La non conformità in una compravendita immobiliare si verifica quando l'immobile consegnato non corrisponde al contratto: è privo delle qualità che l'acquirente aveva il diritto di aspettarsi. Si tratta quasi sempre di difetti che emergono dopo il rogito.
Sommario
Basi giuridica
L'articolo 7:17 del Codice Civile olandese contiene il requisito di conformità. L'acquirente può in ogni caso aspettarsi che l'immobile possieda le qualità necessarie per il normale utilizzo, la cui presenza non aveva motivo di dubitare. L'articolo 7:23 impone l'obbligo di reclamo: l'acquirente deve presentare reclamo entro un termine ragionevole dalla scoperta del difetto e, nel caso di una vendita a un consumatore, un reclamo presentato entro due mesi è sempre considerato tempestivo. Il reclamo si prescrive due anni dopo la presentazione del reclamo. L'acquirente ha anche l'obbligo di indagare, che si contrappone all'obbligo di divulgazione del venditore; di norma, prevale l'obbligo di divulgazione. Il contratto modello olandese standard prevede che il venditore garantisca l'idoneità all'uso normale come abitazione, che costituisce una garanzia contrattuale distinta rispetto alla norma di legge.
Come funziona in pratica
La questione non è quasi mai se esista un difetto, ma se questo impedisca il normale utilizzo dell'immobile. Un tetto che perde, fondamenta cedute o un sistema di drenaggio inadeguato lo impediscono; una tinteggiatura trascurata o una cucina datata no. Una perizia strutturale preliminare è la migliore tutela contro successive contestazioni e i suoi risultati definiscono anche ciò che l'acquirente aveva il diritto di aspettarsi.
Dove va storto
Gli acquirenti aspettano a lamentarsi finché le riparazioni non sono state effettuate e i costi non sono noti; a quel punto, spesso, il termine per presentare reclamo è già scaduto. Un secondo errore consiste nell'effettuare le riparazioni senza dare al venditore la possibilità di porvi rimedio. In terzo luogo, viene trascurata la clausola relativa all'età dell'immobile, che può limitare sostanzialmente le aspettative dell'acquirente.
Termini correlati
La non conformità è connessa al contratto di acquisto , alla clausola sull'età e all'errore.
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