Comprendere gli obblighi del locatore | Law & More

Un contratto di locazione ha vari aspetti. Un aspetto importante di questo è il locatore e gli obblighi che ha nei confronti dell'inquilino. Il punto di partenza per quanto riguarda gli obblighi del locatore è "il godimento che l'inquilino può aspettarsi in base al contratto di locazione". Dopo tutto, gli obblighi del locatore sono strettamente correlati ai diritti dell'inquilino.

In termini concreti, questo punto di partenza significa due obblighi importanti per il locatore. Innanzitutto, l'obbligo dell'articolo 7: 203 BW di mettere l'oggetto a disposizione dell'affittuario. Inoltre, un obbligo di manutenzione si applica al locatore, o in altre parole la regolamentazione dei difetti nell'articolo 7: 204 del Codice civile olandese. Cosa significhino esattamente entrambi gli obblighi del locatore, sarà discusso successivamente in questo blog.

Messa a disposizione dell'immobile affittato

Per quanto riguarda il primo obbligo principale del locatore, l'articolo 7: 203 del codice civile olandese stabilisce che il proprietario è obbligato a mettere la proprietà in affitto a disposizione dell'inquilino e lasciarla nella misura necessaria per l'uso concordato. L'utilizzo concordato riguarda, ad esempio, il noleggio di:

• spazio abitativo (indipendente o non autonomo);
• spazio commerciale, nel senso di spazio commerciale;
• altri spazi commerciali e uffici come descritto nell'articolo 7: 203a BW

È importante descrivere chiaramente nel contratto di locazione quale uso è stato concordato dalle parti. Dopo tutto, la risposta alla domanda se il locatore ha adempiuto al suo obbligo dipenderà da ciò che le parti hanno descritto nel contratto di locazione in merito alla destinazione dell'immobile locato. È quindi importante non solo indicare la destinazione, o almeno l'uso, nel contratto di locazione, ma anche descrivere più dettagliatamente cosa l'affittuario può aspettarsi sulla base di ciò.

In questo contesto, si tratta, ad esempio, delle strutture di base necessarie per utilizzare l'immobile in affitto in un modo specifico. Ad esempio, per l'utilizzo di un edificio come spazio commerciale, l'affittuario può anche stabilire la disponibilità di un bancone, scaffali fissi o pareti divisorie, e in questo contesto possono essere stabiliti requisiti completamente diversi per uno spazio in affitto, ad esempio destinato allo stoccaggio di carta straccia o rottami metallici.

Obbligazione alimentare (regolamento per inadempienza)

Nel contesto del secondo obbligo principale del locatore, l'articolo 7: 206 del Codice civile olandese stabilisce che il locatore è tenuto a riparare i difetti. Ciò che si deve intendere per difetto è ulteriormente elaborato nell'articolo 7: 204 del Codice civile: un difetto è una condizione o caratteristica della proprietà a causa della quale la proprietà non può fornire all'affittuario il godimento che può aspettarsi sulla base del contratto di locazione.

A tale proposito, secondo la Corte Suprema, il godimento comprende più della semplice condizione della proprietà locata o delle sue proprietà materiali. Anche altre circostanze che limitano il godimento possono costituire un difetto ai sensi dell'articolo 7: 204 BW. In questo contesto, si consideri, ad esempio, l'accessibilità prevista, l'accessibilità e l'aspetto della proprietà locata.

Sebbene sia un termine ampio, che comprende tutte le circostanze che limitano il godimento dell'inquilino, le aspettative dell'inquilino non dovrebbero superare le aspettative di un inquilino medio. In altre parole, ciò significa che l'inquilino non può aspettarsi di più di una proprietà ben tenuta. Inoltre, diverse categorie di oggetti in affitto solleveranno ciascuna le proprie aspettative, a seconda dei casi legge.

In ogni caso, non sussiste difetto se l'oggetto locato non fornisce al conduttore il godimento atteso a seguito di:

• una circostanza imputabile al conduttore in base a colpa o rischio. Ad esempio, i difetti minori della proprietà affittata in considerazione della distribuzione del rischio legale sono a carico del locatario.
• Una circostanza che riguarda personalmente l'inquilino. Ciò potrebbe includere, ad esempio, un limite di tolleranza molto basso rispetto ai normali rumori di vita di altri inquilini.
• Un disturbo effettivo da parte di terzi, come il rumore del traffico o il rumore proveniente da una terrazza accanto alla proprietà affittata.
• Un'affermazione senza un disturbo effettivo, essendo una situazione in cui, ad esempio, un vicino dell'inquilino afferma solo di avere il diritto di passaggio attraverso il giardino dell'inquilino, senza effettivamente utilizzarlo.

Sanzioni in caso di violazione degli obblighi principali da parte del locatore

Se il proprietario non è in grado di mettere a disposizione del locatario in tempo, completamente o del tutto, la proprietà affittata, allora c'è un difetto da parte del proprietario. Lo stesso vale se c'è un difetto. In entrambi i casi, la mancanza comporta sanzioni per il locatore e conferisce all'inquilino una serie di poteri in questo contesto, come la pretesa di:

• Conformità. L'inquilino può quindi richiedere al proprietario di rendere disponibile l'immobile affittato in tempo, interamente o del tutto, o di porre rimedio al difetto. Tuttavia, fintanto che l'inquilino non richiede la riparazione del proprietario, il proprietario non può porre rimedio al difetto. Tuttavia, se il rimedio è impossibile o irragionevole, il locatore non è tenuto a farlo. Se, invece, il locatore rifiuta la riparazione o non lo fa in tempo, il conduttore può rimediare lui stesso al difetto e detrarne i costi dal canone di locazione.
• Riduzione del canone di locazione. Questa è un'alternativa per l'inquilino se l'immobile affittato non viene messo a disposizione in tempo o integralmente dal locatore, o se c'è un difetto. La riduzione dell'affitto deve essere richiesta al tribunale o al comitato di valutazione dell'affitto. Il reclamo deve essere presentato entro 6 mesi dopo che l'inquilino ha denunciato il difetto al proprietario. Da quel momento entrerà in vigore anche la riduzione dell'affitto. Tuttavia, se l'inquilino lascia scadere questo periodo, il suo diritto alla riduzione dell'affitto verrà ridotto, ma non decadrà.
• La risoluzione del contratto di locazione se la mancanza di affitto rende del tutto impossibile il godimento. Se un difetto che il locatore non deve porre rimedio, ad esempio perché il rimedio è impossibile o richiede una spesa che non può ragionevolmente essere aspettata da lui nelle circostanze date, ma che rende completamente impossibile il godimento che il conduttore potrebbe aspettarsi, sia il locatore scioglie il contratto di locazione. In entrambi i casi, ciò può essere fatto mediante una dichiarazione extragiudiziale. Spesso, tuttavia, non tutte le parti concordano con lo scioglimento, per cui resta da seguire un procedimento legale.
• Compensazione. Tale reclamo è dovuto al conduttore solo se il difetto, come la presenza di un difetto, è imputabile anche al locatore. Questo è il caso, ad esempio, se il difetto è sorto dopo la stipula del contratto di locazione e può essere imputato al locatore perché, ad esempio, non ha eseguito una manutenzione sufficiente sull'immobile locato. Ma anche, se un certo difetto era già presente al momento della stipula del contratto di locazione e il locatore ne era a conoscenza in quel momento, avrebbe dovuto saperlo o informare l'inquilino che l'immobile affittato non aveva il difetto.

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