Diritto olandese in materia di locazione: diritti e doveri di inquilini e proprietari

La legge olandese in materia di locazione tutela fortemente gli inquilini di immobili residenziali: il proprietario può rescindere un contratto di locazione solo per motivi previsti dalla legge e, in caso di disaccordo dell'inquilino, solo tramite il tribunale distrettuale (kantonrechter). L'eccezione principale riguarda i contratti a tempo determinato di durata massima di due anni, che dal 1° luglio 2024 sono consentiti solo per gruppi di inquilini designati da decreto governativo.

La maggior parte delle norme contenute nel Libro 7 del Codice Civile olandese (BW) sono vincolanti: le clausole che se ne discostano a svantaggio dell'inquilino sono nulle o possono essere annullate. Questa guida illustra le norme relative a contratti, affitto, manutenzione, depositi cauzionali e risoluzione del contratto, con una lista di controllo per gli inquilini e una per i proprietari.

Che tipo di contratto di locazione è possibile stipulare?

Dal 1° luglio 2024, un contratto di locazione residenziale si conclude in linea di principio a tempo indeterminato. Ai sensi dell'articolo 7:271(1) della legge tedesca sull'affitto (BW), anche un contratto a tempo determinato non si estingue automaticamente alla scadenza del termine; continua fino alla sua legittima risoluzione.

Un contratto a tempo determinato di due anni o meno, che si risolve automaticamente, è possibile solo per gli inquilini appartenenti a categorie designate da decreto governativo (articolo 7:271(2) BW). Il locatore deve quindi informare per iscritto l'inquilino della data di scadenza non prima di tre mesi e non oltre un mese prima di tale data. Se il locatore dimentica, il contratto si rinnova automaticamente a tempo indeterminato. Se lo stesso inquilino stipula un nuovo contratto subito dopo, questo si considera un rinnovo a tempo indeterminato.

Cosa dovrebbe contenere il contratto?

Un buon contratto deve indicare almeno l'affitto, le spese condominiali, la data di inizio, la durata e il regolamento interno. La cauzione non può superare il doppio dell'affitto mensile di base (articolo 7:261b BW). Il locatore è tenuto a restituirla entro 14 giorni dalla fine del contratto di locazione, o entro 30 giorni in caso di danni o affitti non pagati da compensare, con una specificazione scritta dei costi.

Che ne dite di una “clausola diplomatica”?

A clausola diplomatica (diplomatenclausule) lets a landlord who rents out his own home while abroad end the tenancy when he wants to live there again. The court can only rely on it if the clause was expressly agreed with each tenant and the landlord wants to move back in himself (Article 7:274(1)(b) and (2) BW). Other clauses that try to avoid tenant protection have no effect.

Come viene stabilito e aumentato l'affitto?

Per molte abitazioni, l'affitto massimo è determinato da un sistema a punti (woningwaarderingsstelsel), che valuta l'immobile in base a caratteristiche quali dimensioni, classe energetica e servizi. Il Tribunale per gli affitti (Huurcommissie) può valutare se l'affitto concordato sia ragionevole se l'inquilino ne fa richiesta entro sei mesi dall'inizio del contratto di locazione (articolo 7:249 BW).

Un aumento dell'affitto senza clausola di indicizzazione deve essere proposto per iscritto almeno due mesi prima della sua entrata in vigore (articolo 7:252 BW). La proposta deve indicare l'affitto attuale, l'aumento, il nuovo affitto, la data di inizio e le modalità con cui l'inquilino può opporsi. Il governo stabilisce le percentuali massime di aumento annuale ai sensi della legge sugli affitti (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte); una clausola di indicizzazione che comporti un aumento superiore è nulla per l'eccedenza (articolo 7:248(2)-(3) BW).

E le spese di servizio?

Il locatore deve fornire all'inquilino un rendiconto dettagliato delle spese di servizio e dei consumi individuali delle utenze ogni anno, entro e non oltre sei mesi dalla fine dell'anno solare (articolo 7:259(2) BW). Gli acconti versati in eccesso devono essere rimborsati. Le spese di servizio possono coprire solo i costi effettivi; il locatore non può ricavarne un profitto.

Chi paga per le riparazioni e i difetti?

The landlord must remedy defects at the tenant’s request, unless this is impossible or the costs cannot reasonably be expected of him (Article 7:206(1) BW). The tenant pays for piccole riparazioni, such as replacing light bulbs and unblocking drains (Article 7:217 BW).

Se il locatore è inadempiente, l'inquilino può eseguire la riparazione personalmente e detrarre i costi ragionevoli dall'affitto (articolo 7:206(3) BW). Per i difetti che riducono il godimento dell'abitazione, l'inquilino può anche richiedere una riduzione dell'affitto. Può rivolgersi al Tribunale delle locazioni se il locatore non ha posto rimedio al difetto entro sei settimane dalla notifica; la richiesta deve essere presentata entro sei mesi da tale notifica (articolo 7:257 BW).

Come si può rescindere un contratto di locazione residenziale?

L'inquilino può dare preavviso in qualsiasi momento, con un periodo di preavviso pari al periodo di pagamento dell'affitto: da un minimo di un mese a un massimo di tre mesi (articolo 7:271(6)(a) BW). Il periodo di preavviso del locatore è di tre mesi, più un mese per ogni anno intero di locazione, fino a un massimo di sei mesi (articolo 7:271(6)(b) BW).

La notifica deve essere effettuata tramite atto di notifica dell'ufficiale giudiziario o lettera raccomandata (articolo 7:271(4) BW). La notifica del locatore deve indicare i motivi e chiedere all'inquilino di comunicare entro sei settimane se accetta o meno; altrimenti è nulla (articolo 7:271(5) BW). Se l'inquilino non accetta, il contratto di locazione continua fino a quando il tribunale distrettuale non si sarà pronunciato.

Per quali motivi il tribunale può rescindere il contratto di locazione?

Il tribunale può accogliere la richiesta del locatore solo sulla base dell'articolo 7:274(1) BW. I più importanti sono:

• l'inquilino non si è comportato da buon inquilino, ad esempio attraverso il mancato pagamento dell'affitto o gravi molestie;
• il proprietario ha urgente bisogno dell'abitazione per uso personale e l'inquilino può trovare un'altra sistemazione adeguata; la ristrutturazione impossibile senza rescindere il contratto di locazione è considerata uso personale, la vendita no;
• l'inquilino rifiuta un'offerta ragionevole per un nuovo contratto di locazione della stessa abitazione;
• Il proprietario desidera realizzare l'uso assegnato all'immobile nel piano regolatore (omgevingsplan);
• un proprietario privato che ha vissuto nell'abitazione per almeno due anni prima di affittarla e affitta una sola abitazione desidera venderla, fatte salve le ulteriori condizioni di cui all'articolo 7:274(7) BW.

Il desiderio di un affitto più alto o di un inquilino diverso non costituisce un valido motivo di sfratto. Un proprietario che costringe un inquilino ad andarsene cambiando le serrature o interrompendo le utenze agisce illegalmente; lo sfratto richiede una sentenza del tribunale.

A chi rivolgersi in caso di controversia relativa al contratto di locazione?

Le controversie relative all'importo dell'affitto, agli aumenti, alle spese condominiali e ai difetti di manutenzione vengono trattate dalla Commissione per gli Affitti (Huurcommissie), un organismo di facile accesso per il quale entrambe le parti pagano una modesta quota. Le controversie relative alla risoluzione del contratto, allo sfratto, al disturbo della quiete pubblica e agli arretrati di pagamento vengono trattate dal tribunale distrettuale, dove è possibile comparire senza avvocato.

La decisione del Tribunale per le locazioni è vincolante per entrambe le parti, a meno che una di esse non chieda al tribunale distrettuale di pronunciarsi sullo stesso punto entro otto settimane dalla notifica della decisione (articolo 7:262 BW). Conservate copie del contratto, delle lettere, delle e-mail, delle foto dei difetti e delle ricevute di pagamento: in entrambi i procedimenti, la parte con la documentazione più completa di solito ha una posizione più forte.

Cosa dovresti controllare come inquilino?

• Il contratto è a tempo indeterminato? Se è temporaneo, rientrate in una categoria specifica? Il locatore ha inviato la comunicazione di disdetta nei tempi previsti?
• L'affitto è ragionevole secondo il sistema a punti? In caso contrario, rivolgetevi al Tribunale per gli affitti entro sei mesi dall'inizio del contratto (articolo 7:249 BW).
• Il deposito cauzionale non deve superare il doppio dell'affitto mensile base?
• Hai ricevuto l'estratto conto annuale delle spese condominiali entro sei mesi dalla fine dell'anno?
• Hai segnalato i difetti al proprietario per iscritto, indicando la data, in modo che inizino a decorrere i termini di sei settimane e sei mesi?
• L'avviso di licenziamento indica una motivazione legale e specifica il periodo di preavviso corretto?

Cosa dovresti controllare in qualità di proprietario di un immobile in affitto?

• Puoi offrire un contratto temporaneo ai sensi dell'articolo 7:271(2) BW e hai annotato in agenda la comunicazione scritta della data di fine (da tre a un mese prima della scadenza)?
• L'affitto rientra nei limiti massimi previsti dal sistema a punti e dal tetto massimo di aumento annuale?
• La vostra proposta di aumento dell'affitto soddisfa i requisiti dell'articolo 7:252 BW e viene inviata con almeno due mesi di anticipo?
• Invii l'estratto conto delle spese condominiali entro sei mesi dalla fine di ogni anno solare?
• Restituite la cauzione entro 14 o 30 giorni, specificando l'eventuale compensazione?
• Hai un motivo valido ai sensi dell'articolo 7:274 BW prima di inviare la notifica, e la invii tramite atto scritto o lettera raccomandata?

In che modo possiamo esservi d'aiuto in materia di diritto olandese in materia di locazione?

I nostri avvocati specializzati in diritto locatizio assistono inquilini e proprietari di immobili residenziali. Possiamo:

• Prima di firmare, esaminate la bozza del contratto di locazione confrontandola con le norme obbligatorie;
• Verifica l'importo dell'affitto in base al sistema a punti e redigi una richiesta al Tribunale degli affitti;
• redigere o valutare una proposta di aumento dell'affitto o un avviso di disdetta;
• scrivere all'altra parte in merito a difetti, deposito o spese di servizio;
• rappresentarti dinanzi al tribunale distrettuale in un caso di risoluzione del contratto o di sfratto, oppure impugnare una decisione del Tribunale per gli affitti entro otto settimane.

Scopri di più sui diritti degli inquilini nei Paesi Bassi.

Sintesi

• Dal 1° luglio 2024, i contratti di locazione residenziale sono in linea di principio a tempo indeterminato; i contratti temporanei, della durata massima di due anni, sono riservati esclusivamente a determinate categorie di persone.
• Il locatore può rescindere un contratto di locazione solo per i motivi previsti dall'articolo 7:274 BW e, senza il consenso dell'inquilino, solo tramite il tribunale distrettuale.
• Gli aumenti di affitto devono essere proposti per iscritto con due mesi di anticipo e devono rimanere entro i limiti previsti dalla legge.
• Il proprietario si occupa dei difetti; l'inquilino paga le piccole riparazioni.
• Le controversie relative ad affitto, spese di servizio e manutenzione vengono sottoposte al Tribunale per gli affitti; la risoluzione del contratto e lo sfratto al tribunale distrettuale.

Domande frequenti