I difetti degli immobili commerciali sono spesso causa di controversie tra inquilino e proprietario. Tuttavia, non ogni inconveniente di un immobile locato costituisce un difetto in senso legale. La legge definisce il difetto, all'articolo 7:204 del Codice Civile olandese, come qualsiasi condizione o caratteristica dell'immobile, o qualsiasi altra circostanza non imputabile all'inquilino, a seguito della quale l'immobile non può garantire all'inquilino il godimento che questi si aspettava al momento della stipula del contratto.
Questa definizione è più ampia di quanto sembri a prima vista. Non riguarda solo danni fisici come un tetto che perde o un impianto di riscaldamento centralizzato guasto. Anche una circostanza esterna all'immobile stesso, come un grave disturbo acustico causato da lavori di cui è responsabile il proprietario, può costituire un difetto. Ciò che è determinante è se il godimento che l'inquilino può ragionevolmente aspettarsi sia compromesso. La normale usura, coerente con l'uso quotidiano, non costituisce un difetto.
Di chi è la responsabilità: del proprietario o dell'inquilino?
La regola principale
La regola principale dell'articolo 7:206 del Codice Civile olandese è chiara: il locatore è obbligato a porre rimedio ai difetti su richiesta dell'inquilino. Tale obbligo sussiste a meno che la riparazione non sia impossibile o a meno che la spesa per essa non possa essere ragionevolmente addebitata al locatore. Il locatore, pertanto, non può semplicemente sottrarsi all'obbligo di riparazione invocando i costi.
Per le riparazioni di piccola entità si applica un'eccezione. Le riparazioni che, per legge o consuetudine, sono a carico dell'inquilino non devono necessariamente essere eseguite dal proprietario. Si pensi, ad esempio, alla sostituzione di una maniglia rotta, alla riparazione di un battiscopa danneggiato o alla risoluzione di piccoli difetti che ci si può ragionevolmente aspettare che l'inquilino esegua autonomamente. Il confine tra una "riparazione di piccola entità a carico dell'inquilino" e una "manutenzione straordinaria a carico del proprietario" non è sempre netto e spesso dà luogo a discussioni nella pratica.
Deviazioni contrattuali tramite i termini ROZ
In pratica, i contratti di locazione per locali commerciali vengono quasi sempre stipulati sulla base dei modelli standard del Consiglio per gli Immobili (ROZ). Le disposizioni generali del ROZ per i locali commerciali presentano notevoli deroghe alla norma principale di legge: molti obblighi di manutenzione vengono trasferiti contrattualmente dal locatore al conduttore.
Pertanto, nei modelli ROZ, questioni quali la manutenzione degli interni, la manutenzione degli impianti, la sostituzione delle parti soggette a usura e talvolta anche riparazioni più consistenti sono a carico dell'inquilino. Ciò è in linea di principio consentito, poiché il regime 7:230a e, con l'approvazione del tribunale, anche il regime 7:290 ammettono deroghe alla legge. I limiti sono determinati da principi di ragionevolezza ed equità e dalle norme relative alle clausole eccessivamente onerose.
È quindi fondamentale leggere attentamente le disposizioni generali prima di firmare un contratto di locazione e comprendere quali obblighi di manutenzione incombono sull'inquilino.
Diritti dell'inquilino in caso di difetti nei locali commerciali
Richiedere un rimedio
Il primo passo in caso di difetto è l'invio di una diffida: una richiesta scritta al proprietario di porre rimedio al difetto entro un termine ragionevole. Senza una diffida, il proprietario non è inadempiente e, in qualità di inquilino, non avete diritto ai rimedi previsti dalla legge. La diffida deve descrivere in modo concreto qual è il difetto, entro quale termine deve essere posto rimedio e quali conseguenze si attribuiscono alla mancata riparazione.
Riduzione dell'affitto
Se, nonostante un avviso di inadempimento, il locatore non provvede a porre rimedio al difetto, l'inquilino ha diritto, ai sensi dell'articolo 7:207 del Codice Civile olandese, a una riduzione proporzionale del canone di locazione per il periodo in cui il difetto sussiste. La riduzione è calcolata in base al rapporto tra il godimento effettivo dell'immobile da parte dell'inquilino e il godimento che avrebbe avuto in assenza del difetto. L'inquilino può far valere tale riduzione tramite il tribunale distrettuale.
La riduzione dell'affitto ha effetto dal momento in cui il difetto viene segnalato al proprietario, non solo dal momento della sentenza del tribunale. Si consiglia pertanto di segnalare sempre i difetti per iscritto e il prima possibile, in modo che la data di decorrenza della riduzione sia ben documentata.
Compensazione
Se il difetto è imputabile al locatore, ad esempio perché non ha effettuato la manutenzione necessaria pur essendo a conoscenza o dovendo essere a conoscenza dell'imminenza del difetto, l'inquilino può richiedere un risarcimento aggiuntivo ai sensi dell'articolo 7:208 del Codice Civile olandese. Tale risarcimento può consistere in danni consequenziali, come la perdita di fatturato dovuta al difetto o i costi sostenuti dall'inquilino per proseguire la propria attività.
Autoriparazione e compensazione
Se, dopo un regolare avviso di inadempimento e trascorso il termine stabilito, il locatore non provvede a porre rimedio al difetto, l'inquilino ha in linea di principio il diritto di far eseguire la riparazione a proprie spese e di compensare i costi ragionevoli con il canone di locazione (art. 7:206(3) DCC). Tale diritto è tuttavia soggetto a limitazioni.
Innanzitutto, il problema deve riguardare effettivamente un difetto che il proprietario è tenuto a riparare. Chiunque cerchi di riparare un obbligo di manutenzione che, contrattualmente, incombe su di lui in qualità di inquilino, scaricandone poi i costi, non otterrà alcun risultato. In secondo luogo, l'inquilino deve essere in grado di dimostrare di aver dato al proprietario la possibilità di porre rimedio al difetto in anticipo e che quest'ultimo non lo abbia fatto. In terzo luogo, i costi sostenuti non devono essere sproporzionati.
La compensazione con l'affitto senza il rispetto di tali condizioni può comportare l'avvio di procedimenti per morosità. Si consiglia pertanto di richiedere una consulenza legale prima di procedere alla compensazione.
Manutenzione, termini ROZ e clausole di esonero
Le disposizioni generali del ROZ distinguono la manutenzione in manutenzione esterna (a carico del locatore) e manutenzione interna (a carico dell'inquilino), ma il confine esatto varia a seconda della versione del contratto. Inoltre, le disposizioni generali contengono regolarmente clausole di esonero: disposizioni in base alle quali il locatore esclude o limita la propria responsabilità per determinati danni.
Una clausola di esonero da responsabilità non è sempre valida. Se il danno deriva da dolo o colpa grave da parte del locatore, o se l'esonero è inaccettabile nelle circostanze date secondo i principi di ragionevolezza ed equità, il tribunale può invalidare la clausola. Lo stesso vale se un esonero da responsabilità si qualifica come clausola eccessivamente onerosa ai sensi dell'articolo 6:233 del Codice Civile tedesco. Nel caso dei consumatori ciò avviene rapidamente; per gli inquilini commerciali la soglia è più alta, ma anche in questo caso esistono dei limiti.
Prima di firmare, fate esaminare il contratto di locazione da un legale, prestando particolare attenzione alle clausole relative alla ripartizione delle spese condominiali e alle disposizioni di esonero da responsabilità, soprattutto in caso di immobili di grandi dimensioni o canoni di locazione elevati. Il costo di una consulenza legale è generalmente contenuto rispetto ai rischi finanziari che si corrono firmando un contratto senza conoscerne le clausole generali.
Revisione del canone di locazione nel tempo
Per gli spazi commerciali di cui all'art. 7:290, la legge prevede anche la possibilità di revisione del canone di locazione. Alla scadenza del periodo di locazione concordato, o dopo cinque anni nel caso di un contratto di lunga durata, ciascuna delle parti può chiedere al tribunale distrettuale di adeguare il canone alla media dei canoni di locazione di spazi commerciali comparabili nella località negli ultimi cinque anni (art. 7:303 DCC). Ciò richiede obbligatoriamente una perizia: il tribunale nomina uno o più esperti che stabiliscono il canone di locazione conforme al mercato.
Questa procedura è a disposizione sia del locatore che ritiene che l'affitto sia diventato troppo basso, sia dell'inquilino che crede di pagare troppo. L'esito è vincolante, a meno che le parti non decidano diversamente di comune accordo. Per gli spazi commerciali ai sensi della sezione 7:230a, questo diritto legale alla revisione dell'affitto non esiste. In tal caso, l'adeguamento dell'affitto è possibile solo per via contrattuale, di solito tramite una clausola di indicizzazione.
La revisione del canone di locazione completa il quadro delle dinamiche legali che regolano gli immobili commerciali: non solo l'accesso ai locali e la loro eventuale risoluzione, ma anche il prezzo da pagare, sono co-determinati dalla normativa applicabile.
Altri articoli di questa serie sul diritto dei contratti di locazione commerciale
Questo articolo fa parte della nostra serie in tre parti sul diritto relativo ai contratti di locazione commerciale. Leggi anche le altre parti:
- Parte 1: 7:290 o 7:230a DCC? Quale regime di locazione si applica ai vostri locali commerciali?
- Parte 2: Risoluzione di un contratto di locazione commerciale: termini di preavviso, motivi e insidie
Leggi anche: 7:290 o 7:230a DCC? Quale regime di locazione si applica ai vostri locali commerciali? and Risoluzione di un contratto di locazione commerciale: termini di preavviso, motivi validi e insidie..
Conclusione
I difetti negli immobili commerciali sono un problema frequente e talvolta costoso. Che si tratti di un tetto che perde, di un impianto di riscaldamento difettoso o di una manutenzione arretrata che ostacola l'attività commerciale, in qualità di inquilino hai dei diritti concreti, ma devi esercitarli attivamente e seguire la procedura corretta. Segnala sempre i difetti per iscritto, invia una diffida e documenta tutto.
In qualità di proprietario di un immobile, è consigliabile mantenere un piano di manutenzione chiaro e non permettere che i difetti persistano. La responsabilità per i danni consequenziali può rapidamente raggiungere importi considerevoli.
Law & More Offriamo consulenza sia agli inquilini che ai proprietari di immobili commerciali in merito a difetti di costruzione, ripartizione della manutenzione, revisione dei canoni di locazione e questioni correlate. Contattateci per una consulenza senza impegno.
Domande frequenti
Ho diritto a una riduzione dell'affitto per un difetto riscontrato nei miei locali commerciali?
Sì. Se sussiste un difetto ai sensi dell'articolo 7:204 del Codice Civile olandese e il locatore non vi pone rimedio entro un termine ragionevole dopo aver ricevuto una diffida, è possibile richiedere una riduzione proporzionale del canone di locazione ai sensi dell'articolo 7:207 del Codice Civile olandese. Tale riduzione ha effetto dal momento della comunicazione scritta del difetto.
Quali sono le piccole riparazioni incluse nel mio account di inquilino?
Le riparazioni minori sono quelle che, per legge o consuetudine, sono ragionevolmente a carico dell'inquilino, come la sostituzione di interruttori rotti, la sigillatura di piccole fessure nelle giunture o la riparazione di parti che si usurano con l'uso quotidiano. Il confine con la manutenzione straordinaria, che è a carico del proprietario, può essere poco chiaro nella pratica e talvolta viene ulteriormente definito contrattualmente nelle disposizioni del regolamento condominiale.
Posso far riparare il difetto personalmente e detrarre i costi dall'affitto?
È possibile, ma solo se vengono soddisfatte le condizioni di legge: è stata inviata una diffida, il locatore ha lasciato scadere il termine, si tratta di un difetto che il locatore è tenuto a sanare e i costi sono ragionevoli. La compensazione senza il rispetto di tali condizioni può comportare l'avvio di un procedimento per morosità.
Posso, in qualità di inquilino, richiedere una revisione dell'affitto?
Per gli spazi commerciali di cui all'art. 7:290, dopo il periodo di locazione concordato o dopo cinque anni, è possibile chiedere al tribunale distrettuale di adeguare il canone al valore di mercato di spazi comparabili nella zona (art. 7:303 DCC). Per gli spazi commerciali di cui all'art. 7:230a, tale diritto non è previsto dalla legge.
