Se il tuo ex si rifiuta di vendere la casa di proprietà comune, puoi chiedere al tribunale di ordinarne la divisione. Ciò può significare la vendita a terzi, la vendita all'asta pubblica o l'assegnazione della casa a uno di voi dietro pagamento. Ai sensi dell'articolo 3:178 del Codice Civile olandese (BW), nessun comproprietario può essere obbligato a rimanere in comproprietà a tempo indeterminato; l'eccezione principale è che il tribunale può bloccare la divisione per un periodo massimo di tre anni qualora una divisione immediata pregiudichi gravemente gli interessi di una delle parti.
Qualora i comproprietari non riescano a raggiungere un accordo, l'articolo 3:185 del Codice di successione (CVD) consente al tribunale di stabilire autonomamente la divisione dei beni: assegnando la casa a uno dei comproprietari dietro pagamento della quota dell'altro, ordinando la vendita e dividendo il ricavato netto, oppure con qualsiasi altro metodo. Ai sensi dell'articolo 3:300 del CVD, il tribunale può anche stabilire che la propria sentenza sostituisca la collaborazione che l'ex coniuge si rifiuta di fornire.
Alla questione legale si affiancano due problemi pratici. Il primo riguarda il mutuo: un comproprietario che desideri essere liberato dalla responsabilità solidale necessita del consenso del creditore, il quale lo concede solo se il comproprietario che rimane è in grado di sostenere il mutuo con il proprio reddito. Il secondo problema riguarda il periodo transitorio: gli interessi del mutuo, le imposte comunali ed eventualmente un indennizzo per l'uso esclusivo continuano a maturare e vengono liquidati in sede di divisione.
Sommario
Perché un ex si rifiuta di collaborare alla vendita?
Solitamente a causa di legami affettivi, preoccupazioni finanziarie o strategie legate alla separazione in generale. Capire il motivo aiuta a scegliere l'approccio che ha maggiori probabilità di funzionare.
La situazione di stallo è ben più di una semplice fonte di stress emotivo. Finché il mutuo esistente incide sulla vostra capacità di indebitamento, la banca di solito non vi concederà un nuovo mutuo, impedendovi quindi di acquistare una nuova casa. Nella nostra esperienza, il rifiuto deriva generalmente da uno di questi motivi:
- Attaccamento emotivo: Lasciare la casa dà la sensazione di ammettere definitivamente che la relazione è finita.
- Preoccupazioni finanziarie: Il tuo ex teme di non potersi permettere una nuova casa da solo e rimanda il momento di affrontare la questione.
- Disaccordo strategico: Controversie sul prezzo richiesto, sull'agente immobiliare o sulla tempistica, utilizzate come leva nel divorzio o nella divisione di altri beni.
- Controversie sulla manutenzione: Rifiutarsi di contribuire alle riparazioni necessarie prima della vendita, il che incide sul valore dell'immobile.
Quali sono i tuoi diritti legali in qualità di comproprietario?
In tutti i casi, è possibile richiedere la divisione ai sensi dell'articolo 3:178 BW. Le modalità di divisione della casa dipendono da come ne eravate proprietari: in regime di comunione dei beni in caso di matrimonio o unione civile, in base a un accordo prematrimoniale o di convivenza, oppure semplicemente come comproprietari sull'atto di proprietà.
Il diritto di chiedere la divisione dei beni può essere escluso solo per accordo, per un periodo massimo di cinque anni (articolo 3:178(5) BW). Pertanto, una situazione di stallo non rappresenta mai la soluzione definitiva: se non si riesce a raggiungere un accordo, la decisione spetta al tribunale. Per maggiori informazioni, si veda il nostro articolo sulla divisione dei beni durante e dopo il matrimonio.
In che modo il tuo stato civile determina i tuoi diritti?
I matrimoni contratti a partire dal 1° gennaio 2018 senza accordo prematrimoniale sono soggetti al regime di comunione limitata dei beni; i matrimoni precedenti, in linea di principio, sono soggetti al regime di comunione piena dei beni. La tabella illustra come ciò influisce tipicamente sulla casa.
| Stato delle relazioni | Posizione predefinita della proprietà | Punto legale chiave per la vendita |
|---|---|---|
| Sposati in regime di piena comunione dei beni (in linea di principio, i matrimoni contratti prima del 1° gennaio 2018 senza accordo prematrimoniale) | In linea di principio, la casa fa parte della comunità ed è di proprietà di entrambi i coniugi in parti uguali, anche se sull'atto di proprietà compare un solo nome. | La casa è divisa in quanto parte della comunione dei beni. Il tribunale può decidere in merito alla divisione, compresa la vendita, durante o dopo il procedimento di divorzio. |
| Sposati in regime di comunione dei beni (in linea di principio, i matrimoni saranno consentiti a partire dal 1° gennaio 2018) | Una casa acquistata durante il matrimonio è in linea di principio di proprietà comune; una casa di proprietà di uno dei coniugi prima del matrimonio rimane in linea di principio privata, sebbene possa sorgere una richiesta di risarcimento. | Innanzitutto, bisogna stabilire se la casa è di proprietà congiunta o privata; in tal caso, si applicano le stesse regole di divisione. |
| Sposati con un accordo prematrimoniale | La proprietà segue l'atto di proprietà e i termini dell'accordo prematrimoniale (huwelijkse voorwaarden). | L'accordo è il punto di partenza, comprese eventuali clausole di divisione. Se entrambi siete proprietari della casa, potete richiedere la divisione. |
| Unione registrata | Valgono le stesse regole del matrimonio. | La procedura è paragonabile a quella di un divorzio. |
| Convivenza con un accordo di convivenza | Il tuo contratto di convivenza (contratto di locazione) e l'atto di proprietà determinano le quote di proprietà. | Il tribunale applica l'accordo, ad esempio una clausola che conferisce a un partner il diritto di subentrare nella proprietà della casa. |
| Convivenza senza accordo | La proprietà segue le quote indicate nell'atto di proprietà (atto di proprietà). | Ciascun comproprietario può richiedere la divisione ai sensi dell'articolo 3:178 BW; in caso di mancato accordo, la decisione spetta al tribunale. |
In che modo la negoziazione e la mediazione possono sbloccare la situazione di stallo?
Iniziate con una proposta scritta concreta e, se questa non funziona, ricorrete alla mediazione. Entrambe le soluzioni sono più rapide ed economiche rispetto a procedimenti giudiziari che possono durare mesi, e un accordo raggiunto può essere reso vincolante tramite un accordo transattivo ( vaststellingsovereenkomst , articolo 7:900 BW).
Invia la tua proposta tramite lettera raccomandata ( aangetekende brief ) o e-mail, in modo da poter poi dimostrare al tribunale di aver fatto tentativi ragionevoli. Afferma con calma di voler porre fine alla comproprietà e includi:
- un agente immobiliare proposto, o un metodo equo per sceglierne uno insieme;
- un prezzo richiesto basato su una valutazione effettuata da un perito indipendente e iscritto all'albo;
- una tempistica per mettere la casa sul mercato, ad esempio entro quattro settimane;
- Un'alternativa: il tuo ex si impossessa della casa, con una scadenza entro la quale la banca deve fornire una dichiarazione di finanziamento.
Se la negoziazione diretta fallisce, un mediatore può guidarvi entrambi verso una soluzione. La mediazione è confidenziale e consente una conversazione più aperta sui veri ostacoli, come le preoccupazioni finanziarie. Portate con voi gli estratti conto del mutuo, le perizie e le prove delle spese che avete sostenuto personalmente. Per saperne di più sui nostri servizi di mediazione professionale , consultate la sezione dedicata. In caso di divorzio, gli accordi possono essere inclusi anche nell'accordo di separazione consensuale ( echtscheidingsconvenant ), che il tribunale può allegare alla sua sentenza.
Quali azioni legali puoi intraprendere se il tuo ex non collabora?
È possibile chiedere al tribunale di disporre la divisione della casa ai sensi dell'articolo 3:185 BW e di stabilire che la sua sentenza sostituisca la collaborazione del vostro ex coniuge. Nei casi urgenti, a volte è possibile ricorrere a un procedimento sommario ( kort geding ).
Come si svolgono le procedure di divisione?
Chiedete al tribunale di stabilire come dividere la casa: assegnazione a uno di voi con pagamento della quota dell'altro, vendita con divisione del ricavato netto, oppure altro metodo (articolo 3:185(2) BW). Il tribunale pondera gli interessi di entrambe le parti e l'interesse pubblico.
In caso di divorzio, è possibile chiedere al tribunale di decidere sulla divisione dei beni durante il procedimento di divorzio o in un procedimento separato successivo. Se non eravate sposati, dovrete avviare un procedimento separato presso il tribunale distrettuale ( rechtbank ), con l'assistenza di un avvocato. Se uno dei coniugi desidera acquisire la casa, il tribunale valuterà se tale persona è in grado di finanziare l'acquisto e di provvedere al pagamento all'altro; in caso contrario, di solito si procede alla vendita.
La sentenza del tribunale può sostituire la firma del tuo ex coniuge?
Sì. Ai sensi dell'articolo 3:300 BW, il tribunale può stabilire che la sua sentenza sostituisce la firma del tuo ex coniuge sul contratto di compravendita o sull'atto di trasferimento e può autorizzarti a dare istruzioni all'agente immobiliare e a firmare tu stesso i documenti.
Un giudice non concede tale provvedimento con leggerezza. È necessario dimostrare di aver compiuto sforzi ragionevoli per raggiungere un accordo, ad esempio tramite proposte scritte e una perizia di valutazione, e che il rifiuto non sia giustificato.
Quando è possibile ricorrere a un procedimento sommario?
Solo in caso di reale urgenza. Il giudice provvisorio ( voorzieningenrechter ) può ordinare al vostro ex di collaborare alla vendita entro poche settimane, ma agisce con cautela, perché una vendita è irreversibile.
L'urgenza sussiste, ad esempio, quando non è più possibile pagare le rate del mutuo e la banca sta per mettere la casa all'asta, oppure quando l'ex coniuge si rifiuta di firmare un contratto di vendita con un acquirente già trovato. In assenza di tale urgenza, il giudice vi indirizzerà al normale procedimento di divisione dei beni.
Il tribunale può stabilire i termini della vendita?
Sì. Per impedire al tuo ex di bloccare ogni passaggio, puoi chiedere al tribunale di stabilire:
- l'agente immobiliare o il perito chi si occupa della vendita;
- il prezzo richiesto e il prezzo minimo, generalmente sulla base di una valutazione indipendente;
- un orario per aver messo la casa sul mercato e aver accettato le offerte;
- collaborazione con le visite, con pagamento di una penaledwangsom) per ogni violazione se il tuo ex vive nella casa.
Cosa bisogna controllare se si vuole vendere la casa?
La tua posizione in tribunale dipende da una documentazione completa. Verifica di avere:
- l'atto di proprietà e qualsiasi accordo prematrimoniale o di convivenza che indichi le quote di proprietà;
- una recente valutazione da parte di un perito indipendente, oppure diverse stime da parte di agenti immobiliari;
- Estratti conto del mutuo e prova di chi ha pagato il mutuo, le tasse comunali e l'assicurazione;
- copie delle vostre proposte scritte e delle risposte del vostro ex;
- Se hai diritto a un risarcimento per l'utilizzo della casa se il tuo ex vive da solo.
Cosa bisogna controllare se si vuole conservare la casa?
Un'acquisizione funziona solo se puoi pagare il tuo ex e la banca ti accetta come unico debitore. Verifica:
- se una banca ti concederà un finanziamento per il mutuo basandosi solo sul tuo reddito;
- il valore della casa e l'importo che devi versare al tuo ex per la sua quota;
- se l'istituto di credito esonererà il tuo ex dalla responsabilità solidale;
- se il vostro accordo prematrimoniale o di convivenza contenga una clausola di subentro o una formula di determinazione del prezzo;
- se devi al tuo ex un risarcimento per l'uso esclusivo durante il periodo transitorio.
Quali sono le conseguenze finanziarie durante l'attesa e dopo la vendita?
Il mutuo e le spese di proprietà continuano a sussistere durante la controversia, e il valore della casa può aumentare o diminuire. Chi ha pagato cosa viene stabilito in sede di divisione.
Ai sensi dell'articolo 3:172 della legge olandese sulle società (BW), le spese di proprietà sono in linea di principio ripartite proporzionalmente alle rispettive quote; il partner che vive nella casa paga le spese di utilizzo, come quelle relative a energia e acqua. Nei confronti della banca, entrambi i coniugi rimangono generalmente responsabili in solido: se uno dei due smette di pagare, la banca può richiedere l'intero importo all'altro e gli arretrati possono essere registrati presso l'ufficio olandese di registrazione del credito (BKR).
- Interessi e rate del mutuo: In linea di principio, i pagamenti sono condivisi; i pagamenti effettuati da uno solo di voi danno luogo a una richiesta di risarcimento.
- Imposta comunale sugli immobili (OZB) e assicurazione: Costi di proprietà, ripartiti tra tutti gli abitanti della casa.
- Riparazioni necessarie: Una perdita dal tetto, ad esempio, preserva il valore dell'immobile per entrambi, quindi i costi sono in linea di principio condivisi.
Se uno dei partner ha l'uso esclusivo della casa, l'altro può in alcuni casi richiedere un indennizzo per l'utilizzo ( gebruiksvergoeding ). L'esito della richiesta dipende dalle circostanze e dal momento in cui è stata presentata, quindi è consigliabile sollevarla tempestivamente e per iscritto.
Come vengono ripartiti i proventi?
Il notaio che si occupa del trasferimento estingue innanzitutto il mutuo, poi paga la commissione dell'agente immobiliare e le altre spese di vendita, e infine distribuisce il saldo secondo le vostre istruzioni o la decisione del tribunale.
Il saldo viene suddiviso in proporzione alle vostre quote di proprietà e a eventuali rimborsi spese sostenute individualmente da uno di voi. Se il ricavato è inferiore al debito ipotecario, rimane un debito residuo ( restschuld ), per il quale entrambi, di norma, restate responsabili nei confronti della banca.
Cosa possiamo fare per te se hai una casa condivisa che il tuo ex non vuole vendere?
I nostri avvocati specializzati in diritto di famiglia assistono ex coniugi e partner dalla prima proposta di divorzio fino alla decisione del tribunale. Possiamo:
- Esamina l'atto di proprietà, l'accordo prematrimoniale o di convivenza e determina la tua quota di proprietà;
- Redigi una proposta scritta per il tuo ex, includendo una valutazione, un agente immobiliare e una tempistica;
- Registra gli accordi in un accordo transattivo o nel tuo accordo di divorzio;
- calcolare le richieste di risarcimento per i pagamenti del mutuo, le spese e qualsiasi indennizzo per l'utilizzo;
- avviare un procedimento di divisione ai sensi dell'articolo 3:185 BW e richiedere una sentenza che sostituisca la firma del tuo ex coniuge;
- Valutare se sia possibile avviare un procedimento sommario quando è imminente una vendita forzata da parte della banca.
Sintesi
- Nessuno può essere obbligato a rimanere in comproprietà: ciascun comproprietario può richiedere la divisione ai sensi dell'articolo 3:178 BW.
- Si può iniziare con una proposta scritta e una mediazione; l'accordo raggiunto può essere formalizzato in un accordo transattivo vincolante.
- Se ciò non dovesse funzionare, il tribunale può ordinare la vendita o l'assegnazione ai sensi dell'articolo 3:185 BW e stabilire che la sua sentenza sostituisce la collaborazione del tuo ex coniuge (articolo 3:300 BW).
- Un'acquisizione richiede che il socio che rimane sia in grado di farsi carico del mutuo da solo e che il creditore liberi l'altro.
- Conservare la documentazione di tutti i pagamenti: costi, mutuo ed eventuali indennizzi per l'utilizzo vengono liquidati dalla divisione.
Domande frequenti
E se il mio ex vivesse ancora nella casa e impedisse le visite?
È possibile chiedere al tribunale di ordinare al proprio ex coniuge di collaborare alla vendita, consentendo, tra l'altro, le visite all'immobile secondo un calendario prestabilito. Il tribunale può imporre una sanzione pecuniaria (dwangsom) per ogni violazione. Nei casi urgenti, tale richiesta può talvolta essere presentata tramite procedimento sommario.
Posso liquidare la quota del mio ex se non riusciamo a metterci d'accordo sul prezzo?
Sì, se puoi finanziarlo. Il tribunale può far valutare la casa da un perito indipendente e assegnartela dietro pagamento della quota del tuo ex, ai sensi dell'articolo 3:185 del Codice Civile olandese. Devi essere in grado di sostenere il mutuo da solo e l'istituto di credito deve liberare il tuo ex da ogni vincolo.
Quanto tempo ci vuole per forzare una vendita tramite il tribunale?
Una procedura relativa alla sola casa richiede solitamente diversi mesi; in caso di controversie sul valore, debiti o altri beni, può durare un anno o più. Le procedure sommarie richiedono settimane, ma sono possibili solo in casi urgenti.
Chi paga le spese legali per una vendita forzata?
Tra ex coniugi e ex partner, il tribunale di solito ordina a ciascuna parte di sostenere le proprie spese legali. Le spese di vendita, come la perizia e la commissione dell'agente immobiliare, sono in linea di principio ripartite e pagate con il ricavato della vendita.
