Contratto di locazione a tempo indeterminato: quali sono i tuoi diritti e come si conclude?

Il contratto di locazione a tempo indeterminato (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) non ha una data di scadenza e, dal 1° luglio 2024, è lo standard per i contratti di locazione residenziale nei Paesi Bassi. Come inquilino, puoi recedere dal contratto con un preavviso, di solito di un mese, ma il proprietario può recedere solo per un motivo previsto dalla legge e, in caso di disaccordo, solo il tribunale distrettuale (kantonrechter) può risolverlo.

L'eccezione principale è rappresentata da un piccolo gruppo di situazioni in cui la legge consente ancora un contratto a tempo determinato, come ad esempio gli alloggi per studenti o la clausola per diplomatici. Di seguito, spieghiamo i vostri diritti e obblighi, come funziona la rescissione del contratto per entrambe le parti e come vengono risolte le controversie più comuni.

Perché i contratti a tempo indeterminato sono ormai la norma?

Poiché la legge sui contratti di locazione permanenti (Wet vaste huurcontracten) ha in gran parte abolito i contratti di locazione residenziale temporanei a partire dal 1° luglio 2024, un nuovo contratto di locazione residenziale ha una durata indeterminata, a meno che non rientri in una delle eccezioni previste dalla legge.

Tali eccezioni sono circoscritte. Rientrano in questa categoria i contratti di locazione temporanei stipulati con gruppi specifici, come gli studenti, la clausola per i diplomatici che si trovano temporaneamente all'estero e faranno ritorno, i contratti per gruppi target (doelgroepcontracten), le stanze affittate all'interno dell'abitazione del locatore, gli affitti ai sensi della legge sugli alloggi sfitti (Leegstandwet) e gli alloggi che per loro natura sono destinati esclusivamente a brevi periodi. I contratti temporanei conclusi prima del 1° luglio 2024 rimangono in vigore fino alla data di scadenza concordata; se la locazione prosegue oltre tale data, diventa a tempo indeterminato.

For expats, international employers and landlords this matters in practice. A landlord who wants flexibility, or hopes to find a tenant who pays more later, cannot use that as a reason to offer a temporary lease. A lease called temporary that falls outside the exceptions is treated as indefinite.

Quali sono le caratteristiche principali?

Un contratto di locazione a tempo indeterminato continua fino alla sua risoluzione legale. Non essendoci una data di scadenza, termina solo per accordo tra le parti, per preavviso da parte dell'inquilino, per preavviso da parte del proprietario seguito dal consenso dell'inquilino o da una decisione del tribunale.

Gli inquilini di immobili residenziali godono di una solida protezione contro la risoluzione anticipata del contratto di locazione (huurbescherming). Beneficiano inoltre di norme di legge in materia di aumenti dell'affitto e di obblighi del proprietario di effettuare le riparazioni necessarie. Per una panoramica più ampia delle norme, si veda il nostro articolo sulla spiegazione del diritto olandese in materia di locazione.

Quali sono i tuoi diritti e i tuoi obblighi come inquilino?

Avete diritto al pacifico utilizzo dell'abitazione (huurgenot) e, in cambio, dovete pagare l'affitto puntualmente e comportarvi da buoni inquilini. Ai sensi dell'articolo 7:203 del Codice civile olandese (BW), il locatore è tenuto a concedervi l'uso dell'immobile come concordato.

Comportarsi da buon inquilino (goed huurder) ai sensi dell'articolo 7:213 del Codice Civile tedesco (BW) significa prendersi cura dell'immobile e utilizzarlo per lo scopo previsto. Le piccole riparazioni, come la sostituzione delle lampadine, lo sfiato dei termosifoni o lo sblocco di un lavandino, sono di vostra responsabilità ai sensi dell'articolo 7:217 del BW e del Decreto sulle piccole riparazioni (Besluit kleine herstellingen). I difetti più gravi devono essere segnalati tempestivamente al proprietario, in modo che non si aggravino.

Per maggiori dettagli sulla tua situazione, leggi il nostro articolo sui tuoi diritti come inquilino.

Quali sono i principali obblighi del proprietario?

Il locatore deve riparare i difetti e mantenere l'immobile in condizioni tali da soddisfare le aspettative dell'inquilino. Ai sensi dell'articolo 7:206 BW, il locatore è tenuto a porre rimedio ai difetti su richiesta dell'inquilino, a meno che ciò non sia impossibile o comporti costi non ragionevolmente prevedibili.

In pratica, ciò include problemi strutturali come un tetto che perde, una caldaia del riscaldamento centralizzato difettosa o umidità. Il proprietario deve inoltre rispettare le norme di legge sugli aumenti dell'affitto e sulle spese condominiali e non può apportare modifiche all'immobile che ne compromettano l'utilizzo senza una valida motivazione.

Un proprietario non può rescindere il contratto di locazione solo perché l'immobile deve essere venduto o perché un nuovo inquilino pagherebbe di più. Questo è uno dei motivi per cui molti proprietari selezionano attentamente i potenziali inquilini prima di firmare il contratto.

Di quanto può aumentare l'affitto ogni anno?

Il governo fissa un aumento annuo massimo. Per le abitazioni in affitto nel settore privato, il limite massimo è pari al minore tra l'inflazione più un punto percentuale e la crescita salariale collettiva; per il 2026 è del 4.4%, secondo il governo olandese . Limiti massimi separati si applicano agli alloggi sociali e al settore degli affitti medi.

Il contratto di locazione dovrebbe contenere una clausola di indicizzazione che spieghi come viene adeguato l'affitto. Il proprietario non può richiedere un importo superiore al massimo previsto dalla legge, anche se la clausola prevede il contrario. Per maggiori informazioni, consulta il nostro articolo sugli aumenti degli affitti nei Paesi Bassi.

Come si rescinde un contratto di locazione?

Devi dare preavviso scritto al tuo locatore, rispettando un periodo di preavviso pari al periodo di pagamento dell'affitto. Ai sensi dell'articolo 7:271(5) BW tale periodo è di almeno un mese e al massimo di tre mesi; con l'affitto mensile è di un mese.

Il preavviso deve terminare in un giorno in cui è dovuto l'affitto. Se paghi il primo del mese e desideri lasciare l'immobile entro il 31 agosto, il preavviso deve pervenire al proprietario entro il 1° agosto. Una clausola che preveda un periodo di preavviso più lungo di quello consentito dalla legge non è valida.

Invia la disdetta tramite lettera raccomandata (aangetekende brief) o con un altro metodo che ti fornisca una prova di ricezione. Ciò eviterà successive controversie sulla data di ricezione della disdetta e, di conseguenza, sulla data di scadenza del contratto di locazione.

Quando può il proprietario di casa rescindere un contratto a tempo indeterminato?

Solo per uno dei motivi elencati nell'articolo 7:274 BW, e solo con il consenso dell'inquilino o con una decisione del tribunale. Voler rientrare in possesso dell'immobile senza un valido motivo legale, o volere un affitto più alto, non è sufficiente.

I terreni più frequentemente utilizzati sono:

• L'inquilino non si è comportato da buon inquilino, ad esempio causando gravi disagi, svolgendo attività illegali o non pagando regolarmente l'affitto;
• il proprietario ha urgente bisogno dell'immobile per uso personale (dringend eigen gebruik);
• l'inquilino rifiuta un'offerta ragionevole per un nuovo contratto di locazione dello stesso immobile;
• Il proprietario desidera attuare un piano urbanistico comunale per l'utilizzo dell'immobile.

Dimostrare un bisogno personale urgente è difficile. Il proprietario deve provare un'esigenza impellente e reale e, nella maggior parte dei casi, che l'inquilino possa trovare un'altra sistemazione adeguata. Il tribunale valuta gli interessi di entrambe le parti.

Quale procedura deve seguire il proprietario?

Il locatore deve dare preavviso per iscritto, tramite atto di sfratto o lettera raccomandata, e indicare i motivi. Ai sensi dell'articolo 7:271(5) BW, il periodo di preavviso del locatore è di tre mesi più un mese per ogni anno intero in cui l'inquilino ha abitato nell'immobile, fino a un massimo di sei mesi.

Nella comunicazione, il locatore deve chiedere all'inquilino di dichiarare entro sei settimane se accetta o meno. Se l'inquilino non accetta, il contratto di locazione rimane in vigore (articolo 7:272 BW). Il locatore può quindi chiedere al tribunale distrettuale di fissare la data di cessazione del contratto, e il tribunale lo farà solo se sussiste uno dei motivi previsti dalla legge.

Un contratto di locazione a tempo indeterminato può essere rescisso anche dal tribunale a causa di una grave violazione contrattuale, come ad esempio un consistente arretrato di affitto. Si tratta di una procedura separata, nota come scioglimento (o risoluzione del contratto). Il nostro articolo sulla procedura legale di sfratto per gli immobili in affitto spiega cosa succede quando un inquilino non lascia l'immobile.

Which lease clauses are not allowed?

Clauses that take away a tenant’s statutory rights are often not enforceable. The rules on subletting are strict as well.

Le clausole di manutenzione non possono trasferire al conduttore l'obbligo legale del locatore di riparare i difetti, almeno non a svantaggio di quest'ultimo. Ai sensi dell'articolo 7:242 BW, molte clausole che si discostano dai diritti legali del conduttore possono essere annullate.

Subaffittare l'intera abitazione senza il permesso del proprietario è vietato ai sensi dell'articolo 7:244 del Codice Civile tedesco (BW). Molti contratti di locazione, inoltre, limitano il subaffitto di una parte dell'immobile. Il subaffitto non autorizzato costituisce una grave violazione e può comportare la risoluzione del contratto di locazione.

Cosa dovresti controllare come inquilino?

Check the lease before you sign it and again when you receive a notice. Since 1 July 2023, the landlord may charge you nothing besides the rent, the service charges and a deposit of at most twice the basic monthly rent.

• Is the lease for an indefinite period, or does a temporary lease really fall within a statutory exception?
• Is the deposit no more than twice the basic monthly rent, and are there no administration or contract fees?
• Does the indexation clause stay within the statutory cap, 4.4 percent for free-sector homes in 2026?
• Does the maintenance clause leave the landlord’s duty to repair defects under Article 7:206 BW intact?
• Is there a clause allowing the landlord to enter the home without notice? That conflicts with your right to peaceful use.
• Have you answered a notice of termination in writing within the six-week period?

Cosa dovresti controllare in qualità di proprietario di un immobile in affitto?

A lease you sign today may run for decades, so check it against current law. One-sided clauses are more likely to be challenged and can often be annulled under Article 7:242 BW.

• Does a temporary lease fall within one of the statutory exceptions? If not, it is indefinite.
• Is the condition of the property recorded at the start, preferably with photos?
• Are the service charges listed separately, and do you send the annual statement required by Article 7:259 BW?
• Does the indexation clause stay within the statutory maximum for the sector?
• Does your notice state a ground under Article 7:274 BW and observe the notice period of three to six months?

Come vengono risolte le controversie più comuni?

La maggior parte delle controversie riguarda le spese di servizio, la manutenzione, gli aumenti dell'affitto o il tentativo di rescindere il contratto di locazione. Molte possono essere risolte dal Tribunale per gli affitti (Huurcommissie) a basso costo; altre arrivano al tribunale distrettuale.

Spese di servizio e manutenzione

Ai sensi dell'articolo 7:259 della legge tedesca sulle locazioni (BW), hai diritto a ricevere un rendiconto annuale delle spese di servizio. Se il locatore richiede un importo superiore ai costi effettivi o non fornisce un rendiconto adeguato, puoi rivolgerti al Tribunale per le locazioni per ottenere una decisione in merito alle spese di servizio.

Se il locatore non ripara un difetto, presentate innanzitutto un reclamo per iscritto e concedete un termine ragionevole. Nel settore regolamentato, il Tribunale per le locazioni può quindi ridurre temporaneamente l'affitto fino a quando il difetto non viene riparato. Potete anche chiedere al tribunale distrettuale di ordinare le riparazioni. In alcuni casi potete effettuare voi stessi una riparazione urgente e detrarre il costo dall'affitto ai sensi dell'articolo 7:206(3) BW, ma solo dopo che il locatore non ha provveduto nonostante una richiesta esplicita.

Conservate sempre una documentazione scritta. Lettere, e-mail e foto mostrano cosa avete segnalato e quando, e rafforzeranno la vostra posizione qualora la controversia dovesse proseguire.

Aumenti dell'affitto e licenziamento illegittimo

Se ritieni che un aumento dell'affitto superi il limite massimo consentito dalla legge, puoi presentare un reclamo scritto e, se necessario, adire le vie legali. Nel settore libero, la decisione spetta al tribunale distrettuale; nel settore regolamentato, interviene il Tribunale degli Affitti.

Il proprietario può anche tentare di rescindere il contratto di locazione per un motivo non valido dal punto di vista legale, ad esempio perché desidera vendere l'immobile o trovare un inquilino disposto a pagare un canone maggiore. Non siete obbligati ad acconsentire. Senza il vostro consenso, il contratto di locazione rimane in vigore fino a quando il tribunale non decide diversamente, e il tribunale lo rescinderà solo in presenza di una disposizione di legge.

What can we do for you with an indefinite rental contract?

avvocati specializzati in diritto di locazione assist tenants, private landlords and employers who house staff, from our offices in Eindhoven and Amsterdam.

• We review your lease and point out clauses that conflict with the tenancy rules in Book 7 BW.
• We draft or check a notice of termination, including the ground under Article 7:274 BW and the correct notice period.
• We respond to a landlord’s notice on your behalf within the six-week period.
• We check whether a rent increase stays within the 2026 cap and object in writing if it does not.
• We file your request with the Rent Tribunal or conduct the proceedings before the subdistrict court.

Sintesi

• Dal 1° luglio 2024, un nuovo contratto di locazione residenziale è in linea di principio a tempo indeterminato; i contratti di locazione temporanei sono possibili solo in alcune eccezioni previste dalla legge.
• In qualità di inquilino, puoi rescindere il contratto di locazione con un preavviso pari al periodo di pagamento dell'affitto, di solito un mese.
• Il locatore necessita di un motivo valido ai sensi dell'articolo 7:274 BW e, in assenza del consenso dell'inquilino, di una decisione del tribunale.
• Il periodo di preavviso del proprietario è di tre-sei mesi, a seconda della durata del contratto di locazione.
• Gli aumenti degli affitti e i depositi cauzionali sono limitati per legge; le controversie vengono risolte dal Tribunale degli affitti e dal tribunale distrettuale.

Per altri argomenti, consulta il nostro indice di guide sul diritto immobiliare olandese.

Domande frequenti