Termini per i vizi occulti: reclamo e prescrizione secondo la legge olandese

Il termine di prescrizione per i vizi occulti nel diritto immobiliare olandese è costituito da due scadenze. Ai sensi dell'articolo 7:23(1) del Codice Civile olandese (BW), è necessario notificare al venditore entro un termine ragionevole (bekwame tijd) la non conformità dell'immobile al contratto; ai sensi dell'articolo 7:23(2) del BW, il diritto di reclamo si prescrive due anni dopo tale notifica, a meno che non si interrompa il termine. L'eccezione principale: se il venditore ha promesso una qualità che l'immobile non possiede, o ha taciuto su fatti che conosceva o avrebbe dovuto conoscere, il termine di notifica inizia a decorrere solo dalla scoperta effettiva del vizio.

Entrambi i termini di prescrizione decorrono dalla scoperta e dalla notifica del difetto, non dal trasferimento di proprietà. Questa pagina spiega cosa si intende per vizio occulto (verborgen gebrek), come funzionano le scadenze, come si rapporta l'obbligo di indagine dell'acquirente con l'obbligo di divulgazione del venditore e cosa si applica alle nuove costruzioni.

Cosa si intende per difetto occulto?

Il diritto olandese non utilizza il termine "vizio occulto" nella propria legislazione. La regola è la conformità: ai sensi dell'articolo 7:17 del Codice Civile olandese, l'immobile deve possedere le caratteristiche che l'acquirente si aspetta in base al contratto, comprese quelle necessarie per il normale utilizzo.

Nel contratto di compravendita standard utilizzato nella maggior parte delle vendite di immobili residenziali nei Paesi Bassi, il venditore garantisce anche che l'immobile possiede le caratteristiche necessarie per un normale utilizzo come abitazione. Un difetto è considerato "occulto" se esisteva al momento del trasferimento di proprietà, non era visibile a seguito di un'ispezione ragionevole ed è sufficientemente grave da impedire tale normale utilizzo.

Possono essere considerati difetti le fondamenta cedite dietro un nuovo intonaco, il marciume strutturale, un impianto elettrico non sicuro, una grave contaminazione del terreno o un ampliamento costruito senza i permessi necessari. Un cigolio del pavimento, un rubinetto che gocciola o un arredamento datato non lo sono, perché non impediscono il normale utilizzo. Un difetto costoso da riparare non è automaticamente un difetto che impedisce il normale utilizzo.

Quando una richiesta di risarcimento ha esito positivo?

Devono sussistere contemporaneamente quattro condizioni. Il difetto era presente al momento del trasferimento; l'acquirente non avrebbe potuto ragionevolmente scoprirlo con un'adeguata verifica pre-acquisto; esso ostacola il normale utilizzo o si discosta da quanto promesso nel contratto; e l'acquirente non ha accettato il rischio, ad esempio tramite una clausola di limitazione dell'età o acquistando pur essendo a conoscenza del problema.

Quali sono le due scadenze?

Innanzitutto, devi presentare un reclamo al venditore entro un termine ragionevole dalla scoperta (articolo 7:23(1) BW). Successivamente, devi agire in giudizio o interrompere il termine di prescrizione entro due anni da tale reclamo (articolo 7:23(2) BW).

Quanto velocemente devi lamentarti?

Per la vendita di una casa non esiste un termine legale fisso. La clausola di salvaguardia di due mesi di cui all'articolo 7:23(1) della legge tedesca sui contratti di compravendita immobiliare (BW) si applica agli acquisti effettuati da consumatori (consumentenkoop), che ai sensi dell'articolo 7:5(1) della BW riguardano beni mobili, quindi non si applica direttamente a una casa.

Ciò che è ragionevole dipende dalla natura e dalla gravità del difetto, dall'indagine necessaria per accertare cosa non va, dalla competenza delle parti e dal fatto che il ritardo abbia arrecato danno al venditore, ad esempio rendendo più difficile l'accertamento della causa. Se l'immobile è privo di una qualità dichiarata dal venditore, o se il difetto riguarda fatti che il venditore conosceva o avrebbe dovuto conoscere ma non ha rivelato, il termine decorre solo dalla scoperta effettiva, non da quando avrebbe dovuto scoprirlo (articolo 7:23(1) BW, seconda frase).

In pratica, avvisate non appena avete un quadro chiaro della situazione. Se state aspettando una perizia, comunicatelo subito per iscritto, anziché attendere la perizia stessa.

Cosa deve contenere la notifica?

La segnalazione deve essere specifica. Descrivete il difetto, indicate quando e come lo avete scoperto, fate riferimento alla non conformità e ritenete il venditore responsabile. Inviatela tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o via e-mail con prova di ricezione, in modo da poter dimostrare di aver effettuato la segnalazione nei termini previsti.

Come funziona il termine di prescrizione di due anni?

Ai sensi dell'articolo 7:23(2) BW, le pretese e le eccezioni basate sulla non conformità si prescrivono due anni dopo la notifica. Il termine non decorre finché l'acquirente non può esercitare i propri diritti a causa dell'intento del venditore (articolo 7:23(3) BW).

Spesso, il termine di due anni scade mentre le trattative sono ancora in corso. Ai sensi dell'articolo 3:317(1) della legge olandese sulle contrattazioni (BW), è possibile interrompere tale termine con una comunicazione scritta in cui ci si riserva espressamente il diritto all'adempimento; in tal caso, inizia un nuovo periodo di due anni. È opportuno inviare tale lettera di interruzione (stuitingsbrief) con largo anticipo rispetto alla data di scadenza e conservarne la prova. Si veda anche la nostra guida sulla prescrizione dei crediti secondo la legge olandese.

Come interagiscono l'obbligo di indagare e l'obbligo di divulgare?

La responsabilità viene determinata bilanciando l'obbligo di indagine dell'acquirente (onderzoeksplicht) con l'obbligo di divulgazione del venditore (mededelingsplicht). In caso di conflitto tra i due, generalmente prevale l'obbligo del venditore di divulgare ciò che effettivamente sapeva.

Un acquirente ragionevole di un immobile commissiona una perizia tecnica (bouwtechnische keuring), di solito prima della scadenza del periodo di ripensamento di tre giorni previsto dall'articolo 7:2 del Codice Edilizio o prima che scada una condizione risolutiva. I difetti riportati nella perizia non sono più nascosti. Se la perizia raccomanda ulteriori indagini sul tetto o sulle fondamenta e non si interviene, sarà molto difficile sostenere in seguito che il difetto risultante non fosse rilevabile.

Un venditore che sa che la cantina si allaga ogni inverno non può difendersi affermando che l'acquirente avrebbe dovuto notare le macchie d'acqua. Ciò vale in particolare se il venditore ha risposto in modo inesatto a una domanda del modulo informativo standard (vragenlijst). L'acquirente, tuttavia, deve dimostrare ciò che il venditore sapeva: vecchi preventivi di riparazione, richieste di risarcimento assicurativo, dichiarazioni dei vicini e una perizia che possa datare il danno sono le prove che determinano la decisione in questi casi.

In che modo le clausole contrattuali trasferiscono il rischio?

Una garanzia specifica trasferisce il rischio al venditore; una clausola relativa all'età dell'immobile o una clausola "nello stato di fatto" lo trasferiscono all'acquirente. Nessuna di queste clausole tutela un venditore che abbia nascosto un difetto di cui era a conoscenza.

Se il venditore garantisce per iscritto che il tetto è stato sostituito in un determinato anno e non presenta perdite, una successiva infiltrazione costituisce una chiara violazione di tale garanzia. Una clausola relativa all'età (o "clausola di vecchia costruzione"), comune nelle case più datate, stabilisce che la costruzione, gli impianti e i materiali potrebbero non essere conformi agli standard attuali; ciò aumenta l'obbligo del venditore di effettuare le opportune verifiche e rende molto difficili le richieste di risarcimento per normale usura, come ad esempio un impianto elettrico obsoleto.

Una clausola "nello stato in cui si trova" (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) trasferisce il rischio di difetti di cui nessuna delle parti era a conoscenza. Non può essere invocata da un venditore che abbia deliberatamente nascosto un difetto grave e noto. Qualora un venditore professionista utilizzi tale clausola in termini generali nei confronti di un consumatore, essa può essere contestata in quanto eccessivamente onerosa.

Cosa si applica alle case di nuova costruzione?

Chi acquista una casa di nuova costruzione si rivolge a un appaltatore e si applicano le norme sui contratti di costruzione. Poiché la Legge sulla garanzia della qualità nell'edilizia (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) è entrata in vigore il 1° gennaio 2024, l'articolo 7:758(4) della legge rende l'appaltatore responsabile per i difetti non scoperti alla consegna, a meno che non siano imputabili all'appaltatore stesso.

Prima di tale data, l'appaltatore era in linea di principio esonerato al momento della consegna per i vizi che il cliente avrebbe ragionevolmente dovuto scoprire allora (articolo 7:758(3) BW), e il cliente doveva dimostrare che un vizio successivo era imputabile all'appaltatore. Il nuovo paragrafo trasferisce tale onere all'appaltatore. L'articolo 7:758(4) BW non può essere derogato a danno di un cliente che sia un consumatore, e nei confronti di altri clienti solo mediante una clausola espressa nel contratto. Vedi anche responsabilità per vizi di costruzione.

Le clausole di scadenza presenti nei contratti standard di costruzione sono valide?

Le condizioni costruttive standard spesso prevedono termini di scadenza contrattuali (vervaltermijnen), ad esempio cinque anni dalla consegna, dopo i quali i diritti del cliente decadono indipendentemente da quando si manifesta il difetto. La questione se tale clausola sia eccessivamente onerosa per il consumatore è controversa e tribunali e arbitri sono giunti a conclusioni diverse.

Non appellatevi all'argomentazione che la clausola sia iniqua. Presentate un reclamo scritto non appena si manifesta un difetto e avviate tempestivamente un procedimento o interrompete il periodo di validità della clausola.

Cosa bisogna fare quando si scopre un difetto nascosto?

Raccogli le prove, non effettuare riparazioni, fai eseguire un'indagine da un esperto e informa immediatamente il venditore per iscritto. L'ordine è fondamentale, perché i primi passi tutelano le prove e la notifica garantisce il rispetto dei termini.

1. Fotografa e filma il difetto, annota la data in cui è stato scoperto e conserva insieme la relazione di perizia, l'atto di acquisto, l'elenco informativo e i dati dell'agente immobiliare.
2. Non iniziate riparazioni se non in caso di emergenza, e in tal caso documentatele prima. Le riparazioni distruggono le prove della causa e dell'età del danno.
3. Incarica un esperto indipendente di identificare il difetto, la sua causa, quando si è verificato e il costo della riparazione.
4. Notificare per iscritto al venditore entro un termine ragionevole, senza attendere la perizia, e dichiararlo inadempiente (ingebrekestelling) con un termine ragionevole se si deve concedergli la possibilità di riparare l'immobile.
5. Annota sul calendario la scadenza di due anni per la presentazione delle trattative e, qualora queste dovessero proseguire, comunica per iscritto la sua interruzione.

Cosa dovresti controllare come acquirente?

• Il rapporto di ispezione menzionava il difetto o raccomandava ulteriori indagini su quella parte?
• Il contratto di acquisto contiene una clausola relativa all'età, una clausola di vendita "nello stato di fatto in cui si trova" o una garanzia specifica che copre il difetto?
• Il venditore ha risposto correttamente al questionario su questo punto?
• Hai avvisato il venditore per iscritto, allegando la prova d'acquisto?
• Quando scade il periodo di due anni successivo alla notifica e lo hai interrotto?

Che cosa dovresti controllare come venditore?

• Quando l'acquirente ha scoperto il difetto e la segnalazione è stata effettuata entro un termine ragionevole?
• Eri a conoscenza del difetto? È attestato da qualche documento, preventivo o richiesta di risarcimento assicurativo?
• Il difetto era visibile o menzionato nel rapporto di ispezione dell'acquirente?
• Si applica una clausola relativa all'età o una clausola "nello stato di fatto in cui si trova", e hai rivelato tutto ciò che sapevi?
• Il termine di prescrizione di due anni è scaduto senza una valida interruzione?

Cosa possiamo fare per voi in caso di difetti occulti?

I nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare assistono acquirenti e venditori di immobili olandesi in merito a reclami per non conformità.

• Valutiamo se il difetto rientra nella soglia di normale utilizzo, in base al contratto, al sopralluogo e all'elenco delle informazioni.
• Redigiamo la notifica e l'avviso di inadempimento, nonché le lettere di interruzione che mantengono viva la pretesa.
• Incarichiamo un esperto e rivediamo o contestiamo le sue relazioni.
• Calcoliamo l'importo del risarcimento per le spese di riparazione, la riduzione di prezzo o i danni subiti.
• Negoziamo con il venditore, l'appaltatore o l'assicuratore e, se necessario, avviamo le procedure del caso.

Sintesi

• Notificare per iscritto al venditore entro un termine ragionevole dalla scoperta (articolo 7:23(1) BW); per le case non è previsto un termine fisso di due mesi.
• Il tuo diritto si prescrive due anni dopo la notifica, a meno che tu non lo revochi per iscritto (articoli 7:23(2) e 3:317 BW).
• In genere, l'obbligo del venditore di rivelare ciò che sapeva prevale sul tuo obbligo di indagare.
• Le clausole relative all'età dell'immobile e alla vendita nello stato in cui si trova trasferiscono il rischio all'acquirente, ma non tutelano mai il venditore che ha nascosto un difetto noto.
• Per i contratti di nuova costruzione stipulati a partire dal 1° gennaio 2024, l'appaltatore è responsabile dei vizi non scoperti alla consegna, a meno che non siano a lui non imputabili (articolo 7:758(4) BW).

Domande frequenti