Molti proprietari si trovano ad affrontare lo stesso dilemma. Le entrate derivanti dagli affitti diminuiscono, mentre i costi di manutenzione, le tasse e le altre spese continuano ad aumentare. È quindi naturale chiedersi se un immobile non sarebbe più conveniente da affittare al settore privato. Ma quando è effettivamente consentito? E si può semplicemente convertire un immobile destinato all'affitto regolamentato in un immobile da affittare al settore privato?
In breve: no, di solito non durante un contratto di locazione in corso. Le opzioni sono limitate finché l'inquilino attuale vive nell'immobile. Detto questo, esistono percorsi che possono condurre, nel tempo, da un affitto regolamentato al settore privato. Questo blog spiega quali sono le regole, dove si trovano le opportunità e dove i proprietari commettono spesso degli errori.
Partiamo dalle basi: quando una proprietà è soggetta a regolamentazione e quando no?
La classificazione di un immobile come soggetto ad affitto regolamentato o appartenente al settore privato dipende dal sistema di valutazione degli immobili residenziali, noto in olandese come woningwaarderingsstelsel (WWS). Questo sistema a punti valuta la qualità di un immobile in base a fattori quali la superficie, i servizi come cucina e bagno, il valore catastale comunale (WOZ), la classe energetica e lo stato di conservazione dell'immobile stesso.
Solo quando un immobile raggiunge un punteggio sufficiente al momento opportuno, è possibile affittarlo al settore privato. Ciò significa che non conta solo l'affitto che si intende richiedere, ma soprattutto la classificazione legale dell'immobile al momento dell'inizio del contratto di locazione.
Questo è un punto cruciale: non è possibile convertire in un secondo momento un contratto di locazione regolamentato esistente nel settore privato semplicemente perché il mercato è cambiato o il valore dell'immobile è aumentato.
Durante un contratto di locazione in corso: quasi nessun margine di manovra
Se un inquilino vive nell'immobile in base a un contratto regolamentato, non è possibile aumentare unilateralmente l'affitto fino a raggiungere i livelli del settore privato. L'inquilino gode sia della sicurezza del posto di lavoro che della protezione del prezzo dell'affitto. Questa è precisamente l'essenza della locazione regolamentata.
Molti proprietari credono che il passaggio a un contratto di locazione regolamentato sia possibile una volta che il valore di mercato dell'immobile sia aumentato, il valore catastale comunale sia cresciuto o l'immobile sia stato ristrutturato. Tuttavia, queste circostanze non sono quasi mai sufficienti da sole a convertire un contratto di locazione regolamentato esistente in un contratto con il settore privato.
Accordi con l'inquilino: meno semplici di quanto sembri
A volte si presume che proprietario e inquilino possano semplicemente accordarsi affinché l'immobile passi d'ora in poi al settore privato. In teoria è concepibile, ma in pratica raramente rappresenta una soluzione legalmente sicura. La legislazione in materia di locazione residenziale contiene numerose norme vincolanti volte a tutelare gli inquilini.
Ciò significa che non tutti gli accordi sono automaticamente validi, anche se entrambe le parti sembrano essere d'accordo. Se un accordo comporta di fatto la perdita, da parte dell'inquilino, della tutela a cui ha diritto, tale accordo può essere successivamente annullato. Per i proprietari, pertanto, questa non è generalmente una strada percorribile senza un'adeguata consulenza legale preventiva.
La soluzione più realistica: riaffittare l'immobile dopo che l'inquilino se ne sarà andato.
Per la maggior parte dei proprietari, la vera opportunità si presenta solo quando l'immobile si libera. Una volta che l'inquilino se ne va, al momento di riaffittare l'immobile è possibile rivalutare a quale segmento appartiene. A quel punto, le domande rilevanti sono: quanti punti ha attualmente l'immobile, rientra nel segmento degli affitti regolamentati, nel segmento di mercato medio o nel settore privato? E qual è il canone di locazione iniziale che si può legalmente concordare?
Per molti proprietari, questo rappresenta il punto di svolta naturale. Non durante il contratto di locazione in corso, ma nel momento in cui si presenta un nuovo inquilino.
Chiedere un affitto più alto non è una soluzione
Si tratta di un errore comune. Alcuni proprietari si limitano a inserire un canone di locazione più elevato nel contratto, presumendo che l'immobile rientri quindi nel settore privato. Tuttavia, se l'immobile non soddisfa i requisiti per essere considerato un immobile del settore privato in base al sistema a punti, l'inquilino può successivamente contestare il canone. In tal caso, questo verrà riportato al livello regolamentato, con la possibilità di dover restituire parte del denaro.
La lezione pratica è semplice: prima di tutto, accertatevi se l'immobile può essere affittato liberamente, poi fissate il canone di locazione.
Migliorare l'immobile: spesso la preparazione più intelligente
Se il tuo obiettivo è quello di trasferirti nel settore privato nel tempo, può valere la pena apportare miglioramenti mirati all'immobile. Non tutti gli investimenti sono utili, ma alcuni interventi possono davvero fare la differenza. Pensa ad esempio a miglioramenti in termini di sostenibilità e a una migliore certificazione energetica, alla ristrutturazione della cucina o del bagno, al miglioramento della qualità strutturale o a finiture e servizi di qualità superiore.
Di solito, i lavori di abbellimento non bastano. I miglioramenti devono essere effettivamente validi ai fini del sistema a punti. Per questo motivo, è consigliabile effettuare prima una valutazione a punti e solo successivamente procedere all'acquisto. In questo modo, saprete con certezza se una ristrutturazione vi permetterà di superare la soglia necessaria per ottenere il punteggio richiesto, o se si tratterebbe di una spesa inutile.
I contratti a tempo determinato non sono una via d'uscita
Alcuni proprietari sperano che, utilizzando contratti di locazione temporanei, possano ottenere un maggiore controllo sui momenti in cui l'immobile si libera. Tuttavia, i contratti temporanei sono stati fortemente limitati dal 2024. In molti casi, il punto di partenza è ora la stipula di un contratto a tempo indeterminato da parte dell'inquilino. Chiunque cerchi di creare maggiore flessibilità attraverso un accordo temporaneo corre il rischio che l'inquilino ottenga comunque la piena sicurezza del posto di lavoro. Come strategia per passare da un sistema di affitto regolamentato al settore privato, la locazione temporanea è raramente affidabile.
Non dimenticate il segmento di mercato medio
Il mercato degli affitti non è più costituito solo da canoni regolamentati e dal settore privato. Il segmento intermedio sta assumendo un ruolo sempre più importante. Un immobile che appare economicamente interessante per il settore privato potrebbe comunque essere soggetto a normative di locazione più restrittive. Per questo motivo, quando si riaffitta un immobile, non basta chiedersi se sia possibile affittarlo al settore privato. È necessario verificare anche se l'immobile rientri nel segmento di mercato intermedio.
Piano pratico passo dopo passo
Vuoi sapere, in qualità di proprietario, se il tuo immobile può essere affittato al mercato privato? Segui questi passaggi in ordine. Inizia mappando la situazione locativa attuale: il tipo di contratto, la data di inizio della locazione, l'affitto attuale e la posizione dell'inquilino. Successivamente, fai eseguire una valutazione a punti aggiornata, non basandoti sull'istinto, ma su dati concreti e fondati. Poi, valuta se l'immobile potrebbe essere deregolamentato al momento della riaffittazione. Dopodiché, analizza quali miglioramenti potrebbero aumentare il punteggio e fai un'analisi costi-benefici. Stabilisci l'affitto solo dopo aver consultato un legale e fai valutare preventivamente contratti e strategia da uno specialista.
Cosa significa questo in pratica per te?
In qualità di proprietario, le tue opzioni durante un contratto di locazione in corso sono limitate. Le migliori opportunità si presentano quando l'immobile si libera e lo riaffitti. È in quel momento che puoi valutare se l'immobile è idoneo per un segmento diverso in base al suo punteggio e se vale la pena investire.
Il passaggio da un immobile in affitto regolamentato al settore privato non è un interruttore che si può semplicemente azionare. Si tratta di un momento strategico che richiede un'attenta valutazione, la comprensione delle normative vigenti in materia di locazione, una pianificazione realistica e, talvolta, un investimento iniziale. I proprietari che si preparano per tempo evitano controversie future e prendono decisioni più consapevoli in merito ai rendimenti e alla strategia di locazione.
Volete sapere se il vostro immobile è idoneo per l'affitto al settore privato al momento della riaffittazione? Iniziate facendo valutare correttamente il punteggio e la situazione legale relativa all'affitto. È proprio in questa fase che si commettono molti errori nella pratica, e un'attenta verifica preliminare può evitare notevoli rischi finanziari.
