Riduzione dell'affitto dopo una chiusura imposta dal governo: quando e in che misura?

Se il governo ordina la chiusura della tua attività commerciale, in linea di principio sei comunque tenuto a pagare l'affitto, ma puoi richiedere una riduzione del canone per cause di forza maggiore ai sensi dell'articolo 6:258 del Codice civile olandese (BW). La Corte suprema (Hoge Raad) ha confermato tale disposizione il 24 dicembre 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) e ha stabilito un metodo di calcolo; tale disposizione si applica in particolare ai contratti di locazione stipulati prima del 15 marzo 2020 e alle attività commerciali che dipendono dalla presenza di clienti nei locali.

Ai sensi dell'articolo 6:258 BW, un tribunale può modificare o sciogliere un contratto qualora si verifichino circostanze non previste dalle parti al momento dell'accordo e di tale gravità che l'altra parte non possa ragionevolmente aspettarsi che il contratto rimanga invariato. Il ragionamento della Corte Suprema non si limita alla pandemia: costituisce il quadro di riferimento per qualsiasi evento esterno di portata analoga che interrompa un contratto di locazione.

Devo continuare a pagare l'affitto se i miei locali vengono chiusi per ordine del tribunale?

Sì, in linea di principio: un contratto di locazione rimane valido anche durante una crisi che nessuna delle due parti aveva previsto. Ciò che accade in seguito dipende dal fatto che vi sia stato legalmente impedito di operare, come è successo al settore alberghiero e al commercio al dettaglio non essenziale nel 2020 e nel 2021, oppure che abbiate scelto di chiudere volontariamente pur essendo autorizzati a rimanere aperti.

Se chiudi volontariamente, il calo del fatturato si avvicina al normale rischio imprenditoriale, che l'articolo 6:258(2) BW lascia a tuo carico. Una richiesta di adeguamento del canone di locazione viene quindi valutata caso per caso e ha meno probabilità di essere accolta.

È possibile invocare la forza maggiore?

Raramente. Secondo la legge olandese, l'inadempimento è giustificato come forza maggiore solo se non è imputabile al debitore, ma l'affitto è un debito pecuniario e i tribunali quasi mai esonerano il debitore da un obbligo di pagamento per questo motivo. L'articolo 6:258 del Codice Civile olandese si è dimostrato invece la soluzione più praticabile.

Prima di tutto, controlla il tuo contratto di locazione. La maggior parte dei contratti di locazione commerciale olandesi utilizza il modello standard del Consiglio Immobiliare (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ), le cui disposizioni generali cercano di trasferire alcuni rischi, come ad esempio i provvedimenti governativi, sull'inquilino. Tali clausole possono limitare ciò che puoi richiedere, quindi leggile attentamente prima di interrompere i pagamenti.

Come viene calcolata la riduzione dell'affitto?

La Corte Suprema ha introdotto il metodo dei costi fissi (vastelastenmethode). In breve: la quota di affitto destinata al sussidio governativo per i costi fissi (TVL) viene detratta dall'affitto, il resto viene ridotto della percentuale di mancato fatturato e il risultato viene suddiviso al 50% tra proprietario e inquilino.

Passo dopo passo, il tribunale esprime l'affitto come percentuale dei costi fissi totali e deduce tale percentuale della perdita di valore totale (TVL) che si potrebbe richiedere. Successivamente, confronta il fatturato con quello di un periodo di riferimento precedente alla pandemia per determinare la perdita di fatturato. La riduzione è pari a (affitto meno quota di TVL) × perdita di fatturato × 50%, a meno che la ragionevolezza e l'equità non richiedano una ripartizione diversa.

La Corte Suprema ha fornito un proprio esempio: affitto di 4,500 euro, costi fissi di 25,000 euro, perdita di valore contabile (TVL) di 10,000 euro e fatturato di 20,000 euro a fronte di un fatturato di riferimento di 100,000 euro. L'affitto rappresenta il 18% dei costi fissi, quindi si deducono 1,800 euro di TVL; 2,700 euro × 80% di perdita di fatturato × 50% dà una riduzione di 1,080 euro, ovvero il 24% dell'affitto.

La chiusura costituisce un difetto dell'immobile in affitto?

No. Nella stessa sentenza, la Corte Suprema ha stabilito che una chiusura disposta dal governo non costituisce un difetto (gebrek) ai sensi dell'articolo 7:204 BW, poiché non riguarda l'immobile in sé. La riduzione dell'affitto per difetti prevista dall'articolo 7:207 BW non si applica pertanto.

È comunque possibile presentare un reclamo per difetti in caso di problemi reali dell'immobile, come ad esempio una perdita dal tetto, la presenza di muffa o l'impossibilità di ottenere un permesso di esercizio perché l'edificio è privo di un'uscita di emergenza.

È necessario che l'attività continui a funzionare durante un periodo di chiusura?

No, non quando il governo ordina la chiusura di un'attività del genere. La maggior parte dei contratti di locazione ROZ (Retail Zones Act) prevede l'obbligo operativo di utilizzare i locali "in modo efficace, completo, corretto e personale", ma un inquilino che si conforma a un ordine di chiusura non è inadempiente al contratto.

In qualità di datore di lavoro, hai anche l'obbligo di garantire la sicurezza sul luogo di lavoro ai sensi della legge sulle condizioni di lavoro (Arbeidsomstandighedenwet), e il locatore non può obbligarti a violare tale obbligo. Qualora tu chiuda volontariamente l'attività per motivi di sicurezza dei dipendenti o dei clienti, la richiesta del locatore di una penale contrattuale o di un risarcimento danni sarà valutata in base ai principi di ragionevolezza ed equità (articolo 6:248 BW).

È possibile passare al servizio da asporto o a domicilio?

In pratica, di solito sì, anche se il contratto di locazione stabilisce un uso consentito e il modello di erogazione non è sempre lo stesso di quello di un ristorante. A rigor di termini, un uso diverso può violare il contratto di locazione e comportare una penale.

Per un proprietario di casa sarà difficile contestare questa decisione. Devi limitare le tue perdite, e mantenere un reddito per pagare l'affitto serve proprio a questo; lasciare l'attività inattiva è molto più probabile che venga usato contro di te.

Cosa significa in questo contesto l'obbligo di limitare le perdite?

Entrambe le parti devono limitare le proprie perdite, anche utilizzando gli aiuti governativi disponibili, prima di chiedere all'altra parte di assorbirle. Il metodo dei costi fissi prevede già questo aspetto: il TVL (Total Value Loss, perdita totale di valore) che si potrebbe richiedere viene detratto, indipendentemente dal fatto che sia stato effettivamente richiesto o meno.

In pratica, proprietario e inquilino spesso si accordano su una soluzione temporanea: una parte dell'affitto viene pagata alla scadenza e il resto viene saldato una volta che il fatturato si riprende. Se non si riesce a trovare un accordo, la decisione spetta al tribunale distrettuale (kantonrechter), che si occupa di tutte le controversie relative agli affitti, indipendentemente dall'importo.

Cosa dovresti controllare come inquilino?

• Sia che il contratto di locazione sia stato stipulato prima del 15 marzo 2020 o successivamente.
• Sia che la chiusura sia stata disposta dal governo o scelta da voi.
• Cosa prevedono il contratto di locazione e le disposizioni generali del ROZ in merito alla forza maggiore e ai provvedimenti governativi.
• Il tuo fatturato durante il periodo di chiusura e in un periodo di riferimento comparabile.
• Quale sussidio TVL o altro tipo di sostegno tu abbia ricevuto o avresti potuto richiedere.

Cosa dovresti controllare in qualità di proprietario di un immobile in affitto?

• Se l'attività dell'inquilino dipenda dalla presenza di clienti nei locali.
• I dati relativi al fatturato dell'inquilino e le decisioni relative al TVL (Total Value Load), e se questi siano completi.
• Se l'inquilino avrebbe potuto utilizzare i locali in un altro modo, ad esempio per le consegne.
• I tuoi costi fissi e le tue esigenze di finanziamento, che possono giustificare una ripartizione diversa dal 50/50.
• Sia che un eventuale accordo venga formalizzato per iscritto come differimento temporaneo o come riduzione definitiva.

Cosa possiamo fare per voi con una riduzione dell'affitto dopo la chiusura?

Offriamo consulenza sia agli inquilini che ai proprietari di immobili commerciali; maggiori informazioni sul nostro lavoro sono disponibili nella pagina dedicata al diritto locatizio.

• Analizziamo il tuo contratto di locazione e le disposizioni generali del ROZ per individuare eventuali clausole che trasferiscono a te il rischio di provvedimenti governativi.
• Calcoliamo la riduzione dell'affitto secondo il metodo dei costi fissi in base ai dati da voi forniti.
• Redigiamo una proposta o un accordo transattivo per un differimento o una riduzione.
• Rispondiamo alle richieste di pagamento, penali o sfratto presentate dai proprietari di casa.
• Se non riuscite a raggiungere un accordo, avvieremo un procedimento presso il tribunale distrettuale.

Sintesi

• Il contratto di locazione continua a essere in vigore anche durante la chiusura; la questione è se il canone di locazione possa essere adeguato ai sensi dell'articolo 6:258 BW.
• La forza maggiore raramente esime dal pagamento dell'affitto e la chiusura non costituisce un vizio dell'immobile (articolo 7:204 BW).
• Ai sensi dell'ECLI:NL:HR:2021:1974, la riduzione è pari a (affitto meno quota TVL) × perdita di fatturato × 50%, per i contratti di locazione conclusi prima del 15 marzo 2020.
• La chiusura volontaria viene valutata in modo più rigoroso rispetto a una chiusura obbligatoria.
• Entrambe le parti devono limitare le proprie perdite, anche ricorrendo al sostegno governativo.

Domande frequenti