Procedura legale di sfratto per immobili in affitto

Lo sfratto è una procedura drastica sia per l'inquilino che per il locatore. Dopotutto, con lo sfratto, gli inquilini sono costretti a lasciare la proprietà affittata con tutti i loro beni, con tutte le conseguenze di vasta portata che ne conseguono. Il locatore non può quindi semplicemente procedere con lo sfratto se l'inquilino non adempie ai propri obblighi ai sensi del contratto di locazione. Sebbene lo sfratto non sia esplicitamente regolamentato da legge, a questa procedura si applicano regole severe.

Per poter procedere con lo sfratto, il locatore deve ricevere un ordine di sfratto dal tribunale. Questo ordine del tribunale include il permesso di sfrattare la proprietà in affitto in una data determinata dal tribunale. Se l'inquilino non è d'accordo con l'ordine di sfratto, può presentare ricorso contro questo ordine del tribunale.

La presentazione di un ricorso di solito sospende l'effetto dell'ordinanza del tribunale e quindi lo sfratto, finché la corte d'appello non si è pronunciata in merito. Tuttavia, se l'ordinanza di sfratto è stata dichiarata esecutiva dalla corte, il ricorso dell'inquilino non comporterà la sospensione e il locatore può procedere con lo sfratto. Questo corso di eventi rappresenta un rischio per il locatore se la corte d'appello decide diversamente sullo sfratto.

Prima che il tribunale conceda l'autorizzazione allo sfratto, il proprietario deve aver risolto il contratto di affitto. Il proprietario può terminare con i seguenti metodi:

Dissoluzione

Per questo metodo di risoluzione, deve esserci una mancanza del conduttore nell'adempimento dei suoi obblighi dal relativo contratto di locazione, in altre parole inadempienza. Questo è il caso se l'inquilino, ad esempio, crea arretrati per l'affitto o causa un disturbo illegale. Il difetto del locatario deve essere sufficiente per giustificare lo scioglimento del contratto di locazione. Se l'immobile locato riguarda uno spazio residenziale o uno spazio commerciale di medie dimensioni, l'inquilino godrà di protezione nel senso che lo scioglimento potrà avvenire solo per via giudiziaria.

Cancellazione gratuita

Questo è un altro modo di risoluzione. I requisiti che il locatore deve soddisfare in questo contesto dipendono dal tipo di proprietà locata. Se l'immobile locato riguarda uno spazio residenziale o uno spazio commerciale di medie dimensioni, l'inquilino beneficia di protezione nel senso che la cancellazione avviene solo per una serie di motivi esaustivi di cui agli articoli 7: 274 e 7: 296 del Codice civile olandese. Uno dei motivi che può essere invocato in entrambi i casi è, ad esempio, l'uso personale urgente della proprietà affittata. Inoltre, varie altre formalità, come le scadenze, devono essere osservate dal proprietario.

Lo spazio affittato è diverso da uno spazio abitativo o da uno spazio commerciale di medie dimensioni, vale a dire uno spazio commerciale 230a? In tal caso, l'inquilino non gode della protezione dell'affitto come sopra indicato e il locatore può effettuare la risoluzione del contratto di affitto in modo relativamente rapido e semplice. Tuttavia, questo non si applica in alcun modo allo sfratto.

Dopotutto, un inquilino di un cosiddetto spazio commerciale 230a ha diritto a protezione dallo sfratto ai sensi dell'articolo 230a del Codice civile olandese, nel senso che l'inquilino può richiedere una proroga del periodo di sfratto di un massimo di un anno entro due mesi dalla notifica scritta di sfratto. Tale richiesta può essere inoltrata anche all'inquilino che ha già lasciato o lasciato libero lo spazio affittato. Se l'inquilino ha presentato una richiesta di proroga del periodo di sfratto, la valutazione di tale richiesta verrà effettuata con un bilanciamento degli interessi.

Il tribunale accoglierà questa richiesta se gli interessi dell'inquilino sono gravemente danneggiati dallo sfratto e devono prevalere sugli interessi del locatore di utilizzare la proprietà affittata. Se il tribunale respinge la richiesta, non è possibile presentare ricorso o cassazione all'inquilino contro questa decisione. Ciò è diverso solo se il tribunale ha applicato erroneamente o non ha applicato l'articolo 230a del Codice civile olandese.

Se il locatore ha completato correttamente tutti i passaggi necessari nella procedura di sfratto e il tribunale gli concede l'autorizzazione a sfrattare la proprietà affittata, ciò non significa che il locatore possa procedere lui stesso allo sfratto. Se lo fa, il locatore agirà spesso in modo illecito nei confronti dell'inquilino, in modo che l'inquilino possa richiedere un risarcimento in tal caso.

L'autorizzazione del tribunale significa solo che il locatore può far sfrattare la proprietà in affitto. Ciò significa che il locatore deve impiegare un ufficiale giudiziario per lo sfratto. L'ufficiale giudiziario notificherà anche l'ordine di sfratto all'inquilino, dandogli un'ultima possibilità di lasciare lui stesso la proprietà in affitto. Se l'inquilino non lo fa, i costi per lo sfratto effettivo saranno a suo carico.

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