Erfpacht: cos'è il regime di locazione olandese e cosa dovrebbero verificare gli acquirenti?

Se nella descrizione di una casa olandese è specificato che si tratta di un immobile "op erfpacht" , non si sta acquistando il terreno sottostante. Si sta acquistando un diritto registrato di possedere e utilizzare il terreno di qualcun altro, secondo le condizioni stabilite dal proprietario, a volte anche un secolo fa. Tali condizioni determinano quanto si paga, per quanto tempo e se una banca concederà o meno un mutuo.

Che cos'è l'erfpacht?

L'erfpacht è un diritto reale limitato ( beperkt recht ) ai sensi dell'articolo 5:85 del Codice Civile olandese (BW). Conferisce al suo titolare, l' erfpachter , il diritto di possedere e utilizzare un terreno di proprietà altrui. Il proprietario del terreno conserva la proprietà. Poiché il diritto dell'erfpachter è registrato presso il Catasto (Kadaster), l'acquisto di una casa su un erfpacht garantisce comunque un bene che può essere venduto, ipotecato e trasmesso in eredità, e che sopravvive a un'eventuale successiva vendita del terreno stesso.

Ai sensi dell'articolo 5:85(2) BW, l'atto può prevedere che l'erfpachter paghi una somma periodica, il canone o canone fondiario. Il canone non è obbligatorio per legge, ma quasi tutti gli erfpacht residenziali lo prevedono. Oltre a tale pagamento, l'erfpachter gode in linea di massima degli stessi usi che avrebbe avuto il proprietario, compresa la possibilità di affittare l'immobile, mentre le riparazioni sono a suo carico. Non può modificare la destinazione d'uso dell'immobile né eseguire lavori che le condizioni riservano al proprietario.

Un appartamento in regime di erfpacht con un cannone funzionante di solito vale meno dello stesso appartamento in piena proprietà, e questa differenza non è sempre evidente nel prezzo richiesto.

In che modo erfpacht differisce da opstal e da renting

• Leasehold Conferisce il diritto di possedere e utilizzare il terreno altrui. Gli edifici presenti sul terreno generalmente rientrano in tale diritto.
• Edificio Il diritto di superficie consente a qualcuno di possedere o acquisire un edificio, un impianto o una piantagione su un terreno che appartiene a qualcun altro, ad esempio un cavo o un insieme di pannelli solari. Può prevedere un pagamento a sé stante e spesso si affianca a un erfpacht o a un contratto di locazione, anziché essere esercitato singolarmente.
• Hur L'affitto di un edificio o di un'abitazione è un contratto, non un diritto registrato: non c'è iscrizione al catasto, né ipoteca. Un inquilino paga un affitto per l'occupazione; un proprietario terriero paga un canone per un diritto di proprietà che possiede e può vendere.

Confronto tra proprietà e erfpacht

La tabella riassume le principali differenze a colpo d'occhio.

Perché le condizioni generali dell'atto contano più della legge

Il diritto di erfpacht viene creato mediante atto notarile e registrato nei registri pubblici. L'atto stabilisce i termini specifici – appezzamento, durata, canone iniziale, uso consentito – e poi dichiara una serie di condizioni generali applicabili . Tali condizioni, e non la legge, stabiliscono il meccanismo di revisione, le regole di riscatto, i requisiti di consenso e i poteri di estinzione.

Quali condizioni si applicano al tuo terreno?

Un comune non ha un unico insieme di condizioni; ne ha una serie, emanate in anni diversi, e ogni lotto è vincolato dalla serie in vigore al momento della sua concessione. Amsterdam Da inizio Novecento, la stessa casa editrice ha pubblicato diverse serie di questo tipo, e le serie più vecchie possono garantire al proprietario un'ampia discrezionalità in materia di revisione e diritti di compensazione limitati.

La domanda non è mai "quali sono le condizioni di proprietà fondiaria in questa città?" ma "quale insieme di condizioni si applica a questo lotto?". L'atto costitutivo, e qualsiasi successivo atto di modifica, specifica le condizioni anno per anno. Chiedete al vostro notaio di procurarvi tale atto e il testo integrale delle condizioni ivi indicate, e di leggerlo attentamente, non un riassunto né il paragrafo riportato dall'agente immobiliare.

Come viene stabilito il canone di locazione del terreno (cannone)?

Il canone è il pagamento periodico per l'uso del terreno. Di solito è una percentuale applicata a un valore catastale del terreno, calcolato da una proporzione del valore della proprietà o da un programma pubblicato; Amsterdam quella proporzione è chiamata citazione di Burtstraat.

Tra una revisione e l'altra, la maggior parte delle condizioni moderne indicizza annualmente il canone in base a un indice dei prezzi al consumo. L'indicizzazione non è una revisione: segue l'inflazione ed è prevedibile, mentre la revisione azzera il valore sottostante del terreno e può moltiplicare il canone. Il mancato pagamento del canone può, in ultima analisi, costare al proprietario terriero il diritto stesso.

Quali sono i tre tipi di erfpacht?

In inglese, sia "voortdurend " che " eeuwigdurend " vengono solitamente tradotti con "perpetual". Tuttavia, non sono la stessa cosa e la differenza può valere una somma considerevole. Un diritto che ha durata perpetua può comunque avere un canone che viene riscattato per un periodo limitato, quindi è opportuno considerare la durata e il riscatto come questioni separate.

Perché la revisione ha un impatto finanziario così significativo?

Per i contratti di proprietà fondiaria in essere, la fine di un periodo è il momento in cui il proprietario terriero può ricalcolare il canone in base al valore attuale del terreno. Poiché i periodi si estendono per decenni e i valori dei terreni urbani olandesi sono aumentati notevolmente, il nuovo canone può essere un multiplo considerevole del precedente.

• L'aumento non è graduale. Arriva in un colpo solo, in una data fissata decenni prima.
• Il meccanismo si trova nelle vecchie condizioni. In alcuni casi, con i sistemi più datati, il proprietario gode di ampia discrezionalità e qualsiasi contestazione è limitata a una procedura di valutazione, anziché a un ricorso in tribunale.

Prima di firmare, accertatevi della data di scadenza del periodo attuale, del meccanismo di revisione e, laddove vengano pubblicati dati indicativi, di quale sarebbe il canone se rivisto oggi. Se la revisione è già in corso, chiedete di visionare la proposta e l'eventuale termine per presentare obiezioni.

È possibile riscattare il canone di locazione del terreno?

Invece di pagare un canone, il proprietario terriero può talvolta riscattarlo versando una somma forfettaria. Un riscatto per il periodo corrente prevede il pagamento anticipato del canone solo fino alla scadenza di tale periodo; l'obbligo si riattiva poi a condizioni riviste, quindi una proprietà pubblicizzata come "canone riscattato" potrebbe essere coperta solo fino a una data ormai imminente. Un riscatto a tempo indeterminato estingue il canone in modo definitivo, senza possibilità di future revisioni.

L'acquisto del diritto di usufrutto non equivale all'acquisto del terreno: la proprietà rimane al proprietario terriero, cessa solo l'obbligo di pagamento e le condizioni continuano a disciplinare l'uso e il consenso. L'obbligo di offrire un acquisto, il suo calcolo e la possibilità di effettuarlo a metà periodo dipendono dalle condizioni specifiche, non dalla legge generale. L'operazione si svolge tramite atto notarile e va registrata. Prima di procedere, è consigliabile consultare un consulente fiscale per avere conferma del trattamento fiscale, poiché un diritto di usufrutto periodico e un acquisto di capitale non sono trattati allo stesso modo.

Amsterdam: dal continuo all'erfpacht perpetuo

Amsterdam Ecco perché questo argomento è importante per la maggior parte degli acquirenti internazionali: gran parte del patrimonio immobiliare della città sorge su terreni di proprietà comunale, storicamente soggetti a un regime di erfpacht con revisioni periodiche.

Dal 2016 il comune rilascia permessi di affittuario perpetui per i nuovi affittuari, alle proprie condizioni generali, e ha avviato un programma che consente agli affittuari esistenti di passare ( overstappen ) a un canone perpetuo o a un acquisto perpetuo. L'affittuario richiede un'offerta, calcolata in base al valore del terreno in un momento di riferimento stabilito dal comune; l'accettazione dell'offerta comporta la stipula di un atto di modifica, registrato al Catasto.

Le modalità di calcolo e lo sconto applicabile sono cambiati più volte, e gli accordi successivi hanno termini e scadenze stabiliti dal comune, non per legge. Chiedete al venditore se ha già presentato un'offerta e verificate la situazione attuale con il comune al momento dell'acquisto.

Seguono tre punti pratici:

• Accertatevi con precisione di cosa è in possesso il venditore. Il diritto di usufrutto continuativo; il diritto di usufrutto continuativo con richiesta di cambio di proprietà richiesta ma non ancora completata; il diritto di usufrutto perpetuo con canone indicizzato; e il diritto di usufrutto perpetuo acquistato definitivamente sono quattro beni diversi a quattro prezzi diversi.
• Un'offerta non equivale a un cambio di programma. Fino a quando l'atto di modifica non viene eseguito e registrato, la proprietà rimane soggetta al vecchio regime. La possibilità per un acquirente di subentrare in un'offerta in sospeso, e le relative tempistiche, dipendono dai termini del piano.

Che dire di un permesso di costruzione rilasciato da un proprietario terriero privato?

I terreni vengono concessi in locazione a lungo termine anche da costruttori, società immobiliari, investitori istituzionali, fondazioni benefiche e proprietari terrieri privati. La legge è la stessa, ma le condizioni spesso non lo sono.

Le condizioni private tendono ad essere meno favorevoli per diverse ragioni: durata più breve o fissa, senza possibilità di rinnovo; revisione a intervalli più brevi, a volte ogni cinque o dieci anni; revisione legata al valore dell'immobile piuttosto che del terreno, per cui l'aumento è determinato dai miglioramenti apportati dall'affittuario stesso; indennizzo escluso o limitato; e ampi requisiti di consenso per la locazione, la modifica e la vendita. Alcuni schemi rivolti a chi acquista la prima casa, in cui il venditore mantiene la proprietà del terreno per ridurre il prezzo di acquisto, sono esempi di contratti di locazione di questo tipo.

Non dare mai per scontato che le condizioni private siano simili a quelle comunali di cui potresti aver letto; consulta le norme applicabili al tuo terreno.

Si riceve un risarcimento al termine dell'erfpacht?

Quando un diritto di proprietà terriera (erfpacht) cessa, il precedente titolare ha in linea di principio diritto, ai sensi dell'articolo 5:99 BW, al valore degli edifici, delle opere e delle piantagioni che ha eretto personalmente o acquistato dal suo predecessore, e può mantenerne il possesso fino al pagamento di tale indennizzo.

Due punti precisano quanto detto. In primo luogo, ai sensi dell'articolo 5:99(2) BW, l'atto può escludere il risarcimento in determinati casi, ad esempio quando il locatario ha posto fine al diritto di locazione, e spesso in quel caso l'immobile è utilizzato da privati. In secondo luogo, si tratta di un risarcimento per gli edifici, non per la differenza tra il valore di mercato dell'immobile e quello dell'immobile stesso: un locatario il cui diritto temporaneo scade non riceve il valore di mercato dell'immobile.

Una banca concederà un mutuo per una casa con pegno di abitazione?

Un diritto di proprietà terriera (erfpacht) può essere ipotecato e la maggior parte degli istituti di credito olandesi concede prestiti su immobili in regime di locazione, ma la concessione di un prestito su un determinato immobile dipende quasi interamente dalle condizioni generali. Gli istituti di credito valutano il tipo di diritto e, se temporaneo, la durata residua rispetto alla durata del prestito; se il canone è fisso, indicizzato o soggetto a revisione e quando è prevista la prossima revisione; se la risoluzione del contratto potrebbe compromettere la loro garanzia; se devono essere informati e avere la possibilità di sanare un inadempimento; e se il risarcimento alla scadenza rimane valido.

Le condizioni standard dei comuni più grandi sono generalmente accettate dai principali istituti di credito. Per i contratti di locazione privati ​​(erfpacht) la situazione è più complessa: l'accettabilità deve essere verificata in base alle specifiche condizioni previste. Qualora si richieda una garanzia ipotecaria nazionale (NHG), le norme pubblicate dalla NHG stabiliscono i requisiti relativi alla durata residua del contratto di locazione rispetto alla durata del prestito, e la tipologia di costruzione non tradizionale deve essere inclusa nell'elenco delle costruzioni ammesse dalla NHG.

Una clausola di finanziamento nel contratto di acquisto non offre alcuna protezione se la richiesta di mutuo non è mai pervenuta all'istituto di credito insieme alle condizioni del contratto di locazione.

E le tasse?

Per un'abitazione in cui si risiede, i pagamenti periodici del canone di locazione del terreno sono deducibili come spese relative alla propria abitazione ( eigen woning ) ai fini dell'imposta sul reddito olandese. Un pagamento forfettario per l'acquisto del canone di locazione del terreno non è deducibile. Se si contrae un prestito per acquistare il canone di locazione del terreno, gli interessi su tale prestito possono in linea di principio essere deducibili come interessi ipotecari. Si consiglia di verificare la propria situazione specifica con un consulente fiscale; non forniamo consulenza in materia di pianificazione fiscale.

Cosa succede in una vendita: consenso e arretrati

Il diritto di proprietà fondiaria (erfpacht) può essere trasferito, ma l'atto può richiedere il consenso del proprietario terriero per il trasferimento o la divisione del diritto; se il consenso viene negato senza giustificato motivo, il tribunale distrettuale (kantonrechter) può sostituirlo con un'autorizzazione (articolo 5:91 BW). Nella maggior parte dei comuni il consenso è una formalità, ma non bisogna mai darlo per scontato: i tempi devono essere compatibili con il completamento e le condizioni possono prevedere che non vi siano arretrati o inadempienze in sospeso.

Gli arretrati derivano dal diritto stesso: ai sensi dell'articolo 5:92 BW, acquirente e venditore sono solidalmente responsabili per i canoni scaduti nei cinque anni precedenti il ​​trasferimento. Il notaio deve ottenere una dichiarazione scritta dal proprietario del terreno in merito alla situazione canonica, a eventuali oneri e a presunte violazioni prima del perfezionamento della transazione.

Il proprietario terriero può revocare il contratto di enfiteusi?

Ai sensi dell'articolo 5:87(2) BW, il proprietario terriero può estinguere l'erfpacht qualora il canone non sia stato pagato per due anni consecutivi, o qualora l'erfpachter sia gravemente inadempiente rispetto ad altri obblighi. Le formalità sono rigorose e servono in parte a tutelare il creditore: l'estinzione avviene tramite atto di notifica da parte dell'ufficiale giudiziario, con preavviso, e deve essere notificata entro otto giorni a chiunque sia registrato come creditore ipotecario o altro titolare di diritti, in modo che la banca abbia la possibilità di intervenire e sanare gli arretrati. Separatamente, trascorsi 25 anni dalla costituzione dell'erfpacht, ciascuna delle parti può chiedere al tribunale di modificarlo o estinguerlo a causa di circostanze impreviste (articolo 5:97 BW) – una via limitata, e non un rimedio contro un canone che è semplicemente diventato oneroso.

Cosa dovresti controllare come acquirente?

L'atto costitutivo e le condizioni generali determinano i costi e i rischi, quindi controllali attentamente prima di firmare il contratto di acquisto e prima che scada il periodo di recesso di tre giorni.

• Procuratevi l'atto costitutivo registrato, ogni successivo atto di modifica o di acquisto e il testo integrale delle condizioni generali, anno per anno.
• Verificare se il diritto è temporaneo, continuativo o perpetuo e la data esatta di scadenza o di fine del periodo.
• Verifica il canone corrente, la sua base di indicizzazione, la data della prossima revisione e se è stato acquistato, e in tal caso fino a quando.
• Richiedete al proprietario del terreno una dichiarazione scritta in merito agli arretrati, agli addebiti e alle presunte violazioni; siete solidalmente responsabili per cinque anni di arretrati (articolo 5:92 BW).
• Ottieni una conferma scritta dal tuo istituto di credito e, ove pertinente, da NHG, che il finanziamento verrà concesso a queste condizioni.
• In Amsterdam: verificare la posizione attualmente pubblicata dal comune in merito al cambio di fornitura il giorno dell'acquisto.

Che cosa dovresti controllare come venditore?

L'acquirente, il notaio e l'istituto di credito richiederanno i documenti relativi all'erfpacht, e le eventuali lacune possono ritardare il perfezionamento della compravendita o ridurne il prezzo.

• Raccogli l'atto costitutivo, eventuali modifiche o atti di acquisto e le condizioni generali applicabili.
• Verifica se è necessario il consenso del proprietario del terreno per il trasferimento (articolo 5:91 BW) e quanto tempo occorre.
• Salda eventuali arretrati relativi al canone prima del completamento e richiedi tempestivamente la dichiarazione del proprietario terriero.
• Descrivi accuratamente il diritto nei dettagli: continuativo o perpetuo, fino a quando è stato acquistato e qualsiasi offerta di cambio richiesta o completata.
• Comunicare qualsiasi procedura di revisione o modifica in corso, unitamente all'offerta e alla relativa scadenza.

Che cosa dovresti verificare come azienda?

Nel caso di locali commerciali, l'uso consentito nell'atto di proprietà è di fondamentale importanza, poiché un cambio di destinazione d'uso spesso richiede il consenso del proprietario del terreno e talvolta un canone di locazione più elevato.

• Verificate che l'uso consentito nell'atto di proprietà corrisponda alla vostra attività, ad esempio ufficio, negozio, struttura ricettiva o industria.
• Verifica i requisiti di autorizzazione e gli eventuali costi aggiuntivi per un cambio di destinazione d'uso, un ampliamento o la suddivisione in unità immobiliari.
• Verificare le condizioni relative alle attività e l'impatto ambientale nei siti industriali.
• Confronta il costo totale del canone di locazione del terreno per l'intero periodo di possesso previsto, inclusa la rivalutazione stimata.
• Se hai bisogno solo di un locale da utilizzare, confronta questa opzione con l'affitto, dove si applicano le norme di locazione di cui agli articoli 7:230a e 7:290 BW.

Cosa possiamo fare per voi con erfpacht?

I nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare forniscono consulenza ad acquirenti, venditori e proprietari in merito alle condizioni dei contratti di locazione; per domande relative agli affitti, consultate la nostra pagina dedicata agli avvocati specializzati in locazioni.

• Prima della firma, esaminiamo l'atto di proprietà e le condizioni generali applicabili al vostro terreno, riassumendo i rischi.
• Verifichiamo la data e il meccanismo di revisione, nonché l'effetto di un'offerta di acquisto o di cambio.
• Esaminiamo il contratto di acquisto, comprese le clausole relative alle condizioni di finanziamento e al fondo di garanzia.
• Rispondiamo a una proposta di revisione e forniamo assistenza nella procedura di valutazione o di opposizione.
• Vi rappresentiamo quando un proprietario terriero rifiuta il consenso o minaccia la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 5:87 BW.

Sintesi

• L'erfpacht conferisce un diritto registrato di detenere e utilizzare il terreno di qualcun altro; non si diventa proprietari del terreno stesso.
• Le condizioni generali indicate nell'atto, e non la legge generale, determinano le norme di diritto canonico, di revisione, di consenso e di risoluzione applicabili al tuo caso.
• Il contratto di locazione a termine continuativo comporta un rischio di revisione al termine di ogni periodo; il contratto di locazione perpetuo non lo comporta, ma il termine "perpetuo" nei contesti inglesi può descrivere entrambi i tipi.
• In Amsterdam, verificare se è stato offerto, richiesto o completato il passaggio a un erfpacht perpetuo, poiché si tratta di beni diversi con prezzi diversi.
• Prima di firmare, procurati l'atto registrato, le condizioni applicabili e la conferma scritta da parte del tuo istituto di credito che finanzierà l'acquisto dell'immobile a tali condizioni.

Domande frequenti