Una due diligence immobiliare completa comprende: ricerche presso il Catasto (proprietà, ipoteche, pignoramenti), verifica del piano regolatore, condizioni strutturali e storico dei permessi edilizi, certificati di contaminazione del suolo, documenti VvE (per gli appartamenti), contratti di locazione e spese condominiali, e relazioni ambientali e sull'amianto. Per gli immobili commerciali, sono rilevanti anche il reddito da locazione, i rischi di sfitto e il valore di mercato. Law & More coordina l'intero processo di due diligence.

Quando un consumatore acquista una casa, la legge gli concede un periodo di ripensamento di tre giorni dopo aver ricevuto il contratto di acquisto firmato. Durante questo periodo, l'acquirente può recedere dall'acquisto senza dover fornire alcuna motivazione e senza incorrere in penali. Il periodo di ripensamento deve essere di almeno due giorni lavorativi. Trascorso tale periodo, il contratto diventa vincolante, fatte salve eventuali condizioni sospensive concordate.

Gli inquilini di immobili residenziali godono di un'ampia tutela contro la risoluzione del contratto di locazione. Il proprietario può rescindere il contratto solo per motivi previsti dalla legge, come ad esempio un urgente bisogno personale, e deve rispettare il periodo di preavviso previsto. Se l'inquilino non acconsente alla risoluzione, il contratto di locazione continua fino a quando il tribunale non si pronuncia in merito. La situazione è diversa per gli immobili commerciali, a seconda della tipologia.

Un edificio viene suddiviso in unità immobiliari mediante un atto notarile di divisione, che viene registrato presso il Catasto. L'atto descrive le parti private e le parti comuni e contiene le norme che regolano la divisione. A seguito della divisione, per legge si costituisce un'Associazione dei Proprietari di Immobili (VvE), di cui ogni proprietario di unità immobiliare è membro.

Se il bene consegnato non possiede le qualità che l'acquirente aveva il diritto di aspettarsi, si verifica una non conformità. L'acquirente deve segnalare il difetto al venditore entro un termine ragionevole. A seconda delle circostanze, l'acquirente può richiedere la riparazione, una riduzione del prezzo, un risarcimento o la risoluzione del contratto. La responsabilità del venditore dipende in parte dalle clausole concordate e dall'obbligo dell'acquirente di effettuare le opportune verifiche.

Il contratto preliminare di compravendita formalizza gli accordi tra acquirente e venditore ed è vincolante una volta firmato da entrambe le parti (fatto salvo il periodo di ripensamento e le eventuali condizioni sospensive). La proprietà, tuttavia, si trasferisce solo tramite l'atto notarile di trasferimento, redatto dal notaio e successivamente iscritto nei registri pubblici del Catasto. Di solito intercorrono da diverse settimane a diversi mesi tra l'acquisto e il trasferimento.

Si tratta di una clausola del contratto di acquisto che consente all'acquirente di recedere dal contratto senza penali qualora non riesca a ottenere il mutuo entro un periodo concordato. L'acquirente deve avvalersi di tale clausola in tempo utile e per iscritto, solitamente allegando uno o più rifiuti da parte di un istituto di credito. Trascorso il termine, la tutela decade e potrebbe essere dovuta una penale, in genere pari al 10%.

Oltre al prezzo di acquisto, l'acquirente di solito paga l'imposta di trasferimento (o l'IVA per le nuove costruzioni), le spese notarili per l'atto di trasferimento e l'atto di ipoteca, e i costi di registrazione presso il Catasto. La commissione dell'agente immobiliare è generalmente a carico della parte che incarica l'agente. La ripartizione esatta è stabilita nel contratto di compravendita.

Gli inquilini di immobili residenziali godono di un'ampia tutela legale, che include la protezione contro la risoluzione anticipata del contratto e contro gli aumenti di canone. Per gli immobili commerciali, la legge distingue tra "spazi adibiti ad attività di vendita al dettaglio" (come negozi e strutture ricettive, con specifiche norme in materia di durata e risoluzione del contratto) e "altri spazi adibiti ad attività commerciali" (come uffici, con una protezione notevolmente inferiore). Il regime applicabile influenza in modo determinante la posizione di ciascuna parte.

No. Per gli alloggi residenziali regolamentati, si applicano i massimali di legge per l'aumento annuale dell'affitto, stabiliti dal governo. Nel settore privato, le parti godono di maggiore libertà, ma spesso si applicano clausole contrattuali di indicizzazione e, negli ultimi anni, limiti massimi di legge. In determinate circostanze, un inquilino può richiedere che un aumento proposto venga riesaminato dal Tribunale degli Affitti o dal tribunale ordinario.

Una servitù prediale è un vincolo gravante su un immobile (il fondo servente) a beneficio di un altro immobile (il fondo dominante), ad esempio un diritto di passaggio. Una servitù prediale si costituisce mediante atto notarile e registrazione presso il Catasto, oppure per usucapione. Il suo contenuto e la sua portata derivano principalmente dall'atto costitutivo.

Le decisioni di un'associazione di proprietari di case possono, in determinate circostanze, essere annullate o dichiarate nulle, ad esempio qualora siano in conflitto con l'atto di divisione, i regolamenti o i principi di ragionevolezza ed equità. Un proprietario può chiedere al tribunale distrettuale di annullare una decisione entro un breve termine previsto dalla legge. Possono essere avviati procedimenti anche in merito alla manutenzione differita o alla gestione del fondo di riserva.

Un contratto di locazione fondiaria conferisce il diritto di usare e godere del terreno di un'altra persona in cambio di un canone di locazione (canone). Un diritto di edificazione, al contrario, conferisce il diritto di possedere edifici, opere o piantagioni su, dentro o sopra il terreno di un'altra persona, separatamente dalla proprietà del terreno stesso. Entrambi sono diritti reali indipendenti, creati mediante atto notarile, che possono essere trasferiti o gravati da vincoli.

Il proprietario non può sfrattare un inquilino di propria iniziativa; è necessaria una sentenza del tribunale. Il procedimento inizia solitamente con un atto di citazione che chiede la risoluzione del contratto di locazione e lo sfratto, ad esempio per morosità. Se il tribunale accoglie la richiesta, lo sfratto può essere eseguito con l'aiuto di un ufficiale giudiziario. Nei casi urgenti, a volte è possibile ricorrere a provvedimenti cautelari.

Nel settore immobiliare commerciale, la posta in gioco è alta e gli aspetti legali, fiscali e strutturali sono complessi. Un'indagine approfondita individua rischi quali contratti di locazione preesistenti, servitù, vincoli di legge, contaminazione del suolo e limitazioni imposte dai piani urbanistici. Identificando questi rischi prima della firma, l'acquirente può negoziare il prezzo, i termini o le garanzie, oppure decidere di rinunciare all'operazione.

Un condominio deve, tra le altre cose, riunirsi annualmente, mantenere un fondo di riserva per le spese di manutenzione straordinaria e assicurare l'edificio. Dal 2018 è previsto un contributo minimo obbligatorio al fondo di riserva. Se acquistate un appartamento, informatevi sempre sulla salute finanziaria del condominio e sui verbali delle riunioni.

Se un venditore nasconde un difetto a lui noto che impedisce il normale utilizzo dell'immobile, può essere ritenuto responsabile nonostante la clausola "comprato nello stato in cui si trova". L'acquirente può richiedere la riparazione, un risarcimento o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto di acquisto. È fondamentale segnalare tempestivamente il difetto.

Il subaffitto è generalmente consentito solo con il consenso del proprietario e spesso il contratto di locazione lo vieta espressamente. Il subaffitto illegale può comportare la risoluzione del contratto e l'obbligo di restituire qualsiasi profitto. Anche i comuni spesso impongono normative proprie sugli affitti a breve termine.

Con un contratto di locazione del terreno si può utilizzare il terreno di qualcun altro in cambio del pagamento di un canone periodico (canone), mentre un diritto di costruzione rende proprietari di un edificio o di una struttura costruita su un terreno altrui. Entrambi sono diritti di proprietà stabiliti davanti a un notaio e registrati presso il Catasto.

Un acquirente privato di un immobile ha a disposizione tre giorni di tempo, previsti dalla legge, per recedere dal contratto preliminare di acquisto firmato, senza dover fornire alcuna motivazione. Inoltre, la sussistenza di una condizione sospensiva, ad esempio per l'ottenimento di un finanziamento, offre la possibilità di recedere entro il periodo concordato.