Avvocato specializzato in diritto immobiliare nei Paesi Bassi

Law & More Offriamo consulenza a inquilini e proprietari di immobili nei Paesi Bassi in materia di contratti di locazione residenziali e commerciali: affitto, vizi, risoluzione, morosità e sfratto. Assistiamo inquilini privati, inquilini internazionali, proprietari e aziende che affittano locali commerciali, nelle trattative e dinanzi al tribunale civile e al Tribunale per le locazioni, in olandese e in inglese. Il primo passo è un incontro introduttivo gratuito in cui esaminiamo il contratto di locazione e la relativa corrispondenza.

Valutazione dei clienti Law & More 9.6 su 10 su Storie di clienti, la piattaforma di recensioni olandese (81 recensioni, a ottobre 2026).

What can a tenancy lawyer in the Netherlands help you with?

• un proprietario che vuole rescindere il contratto di locazione, oppure un inquilino che non se ne va;
• un aumento dell'affitto o un livello di affitto che ritieni troppo alto; vedi l'affitto aumenta;
• difetti e manutenzione che il proprietario non ripara;
• depositi e spese di servizio; vedere depositi e spese di servizio;
• un contratto di locazione temporaneo o a tempo indeterminato; vedi contratti di locazione a tempo indeterminato;
• arretrati, molestie e espulsione;
• Redigere o revisionare un contratto di locazione per un negozio, un ristorante, un ufficio o un magazzino.

Quanto è ben protetto un inquilino di un'abitazione?

L'inquilino di un alloggio indipendente gode di una tutela: il proprietario può disdire il contratto solo nei casi previsti dall'articolo 7:274 del Codice Civile olandese e, in caso di disaccordo dell'inquilino, il proprietario è tenuto a ricorrere alle vie legali. Tale tutela non può essere derogata tramite contratto.

Da quando la legge sui contratti di locazione a tempo determinato è entrata in vigore il 1° luglio 2024, il contratto a tempo indeterminato è tornato a essere la norma per gli alloggi indipendenti; i contratti a tempo determinato sono consentiti solo in un numero limitato di situazioni ben definite. La vendita dell'immobile non costituisce di per sé motivo di risoluzione del contratto: l'acquirente subentra al locatore e la locazione prosegue alle stesse condizioni. Ulteriori informazioni sui diritti degli inquilini nei Paesi Bassi.

Il tuo affitto è a norma di legge?

Per gran parte del patrimonio immobiliare in affitto, il canone massimo consentito dalla legge è determinato dal sistema a punti, esteso dalla Legge sull'Affitto Accessibile anche al segmento di mercato medio. Le controversie relative al livello del canone, alle spese condominiali e alla manutenzione nei segmenti regolamentato e di mercato medio possono essere sottoposte al Tribunale degli Affitti (Huurcommissie).

L'affitto massimo dipende quindi dalla qualità dell'immobile piuttosto che da quanto il mercato è disposto a pagare. Sia l'importo dell'affitto che un eventuale aumento possono essere contestati al Tribunale degli Affitti. I termini sono brevi, quindi è importante verificare prima la data sulla lettera del proprietario. Per maggiori informazioni, consultate il nostro articolo sulla Legge sugli Affitti Accessibili.

Cosa si può fare riguardo ai difetti?

Un difetto è qualsiasi cosa che privi l'inquilino del godimento che gli spetta (articolo 7:204 del Codice civile olandese). Il locatore è tenuto a ripararlo su richiesta (articolo 7:206) e, finché persiste un difetto grave, l'inquilino può chiedere una riduzione dell'affitto (articolo 7:207).

Segnalate per iscritto il difetto e conservate fotografie e corrispondenza. Se il proprietario non lo ripara, potete chiedere una riduzione dell'affitto per il periodo in cui persiste il difetto. Per gli alloggi regolamentati e a prezzo medio, il Tribunale per gli Affitti è la via più rapida; in caso contrario, la decisione spetta al tribunale distrettuale.

Quali norme si applicano ai locali commerciali?

Gli spazi commerciali e ricettivi rientrano nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:290 del Codice civile olandese: i contratti di locazione hanno una durata di cinque anni più cinque, e l'inquilino gode di una sostanziale tutela in caso di risoluzione. Uffici, magazzini e studi professionali rientrano nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:230a, dove la tutela si limita al rinvio dell'obbligo di liberare l'immobile.

Ai sensi dell'articolo 7:230a, il tribunale può prorogare tale termine fino a un massimo di tre anni complessivi. Il regime applicabile è determinato dall'effettivo utilizzo dei locali, non dalla dicitura presente nel contratto. Tale questione è spesso determinante per il valore di un contratto di locazione, pertanto è opportuno definirla prima della firma, piuttosto che dopo la notifica. Si veda la differenza tra i locali di cui all'articolo 7:290 e quelli di cui all'articolo 7:230a e il modello di contratto di locazione ROZ.

In quali casi un proprietario di casa può sfrattare un inquilino?

Solo dopo una sentenza e tramite un ufficiale giudiziario. Un proprietario non può mai sfrattare di propria iniziativa: cambiare le serrature o rimuovere gli effetti personali di un inquilino è illegale, a prescindere dall'ammontare degli arretrati.

Nei procedimenti sommari, il tribunale concederà lo sfratto solo se la violazione è sufficientemente grave da giustificarlo. Una sentenza in un procedimento sommario può talvolta essere ottenuta in poche settimane; un caso nel merito richiede molto più tempo. La scelta del percorso più adatto dipende dal motivo e dalle circostanze, e ve lo comunichiamo fin da subito.

Come funziona lavorare con Law & More funziona?

1. Incontro introduttivo: ci inviate il contratto di locazione e la corrispondenza e discuteremo della vostra situazione, senza alcun impegno.
2. Consulenza e preventivo: valutiamo il regime applicabile, le opzioni realistiche e i costi previsti.
3. Negoziazione: esponiamo la vostra posizione all'altra parte e negoziamo su affitto, riparazioni, risoluzione del contratto o un accordo.
4. Procedimento o conclusione: conduciamo un procedimento dinanzi al tribunale distrettuale o al Tribunale per gli affitti, oppure registriamo l'accordo per iscritto.

Quanto costa un avvocato specializzato in diritto immobiliare per locazioni?

L'incontro introduttivo è gratuito. Successivamente, lavoreremo su base oraria, concordando in anticipo la tariffa e l'impegno richiesto.

• Avvocato: da 250 a 350 euro all'ora, IVA esclusa.
• Partner: da 300 a 400 euro all'ora, IVA esclusa.
• Consulenza una tantum senza ulteriore assistenza: 300 euro IVA inclusa.

Law & More Non lavoriamo con il patrocinio a spese dello Stato (toevoeging). Il patrocinio a spese dello Stato esiste tramite il Consiglio per il patrocinio a spese dello Stato (Raad voor Rechtsbijstand), ma non lavoriamo su questa base. Le spese esterne come le spese processuali (griffierecht), le spese del Tribunale per gli affitti e le spese dell'ufficiale giudiziario sono addebitate separatamente.

Chi si occuperà del tuo caso?

Il tuo caso è gestito da Ruby van Kersbergen. Puoi trovare maggiori informazioni sul suo percorso professionale nella pagina del nostro team.

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Domande frequenti

Il mio padrone di casa può rescindere il contratto di locazione perché vuole vendere l'immobile?

La vendita di per sé non costituisce motivo di risoluzione di un contratto di locazione residenziale. La vendita non estingue il contratto: l'acquirente subentra al locatore e la locazione prosegue alle stesse condizioni. Il locatore può dare preavviso solo per uno dei motivi previsti dall'articolo 7:274 del Codice civile olandese.

Il mio affitto è stato aumentato. Posso contestarlo?

Nei segmenti regolamentati e di fascia media, l'affitto massimo è determinato da un sistema a punti, e sia l'importo iniziale che l'eventuale aumento possono essere contestati al Tribunale degli Affitti. I termini sono brevi, quindi è consigliabile verificare la data sulla lettera e agire prima della scadenza.

Affitto un ufficio. Ho le stesse tutele di un negozio?

No. Gli uffici rientrano nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:230a, che prevede un differimento dell'obbligo di sgombero anziché il diritto di proseguire il contratto di locazione. Negozi e locali di ristorazione rientrano nell'ambito di applicazione dell'articolo 7:290 e godono di una tutela molto più rigorosa. L'effettivo utilizzo dei locali determina quale regime si applica.

Il proprietario di casa si rifiuta di riparare un grave difetto. Cosa posso fare?

È possibile richiedere la riparazione e, se il difetto compromette seriamente il godimento dell'immobile, chiedere una riduzione dell'affitto per il periodo in cui persiste. Per gli alloggi regolamentati e di fascia media, il Tribunale per gli Affitti è la via più rapida. Segnalate il difetto per iscritto e conservate le prove.

Quanto tempo richiede una procedura di sfratto?

Dipende dalle circostanze e dall'opportunità di un procedimento sommario. Una sentenza in un procedimento sommario può talvolta essere emessa entro poche settimane; un procedimento nel merito richiede tempi considerevolmente più lunghi. Indicheremo fin da subito quale percorso sia più adatto al caso specifico.

Hai dubbi sulla tua posizione? Descrivici la tua situazione. Ti faremo sapere entro un giorno lavorativo quali sono le tue opzioni. Utilizza il nostro form di contatto, chiama il +31 40 369 06 80 o invia un'e-mail info@lawandmore.nl.

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Questa pagina fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza specifica per la vostra situazione.