Notaio olandese di diritto civile: come funziona il trasferimento legale di proprietà

Se state acquistando una casa nei Paesi Bassi , il trasferimento deve essere effettuato da un notaio olandese ( notaris ) e registrato nei registri pubblici del Kadaster (articolo 3:89 del Codice Civile olandese, BW). Diventate proprietari solo al momento della registrazione, non alla firma del contratto di acquisto, e il notaio agisce per conto di entrambe le parti, non solo per voi.

Per gli acquirenti abituati a un sistema in cui ciascuna parte incarica il proprio avvocato, questa è la fase meno familiare del processo. Di seguito spieghiamo cosa fa e cosa non fa il notaio, come vengono trasferiti il ​​denaro e gli atti e quando è necessario avvalersi anche di un proprio avvocato.

Che cos'è un notaio di diritto civile olandese?

Il notaio olandese è un pubblico ufficiale nominato con decreto reale (articolo 3 della Legge sui notai, Wet op het notarisambt , Wna). Il notaio redige atti autentici laddove la legge lo richieda o una parte ne faccia richiesta (articolo 2 Wna), e tale atto ha un particolare valore probatorio e può spesso essere fatto valere senza una sentenza del tribunale.

Due conseguenze sono importanti:

• Il notaio ha il dovere di agire. Il notaio deve svolgere il lavoro che la legge gli assegna o che una parte gli richiede, fatte salve limitate eccezioni (articolo 21 Wna).
• Il notaio non sta dalla parte di nessuno. Il notaio tutela gli interessi di tutte le parti, in modo imparziale e con la massima diligenza (articolo 17 Wna).

Nel tuo Paese, in che cosa si differenzia un notaio da un avvocato?

In Inghilterra, Irlanda e Stati Uniti, ciascuna parte di una compravendita immobiliare incarica il proprio avvocato; nei Paesi Bassi, invece, il notaio è un unico funzionario neutrale che si occupa della transazione. Il notaio verifica la proprietà, redige e spiega gli atti, custodisce il denaro e registra il trasferimento, ma non negozia il prezzo, non fornisce consulenza sulla validità dell'accordo né agisce per conto del cliente in caso di controversia.

Che cosa comprende l'obbligo di informazione del notaio?

Ai sensi dell'articolo 17 Wna, il notaio deve accertarsi che ciascuna parte comprenda la natura dell'atto e i rischi connessi. Tale obbligo è ancora più gravoso qualora una delle parti sia meno esperta o non parli olandese.

Informare entrambe le parti non significa fare da avvocato. Quando acquirente e venditore non sono d'accordo su difetti riscontrati prima del rogito, su una data di consegna diversa o sul significato di una clausola, il notaio rimane in disaccordo. In questi casi è necessario un avvocato il cui unico dovere sia nei vostri confronti, ad esempio quando:

• Il contratto non è standard, oppure il venditore è uno sviluppatore che utilizza le proprie condizioni;
• si acquista all'asta, da un patrimonio ereditario o da un'azienda, oppure da un venditore in difficoltà finanziarie;
• la proprietà comprende un contratto di locazione del terreno (locazione), un monumento commemorativo o una servitù insolita;
• sussiste una controversia, o la prospettiva di una controversia, in merito a difetti, depositi, penali o date;
• L'acquisto riguarda un divorzio, un regime patrimoniale matrimoniale o un'eredità transfrontaliera.

Perché la firma del contratto di acquisto non ti rende automaticamente il proprietario?

Il diritto immobiliare olandese separa l'obbligo di trasferimento dal trasferimento stesso. Un trasferimento valido richiede un titolo valido, una persona autorizzata a disporre della proprietà e una consegna valida (articolo 3:84 BW); per gli immobili, tale consegna consiste in un atto notarile seguito dalla registrazione (articolo 3:89 BW).

Il contratto preliminare di compravendita ( koopovereenkomst ) crea un obbligo vincolante di acquisto e vendita. Trascorso il periodo di ripensamento, il contratto è definitivo, ma la proprietà si trasferisce solo con la registrazione dell'atto di trasferimento.

Quali sono le fasi che vanno dall'offerta alla registrazione?

Quando il contratto diventa vincolante e si può recedere?

Qualora l'acquirente sia un consumatore e l'immobile sia un'abitazione, l'acquisto deve essere stipulato per iscritto (articolo 7:2(1) BW). Una stretta di mano, un'e-mail o uno scambio di messaggi WhatsApp non vincolano l'acquirente consumatore.

Lo stesso articolo concede al consumatore acquirente un periodo di ripensamento di tre giorni, a decorrere dal giorno successivo al ricevimento del contratto firmato (articolo 7:2(2) BW). Non è necessario fornire alcuna motivazione né corrispondere alcun risarcimento. Se il periodo non comprende almeno due giorni lavorativi, viene prorogato; conservate la prova della data di ricezione del contratto.

Quali garanzie deve fornire l'acquirente?

Il contratto di acquisto standard di NVM, VBO, VastgoedPRO e Vereniging Eigen Huis prevede un acconto ( waarborgsom ) versato sul conto di terzi del notaio o una garanzia bancaria ( bankgarantie ), solitamente pari al 10% del prezzo. L'acquirente che non adempie all'obbligo di acquisto è generalmente tenuto a pagare una penale pari allo stesso 10%, pertanto è fondamentale che le condizioni di finanziamento siano compatibili con la tempistica del mutuo.

Che cosa controlla il notaio nel Catasto?

Il Catasto tiene registri pubblici dei fatti rilevanti per lo status giuridico dei beni registrati (articolo 3:16 BW). Un fatto registrabile che non è stato registrato al momento della registrazione dell'acquisto non può generalmente essere usato contro di te a meno che tu non ne fossi a conoscenza (articolo 3:24 BW).

Il notaio in genere verificherà:

• il titolo del venditore e la catena di atti precedenti;
• ipoteche esistenti, che devono essere riscattate e cancellate al momento del rogito;
• allegati (beslagen) contro il venditore o l'immobile;
• servitù, altri diritti reali e obbligazioni qualitative o di catena;
• termini del contratto di locazione del terreno, restrizioni di diritto pubblico come lo status di monumento e l'atto di divisione di un appartamento;
• l'identità, la capacità e lo stato civile di entrambe le parti.

Il notaio non verifica lo stato dell'immobile, la superficie, le fondamenta o il valore, né se un ampliamento sia stato autorizzato, a meno che non risulti dai registri. È opportuno chiarire questi aspetti prima della firma o inserirli in una clausola contrattuale.

Come avviene il transito del denaro attraverso il notaio?

Un notaio deve tenere un conto speciale per terzi ( derdengeldenrekening ) a proprio nome, utilizzato esclusivamente per il denaro detenuto per conto di terzi (articolo 25 Wna). Tale denaro è al di fuori della portata dei creditori del notaio, motivo per cui un atto notarile olandese non richiede un agente di deposito a garanzia.

• Il notaio rilascia un estratto conto (nota van afrekening) che comprende il prezzo, l'imposta di trasferimento, le commissioni, i costi di registrazione, le ripartizioni e l'acconto.
• Il saldo va trasferito da un conto intestato a vostro nome, di solito entro il giorno lavorativo precedente la stipula del contratto; l'istituto di credito eroga il prestito sullo stesso conto.
• Dopo la firma, la registrazione e una verifica finale, il notaio estingue l'ipoteca del venditore, paga il venditore e versa l'imposta di trasferimento.

Cosa succede al momento della firma e in quale lingua?

Al termine della transazione si firma l'atto di trasferimento ( akte van levering ) e, in caso di mutuo, l'atto di ipoteca ( hypotheekakte ), che costituisce la garanzia del creditore (articolo 3:260 BW). Il notaio illustra innanzitutto entrambi gli atti; è necessario portare con sé i documenti di identità originali, poiché le copie non sono accettate.

Un atto notarile olandese viene redatto in lingua olandese (articolo 42 Wna). Qualora una delle parti non abbia una conoscenza sufficiente dell'olandese, l'articolo 43 Wna prevede la traduzione e, in pratica, la presenza di un interprete giurato; l'atto attesta che tale procedura è stata eseguita. Richiedete una traduzione in inglese delle bozze con qualche giorno di anticipo, ma ricordate che il testo olandese è quello prevalente.

È possibile firmare tramite procura?

Sì. Puoi conferire una procura ( volmacht ) a un impiegato dello studio notarile affinché firmi per tuo conto. All'estero, la procura di solito deve essere firmata davanti a un notaio locale con legalizzazione o apostille, quindi è consigliabile organizzarsi con diverse settimane di anticipo.

Quando avviene effettivamente il trasferimento di proprietà?

La proprietà si trasferisce con la registrazione, non con la firma (articolo 3:89 BW). Il notaio di norma trasmette l'atto al Catasto in via elettronica lo stesso giorno, e la registrazione ha effetto dal momento in cui l'atto viene trasmesso (articolo 3:19 BW).

La procedura di iscrizione nel registro richiede alcuni giorni lavorativi. Il venditore viene pagato solo dopo che la verifica finale del notaio conferma che non vi sono stati pignoramenti o nuove ipoteche.

Chi sceglie il notaio e qual è il costo?

Le case esistenti vengono quasi sempre vendute con la formula kosten koper : l'acquirente paga l'imposta di trasferimento e le spese dell'atto di trasferimento, e quindi di solito sceglie il notaio. Le tariffe notarili non sono fisse per legge, quindi è consigliabile richiedere preventivi scritti che specifichino separatamente le spese per entrambi gli atti, le spese del Catasto e gli eventuali costi di traduzione o interpretariato.

L'imposta di trasferimento ( overdrachtsbelasting ) è dovuta ai sensi della legge olandese sull'imposta sulle transazioni legali ( Wet op belastingen van rechtsverkeer ). Nel 2026 l'aliquota è del 2% per un'abitazione principale, dell'8% per altre abitazioni e del 10.4% per immobili non residenziali; un acquirente di età compresa tra i 18 e i 34 anni può usufruire di un'esenzione iniziale una tantum fino a un limite di valore stabilito ogni anno dal Belastingdienst (Dipartimento delle imposte). Consulta il nostro articolo sull'imposta di trasferimento e i costi a carico dell'acquirente.

E se il venditore si trovasse in difficoltà finanziarie?

Se il venditore è in procinto di dichiarare fallimento, un creditore potrebbe pignorare l'immobile oppure il venditore potrebbe essere dichiarato fallito prima che l'atto di compravendita venga registrato. In tal caso, avreste un diritto di rivalsa nei confronti di un venditore insolvente, anziché sull'immobile stesso.

L'articolo 7:3 della legge tedesca sulla compravendita immobiliare (BW) consente al notaio di registrare direttamente il contratto di compravendita (spesso chiamato "Vormerkung "). Per sei mesi successivi a tale registrazione, non potranno essere emessi pignoramenti, dichiarazioni di fallimento o nuove ipoteche nei vostri confronti, a condizione che il trasferimento di proprietà avvenga entro tale periodo. La registrazione non è automatica e ha un costo aggiuntivo, quindi richiedetela al notaio qualora le verifiche immobiliari evidenzino problemi.

Perché il notaio chiede informazioni sulla provenienza del denaro?

I notai sono soggetti alla legge olandese antiriciclaggio e antiterrorismo (WWFT) e, ai sensi dell'articolo 3 della WWFT, devono svolgere la dovuta diligenza nei confronti del cliente. Ciò significa verificare l'identità del cliente, identificare il beneficiario effettivo di una società acquirente e controllare la provenienza dei fondi.

Preparatevi a dover fornire estratti conto bancari, prove di precedenti vendite immobiliari, atti di donazione o documenti relativi al rapporto di lavoro. I fondi provenienti da terzi o da paesi extra UE sono soggetti a un controllo più approfondito. Il notaio è tenuto a segnalare le transazioni insolite all'FIU-Nederland (articolo 16 della legge olandese sulla trasparenza amministrativa) e non può informarvi dell'avvenuta segnalazione (articolo 23 della legge olandese sulla trasparenza amministrativa).

Cosa dovresti verificare in qualità di acquirente?

In qualità di acquirente, scegliete il notaio e vi assumete il rischio di tutto ciò che il notaio non verifica. Controllate questi punti:

• Il contratto contiene una clausola relativa al finanziamento e una perizia con date che coincidono con il calendario del mutuo.
• Conosci la data in cui hai ricevuto il contratto firmato, quindi sai quando termina il periodo di recesso di tre giorni.
• Il deposito o la garanzia bancaria (di solito il 10%) vengono versati prima della scadenza contrattuale.
• Hai fornito preventivi dettagliati di almeno due notai.
• I documenti relativi alla provenienza dei fondi saranno pronti prima ancora che il notaio li richieda.
• Se non potete essere presenti alla firma, verrà predisposta per tempo una procura.

Cosa dovresti verificare in qualità di venditore?

In qualità di venditore, devi consegnare l'immobile libero da ipoteche e pignoramenti, a meno che il contratto non preveda diversamente. Verifica questi punti:

• L'importo del rimborso del mutuo è noto e il prezzo lo copre.
• Qualsiasi pignoramento a tuo carico o nei confronti della proprietà verrà rimosso prima del rogito.
• Il tuo stato civile o di unione civile è chiaro, poiché il tuo coniuge potrebbe dover dare il proprio consenso ai sensi dell'articolo 1:88 BW.
• Avete segnalato difetti noti; l'obbligo di segnalazione del venditore limita l'obbligo di indagine dell'acquirente.
• I dettagli relativi al contratto di locazione del terreno, all'associazione dei proprietari e ai monumenti sono a disposizione del notaio.

Cosa possiamo fare per voi con il trasferimento della vostra proprietà?

I nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare agiscono esclusivamente per voi, in collaborazione con un notaio neutrale. Nello specifico:

• Esaminiamo il contratto di acquisto prima della firma o prima della scadenza del periodo di recesso.
• Verifichiamo le condizioni finanziarie e di ispezione, il deposito e la clausola penale del 10%.
• Forniamo consulenza su questioni relative a contratti di locazione del terreno, associazioni di proprietari e monumenti, emerse dalle ricerche.
• Chiediamo al notaio di registrare l'acquisto ai sensi dell'articolo 7:3 BW, qualora il venditore mostri segni di difficoltà finanziarie.
• Interveniamo per vostro conto quando difetti, ritardi o mancata esecuzione dei lavori si trasformano in una controversia.

Sintesi

• Solo un notaio olandese può trasferire la proprietà di un immobile nei Paesi Bassi: tramite atto notarile, seguito dalla registrazione nel Kadaster.
• Il notaio è una figura neutrale che illustra gli atti a entrambe le parti, ma non agisce per vostro conto; in caso di conflitto di interessi, rivolgetevi al vostro avvocato.
• La firma del contratto di acquisto crea solo un obbligo; l'acquirente consumatore ha un periodo di ripensamento di tre giorni e diventa proprietario al momento della registrazione.
• Poiché le spese di trasferimento e l'atto di proprietà sono a carico dell'acquirente, di solito è l'ufficio notarile a scegliere; è consigliabile richiedere prima dei preventivi dettagliati.
• Aspettatevi domande dettagliate sulla provenienza dei vostri fondi nell'ambito del Wwft.

Domande frequenti