene, si tratta di una violazione del contratto. Ora sorge la domanda: può esserci forza maggiore? Forse ci sono accordi nel contratto di locazione sulle circostanze in cui può applicarsi la forza maggiore. In caso contrario, il legge si applica. La legge stabilisce che vi è forza maggiore se l'affittuario non può essere ritenuto responsabile per inadempienza; in altre parole non è colpa dell'affittuario se non riesce a pagare l'affitto.

Non è chiaro se il mancato rispetto degli obblighi dovuto al coronavirus comporti una forza maggiore. Poiché non vi sono precedenti in tal senso, è difficile giudicare quale sarà l'esito in questo caso. Ciò che gioca un ruolo, tuttavia, è il contratto ROZ (Real Estate Council) frequentemente utilizzato in questo tipo di rapporto di locazione. In questo contratto, una richiesta di riduzione dell'affitto è esclusa di serie. La questione è se un locatore possa ragionevolmente mantenere questo punto di vista nella situazione attuale.

Se l'inquilino sceglie di chiudere il suo negozio, la situazione sarà diversa. Tuttavia, attualmente non vi è alcun obbligo di farlo, la realtà è che ci sono meno visitatori e quindi meno profitti. La domanda è se la circostanza debba essere interamente a carico dell'inquilino. Non è possibile dare una risposta chiara a questa domanda perché ogni situazione è diversa. Questo deve essere valutato caso per caso.

Circostanze inattese

Sia l'inquilino che il locatore possono invocare circostanze impreviste. In generale, una crisi economica è responsabile per conto dell'imprenditore, anche se nella maggior parte dei casi ciò può essere diverso a causa della crisi del coronavirus. Anche le misure attuate dal governo possono essere prese in considerazione. Un reclamo basato su circostanze impreviste offre l'opportunità di far modificare o annullare il contratto di locazione dal tribunale.

Ciò è possibile nel caso in cui un inquilino non possa più essere ragionevolmente tenuto a continuare l'accordo. Secondo la storia parlamentare, un giudice deve agire con moderazione in merito a questa questione. Ora ci troviamo anche in una situazione in cui anche i tribunali sono chiusi: non sarà quindi facile ottenere rapidamente un verdetto.

Carenza nella proprietà in affitto

L'affittuario può richiedere una riduzione del canone o un indennizzo in caso di mancanza. Una carenza nelle condizioni dell'immobile o qualsiasi altra condizione comporta la mancata fruizione dell'affitto a cui l'affittuario aveva diritto all'inizio del contratto di locazione. Ad esempio, una carenza può essere: difetti di costruzione, un tetto che perde, muffa e impossibilità di ottenere un permesso di sfruttamento a causa dell'assenza di un'uscita di emergenza.

I tribunali in genere non sono ansiosi di giudicare che ci sia una circostanza che deve essere a carico del locatore. In ogni caso, un cattivo affare dovuto all'assenza di un pubblico non è una circostanza che dovrebbe essere addebitata al locatore. Questo fa parte del rischio imprenditoriale. Un altro fattore è che in molti casi la proprietà affittata può ancora essere utilizzata. Pertanto, sempre più ristoranti consegnano o ritirano i pasti come alternativa.

L'obbligo di sfruttamento

La maggior parte dei contratti di locazione di locali commerciali include un obbligo operativo. Ciò significa che l'inquilino deve utilizzare i locali commerciali affittati. In circostanze particolari, l'obbligo di sfruttare può derivare dalla legge, ma non è sempre così. Quasi tutti i proprietari di locali commerciali e uffici utilizzano i modelli ROZ. Le disposizioni generali associate ai modelli ROZ stabiliscono che l'inquilino utilizzerà lo spazio affittato "in modo efficace, completo, appropriato e personale". Ciò significa che l'inquilino è soggetto a un obbligo operativo.

Finora, non esiste alcuna misura governativa generale nei Paesi Bassi che ordini la chiusura di un centro commerciale o di uno spazio adibito a ufficio. Tuttavia, il governo ha annunciato che tutte le scuole, i locali di ristorazione, i club sportivi e di fitness, le saune, i sex club e le caffetterie rimarranno chiusi in tutto il paese fino a nuovo avviso. Se un inquilino è obbligato per ordine del governo a chiudere la proprietà in affitto, l'inquilino non ne sarà responsabile.

Questa è una circostanza di cui, secondo l'attuale situazione nazionale, l'affittuario non dovrebbe essere ritenuto responsabile. In base alle disposizioni generali, l'affittuario è anche tenuto a seguire le istruzioni del governo. In quanto datore di lavoro, è anche tenuto a garantire un ambiente di lavoro sicuro. Questo obbligo deriva dal non esporre i dipendenti al rischio di contaminazione da coronavirus. In queste circostanze, il locatore non può obbligare l'affittuario a operare.

A causa dell'assistenza sanitaria del personale e / o dei clienti, vediamo che gli stessi inquilini scelgono anche di chiudere volontariamente la proprietà in affitto, anche se non sono stati incaricati dal governo di farlo. Nelle circostanze attuali, riteniamo che i proprietari non saranno in grado di presentare un reclamo per adempimento dell'obbligo, pagamento di multe o risarcimento dei danni. Sulla base della razionalità e dell'equità, nonché dell'obbligo di limitare il danno da parte dell'inquilino il più possibile, troviamo difficile immaginare che un proprietario si opporrà a una (temporanea) chiusura.

Diverso uso della proprietà in affitto

I punti ristoro sono chiusi al momento. Tuttavia, è ancora consentito ritirare e consegnare cibo. Tuttavia, un contratto di locazione fornisce il più delle volte una politica di finalità rigorose; cosa rende il ritiro diverso da un ristorante. Di conseguenza, un inquilino può agire in contrasto con il contratto di locazione e, eventualmente, incamerare le multe.

Nella situazione attuale, ognuno ha il dovere di limitare il più possibile i propri danni. Passando a una funzione di ritiro / consegna, un inquilino aderisce. In queste circostanze, è difficile in ogni ragionevole ragione difendere il punto di vista che ciò è contrario allo scopo contrattuale. In effetti, è più probabile che un padrone di casa abbia un credito nei confronti dell'inquilino se l'inquilino non fa tutto ciò che è in suo potere per mantenere i suoi affari in esecuzione per poter pagare l'affitto.

Conclusione

In altre parole, tutti sono obbligati a limitare il loro danno il più possibile. Il governo ha già annunciato misure di vasta portata per aiutare gli imprenditori e ridurre la loro pressione finanziaria. Si consiglia di utilizzare le possibilità di queste misure. Se un inquilino si rifiuta di farlo, può essere considerato difficile trasferire le perdite al proprietario. Questo vale anche viceversa. Nel frattempo, i politici hanno anche invitato i proprietari a moderare l'affitto nel prossimo periodo, in modo che il rischio sia condiviso.

Sebbene l'inquilino e il locatore abbiano un rapporto contrattuale tra loro e il principio di "un affare è un affare", consigliamo di parlarne e di valutare le possibilità. L'inquilino e il locatore potrebbero riuscire a incontrarsi in questi tempi eccezionali. Mentre l'inquilino non ha entrate a causa della chiusura, anche le spese del locatore continuano. È nell'interesse di tutti che entrambe le attività sopravvivano e superino questa crisi.

In questo modo, l'inquilino e il locatore possono concordare che l'affitto verrà temporaneamente pagato parzialmente e che il deficit verrà recuperato quando i locali commerciali saranno riaperti. Dobbiamo aiutarci a vicenda laddove possibile e, inoltre, i locatori non traggono vantaggio dagli inquilini in bancarotta. Dopotutto, un nuovo inquilino non è facile da trovare in questi tempi. Qualunque scelta tu faccia, non prendere decisioni affrettate e lascia che ti consigliamo sulle possibilità.

Contatti

Poiché la situazione attuale è così imprevedibile, possiamo immaginare che ciò possa sollevare molte domande per te. Teniamo d'occhio gli sviluppi e siamo lieti di tenervi informati sull'ultima situazione. In caso di domande su questo articolo, non esitare a contattare gli avvocati di Law & More.