Il 2021 è un anno di cambiamenti in ambito legislativo e normativo. Anche per quanto riguarda l'imposta di trasferimento immobiliare, la Camera dei Rappresentanti ha approvato il 12 novembre 2020 un disegno di legge per la revisione di tale imposta. L'obiettivo è quello di migliorare la posizione di chi acquista casa per la prima volta rispetto agli investitori, i quali spesso si affrettano troppo ad acquistare un immobile, soprattutto nelle grandi città. Questo rende sempre più difficile per chi acquista casa per la prima volta . In questo articolo potrete leggere quali modifiche si applicheranno a entrambe le categorie a partire dal 1° gennaio 2021 e a cosa prestare attenzione.
Le due misure
Al fine di realizzare l'obiettivo del disegno di legge sopra descritto, saranno introdotte due modifiche, o almeno misure, nel campo della tassa di trasferimento dal 2021. Si prevede che questo aumenterà il numero di transazioni immobiliari da parte degli acquirenti iniziali e diminuire le transazioni immobiliari da parte degli investitori.
La prima misura in questo contesto si applica ai principianti e, in breve, comporta un'esenzione dall'imposta di trasferimento. In altre parole, i principianti non devono più pagare l'imposta di trasferimento dal 1° gennaio 2021, quindi l'acquisto di una casa diventa molto più economico per loro. Come risultato dell'esenzione, i costi totali relativi all'acquisto della casa, a seconda dell'aumento di valore delle case, diminuiranno effettivamente.
Nota bene: l'esenzione è una tantum e il prezzo dell'immobile non può superare i 400,000 euro a partire dal 1° aprile 2021. Inoltre, l'esenzione si applica solo se il trasferimento di proprietà avviene presso un notaio a partire dal 1° gennaio 2021 e il momento della firma del contratto preliminare di compravendita non è determinante.
L'altra misura riguarda gli investitori e significa che le loro acquisizioni saranno tassate all'aliquota generale più elevata dal 1° gennaio 2021. Questa aliquota aumenterà dal 6% all'8% alla data indicata. A differenza degli investitori principianti, diventa quindi più costoso per gli investitori acquistare una casa. Per loro, i costi totali associati all'acquisto della casa aumenteranno a seguito dell'aumento dell'aliquota dell'imposta sulle vendite.
Tra l'altro, questa aliquota non tassa solo le acquisizioni di non abitazioni, compresi i locali commerciali, ma anche le acquisizioni di abitazioni che non saranno utilizzate o saranno utilizzate solo temporaneamente come residenza principale. In questo contesto, secondo la relazione esplicativa del disegno di legge per l'adeguamento dell'imposta sui trasferimenti, si consideri, ad esempio, una casa per le vacanze, una casa che i genitori acquistano per il loro bambino e case che non sono acquistate da persone fisiche, ma da persone giuridiche come le società immobiliari.
Starter o investitore?
Ma quale misura dovresti tenere a mente? In altre parole, sei un principiante o un investitore? Se qualcuno sta effettivamente entrando per la prima volta nel mercato immobiliare di proprietà e non ha mai acquistato una casa prima, potrebbe essere preso come punto di partenza per rispondere a questa domanda.
Tuttavia, chi ha diritto all'esenzione iniziale e a chi si applica l'aumento dell'aliquota dell'imposta sul fatturato non viene determinato in base a questo criterio. Per l'esenzione non ha importanza se in qualità di acquirente hai già posseduto una casa in precedenza. In altre parole, la casa non deve essere la tua prima casa di proprietà per essere ammissibile all'esenzione.
Il disegno di legge per l'adeguamento della tassa di trasferimento utilizza un punto di partenza completamente diverso. La possibilità di essere classificato come titolare e quindi di avere una possibilità di esenzione dal titolare dipende da tre criteri cumulativi. I criteri sono i seguenti:
- L'età dell'acquirente. Per essere considerato uno starter, devi avere un'età compresa tra 18 e 35 anni. Il limite massimo di 35 è utilizzato nella fattura perché l'indagine dell'AFM ha dimostrato che è in media più difficile sostenere i costi per l'acquirente a un'età inferiore a 35 anni. Inoltre, per l'applicazione dell'esenzione con il limite minimo di 18 anni, si applica il requisito di essere maggiorenne.
- Lo scopo di questo limite inferiore è impedire un uso improprio dell'esenzione degli starter: non è possibile per i rappresentanti legali utilizzare l'esenzione quando si acquista una casa a nome di un figlio minorenne. Inoltre, i limiti di età devono essere applicati per acquirente, anche nel caso in cui una casa venga acquisita congiuntamente da più acquirenti. Se uno degli acquirenti ha più di 15 anni, per questo acquirente si applica quanto segue: nessuna esenzione da parte sua.
- L'acquirente non ha precedentemente applicato questa esenzione. Come detto, l'esenzione per gli start-up può essere utilizzata una sola volta. Per garantire che questa regola non venga violata, è necessario dichiarare in modo chiaro, fermo e senza riserve per iscritto di non aver precedentemente applicato l'esenzione per gli start-up. Questa dichiarazione scritta deve quindi essere presentata al notaio per poter usufruire dell'esenzione dall'imposta sui trasferimenti.
- In linea di principio, il notaio di diritto civile può fare affidamento su questa dichiarazione scritta, a meno che non sapesse che questa dichiarazione era stata rilasciata in modo errato. Se in seguito risulta che tu, in qualità di acquirente, hai applicato l'esenzione in precedenza nonostante la dichiarazione rilasciata, verrà comunque effettuata una valutazione aggiuntiva.
- L'uso della casa diverso da quello temporaneo come residenza principale da parte dell'acquirente. In altre parole, l'ambito dell'esenzione per gli starter è limitato agli acquirenti che effettivamente vivranno nella casa. Per quanto riguarda questa condizione, è anche necessario che tu, in qualità di acquirente, dichiari per iscritto in modo chiaro, fermo e senza riserve che la casa verrà utilizzata in modo diverso da temporaneo e come residenza principale, nonché di presentare questa dichiarazione scritta al notaio di diritto civile prima dell'acquisizione, se l'acquisizione avviene tramite lui.
- L'uso temporaneo significa, ad esempio, l'affitto della casa o il suo utilizzo come casa per le vacanze. Mentre la residenza principale include la registrazione presso la congregazione e la costruzione di una vita lì (comprese attività sportive, scuola, luogo di culto, assistenza all'infanzia, amici, famiglia). Se, come acquirente, non utilizzerai la nuova casa come residenza principale o solo temporaneamente dal 1° gennaio 2021, sarai comunque tassato all'aliquota generale dell'8%.
La valutazione di questi criteri, e quindi la risposta alla domanda se si è idonei per l'applicazione dell'esenzione, avviene al momento dell'acquisizione della casa. Più precisamente, questo è il momento in cui l'atto di vendita viene redatto presso il notaio. Immediatamente prima della stipula dell'atto notarile, dovrà essere presentata al notaio anche la dichiarazione scritta relativa alla seconda e terza condizione. Il momento in cui viene firmato il contratto di acquisto non è rilevante ai fini del rilascio della dichiarazione scritta, così come lo è per l'acquisizione dell'esonero degli starter.
L'acquisto di una casa è un passo importante sia per chi acquista per la prima volta che per chi investe. Volete sapere a quale categoria appartenete e quali misure dovete prendere in considerazione a partire dal 2021? Oppure avete bisogno di aiuto per presentare la dichiarazione necessaria per l'esenzione? Contattate Law & More. I nostri avvocati sono esperti in diritto immobiliare e contrattuale e saranno lieti di fornirvi assistenza e consulenza. I nostri avvocati saranno inoltre lieti di aiutarvi nelle fasi successive, ad esempio nella redazione o nella verifica del contratto di compravendita.
