Lo sfratto consiste nello sgombero fisico dei locali e nella loro restituzione al proprietario. Il proprietario non può mai farlo autonomamente: è necessaria una sentenza del tribunale, eseguita da un ufficiale giudiziario.
Sommario
Basi giuridica
Il contratto di locazione deve innanzitutto essere validamente concluso: mediante preavviso per i motivi previsti dalla legge, mediante rescissione ai sensi dell'articolo 6:265 del Codice civile olandese per inadempimento, oppure automaticamente alla scadenza di un termine determinato. L'articolo 7:231 prevede che un contratto di locazione di locali residenziali o commerciali possa essere rescisso solo dal tribunale; pertanto, il locatore non può rescinderlo in via extragiudiziale. Un'eccezione si applica nel caso in cui i locali siano chiusi ai sensi dell'articolo 13b della Legge sull'oppio. Per quanto riguarda gli arretrati di affitto, i tribunali utilizzano una regola empirica di circa tre mesi di arretrati prima che la rescissione sia giustificata; al di sotto di tale soglia, l'inadempimento è spesso considerato non sufficientemente grave ai sensi della clausola di cui all'articolo 6:265(1). Gli articoli dal 555 in poi del Codice di procedura civile disciplinano l'esecuzione forzata, con un atto di sfratto e un termine di almeno tre giorni.
Come funziona in pratica
Il procedimento inizia con un avviso di inadempimento, seguito da un atto di richiesta di rescissione e sfratto. Nei casi urgenti, lo sfratto può essere richiesto con procedura sommaria, ma il giudice è cauto perché lo sfratto è irreversibile: l'inadempimento deve essere così evidente da non poter attendere la fase principale del procedimento. L'inquilino può chiedere un periodo di grazia ai sensi dell'articolo 7:280 per i locali commerciali, oppure un periodo più lungo per liberare l'immobile.
Dove va storto
I proprietari cambiano le serrature o mettono i loro effetti personali all'esterno; questo è un atto di autotutela e crea responsabilità. Un secondo errore è quello di chiedere la rescissione del contratto per arretrati di modesta entità, richiesta che viene respinta. In terzo luogo, in presenza di subaffitto o altri occupanti, non si ottiene alcun titolo di sfratto nei loro confronti e la procedura di sfratto si blocca.
Termini correlati
Lo sfratto segue la rescissione del contratto , è collegato alla tutela dell'affitto residenziale e al pignoramento esecutivo.
Ulteriori letture
Maggiori informazioni su questo argomento: Sfratto dall'immobile in affitto , Sfratto nei Paesi Bassi: la procedura dalla citazione all'ufficiale giudiziario.
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