Una servitù prediale è un vincolo gravante su un fondo, il fondo servente, a beneficio di un altro, il fondo dominante. Esempi comuni sono il diritto di passaggio sul terreno di un vicino, il diritto di drenaggio o il diritto di mantenere una finestra o una struttura a sbalzo. Il diritto si lega al fondo e si trasmette automaticamente a ogni proprietario successivo.
Sommario
Base giuridica
Le servitù sono disciplinate dal titolo 5.6 del Codice Civile, a partire dall'articolo 5:70. Esse sorgono per concessione – un atto notarile registrato nei registri pubblici – o per usucapione, ai sensi dell'articolo 3:99 dopo dieci anni di possesso in buona fede, oppure ai sensi dell'articolo 3:105 dopo che sia trascorso il termine di prescrizione di vent'anni. Gli articoli 5:78 e 5:79 consentono al tribunale di modificare o estinguere una servitù qualora le circostanze siano mutate o il diritto ad essa relativo sia venuto meno.
Come funziona in pratica
Il contenuto di una servitù concessa è determinato principalmente dalla formulazione dell'atto, interpretata alla luce di ciò che le parti possono ragionevolmente desumere da esso; la consuetudine locale e l'uso consolidato colmano le lacune. Il proprietario del fondo dominante deve esercitare il diritto nel modo meno gravoso possibile e il proprietario del fondo servente non può ostacolarlo. La manutenzione di una strada di accesso condivisa è spesso regolata nell'atto e, laddove non lo sia, l'onere ricade sulla parte che beneficia del diritto.
Dove va storto
Le controversie di solito iniziano con un cambio di destinazione d'uso: un diritto di passaggio concesso a un'azienda agricola viene utilizzato da un'attività commerciale con mezzi pesanti, oppure un sentiero pedonale diventa un vialetto d'accesso. Se ciò rientri ancora nell'ambito della servitù dipende dall'atto di proprietà, non da ciò che il vicino ha tollerato per anni. Una seconda fonte di conflitto è l'usucapione, quando un sentiero utilizzato da tempo viene rivendicato come diritto; ciò richiede il possesso, non solo il permesso, e la tolleranza da parte del vicino impedisce la rivendicazione.
Termini correlati
Trasferimento di proprietà , contratto di locazione del terreno e contratto di compravendita immobiliare.
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