Il trasferimento della proprietà di un immobile è il momento in cui la proprietà passa. Richiede due passaggi: un atto di trasferimento redatto davanti a un notaio olandese e la registrazione di tale atto nei registri pubblici tenuti dal Catasto. Fino alla registrazione, l'acquirente ha un diritto contrattuale, non la proprietà.
Sommario
Base giuridica
L'articolo 3:89 del Codice Civile prescrive l'atto notarile e la registrazione. Sono necessari un titolo valido, un cedente con potere di disposizione e la formalità di consegna. L'articolo 7:3 consente la registrazione del contratto preliminare di compravendita, che tutela l'acquirente per sei mesi da una successiva vendita, pignoramento o fallimento del venditore.
Come funziona in pratica
Il notaio è la figura centrale: verifica la proprietà, effettua ricerche nei registri immobiliari per accertare la presenza di ipoteche, pignoramenti e servitù, custodisce i fondi in un conto corrente e salda l'ipoteca del venditore prima di rilasciare il saldo. Il prezzo di acquisto viene versato al notaio in anticipo e rilasciato solo dopo la conferma della registrazione. Nella maggior parte delle transazioni, il notaio è nominato dall'acquirente e il suo dovere di diligenza si estende a entrambe le parti.
Dove va storto
Gli acquirenti che omettono la registrazione del contratto preliminare di compravendita corrono un rischio evitabile: un venditore in difficoltà finanziarie può essere dichiarato fallito tra la firma e il rogito, e senza registrazione l'acquirente è considerato un normale creditore. Un secondo problema ricorrente riguarda confini o servitù che risultano dai registri solo al momento della visura notarile, giorni prima del rogito. Infine, l'acquisto all'asta, da un venditore straniero o da un'eredità comporta formalità specifiche, e la loro correzione dopo la stipula dell'atto richiede un ulteriore atto notarile.
Termini correlati
Contratto preliminare di compravendita immobiliare , servitù prediale e contratto di locazione del terreno.
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