Tutela dell'affitto nei Paesi Bassi: quando un proprietario può rescindere il contratto di locazione?

Nei Paesi Bassi, l'inquilino di un alloggio residenziale gode per legge della tutela del canone di locazione (huurbescherming). In pratica, ciò significa che il proprietario non può semplicemente rescindere il contratto di locazione: la disdetta è valida solo per uno dei motivi elencati in modo esaustivo dall'articolo 7:274 del Codice civile olandese (Burgerlijk Wetboek, BW), e anche in tal caso il contratto di locazione continua fino a quando l'inquilino non acconsente o un tribunale non lo pone fine. Tale tutela è estesa anche ai co-inquilini e ai subaffittuari legalmente riconosciuti.

Cosa si intende per spazio abitabile?

La tutela dell'affitto si applica solo se l'immobile locato è qualificabile come spazio abitativo (woonruimte). Secondo l'articolo 7:233 della legge tedesca sull'affitto (BW), per spazio abitativo si intende un immobile edificato affittato come abitazione indipendente o non autonoma, roulotte o piazzola destinata alla residenza permanente. Ai fini della tutela dell'affitto, non viene fatta alcuna ulteriore distinzione tra alloggio indipendente e non autonomo.

Il concetto comprende anche gli elementi pertinenti immobili: strutture che per loro natura sono indissolubilmente legate all'abitazione, alla roulotte o alla piazzola, o che ne fanno parte in virtù del contratto di locazione. In un condominio, ciò può includere la tromba delle scale, i balconi e i corridoi, nonché gli impianti centralizzati, se il contratto li designa come spazi non ad uso pubblico.

Non sussiste alcuno spazio abitativo ai sensi dell'articolo 7:233 BW se riguarda:

• uso a breve termine dello spazio abitativo, come ad esempio una casa vacanze o una casa per lo scambio. La breve durata si riferisce alla natura dell'utilizzo, non al termine concordato;
• uno spazio vitale dipendente, affittato insieme a uno spazio commerciale. L'immobile, quindi, è soggetto al regime giuridico previsto per gli spazi commerciali, non alle norme per le abitazioni;
• una casa galleggianteche la legge olandese considera un'imbarcazione piuttosto che uno spazio abitativo. Tuttavia, dal 1° luglio 2022, l'affitto di un ormeggio (ligplaats) per una casa galleggiante è tutelato come spazio abitativo ai sensi dell'articolo 7:236a della legge olandese.

Quali fattori determinano se un affitto è ragionevole?

Gli inquilini di alloggi sociali (a canone calmierato) beneficiano della protezione del prezzo dell'affitto. Si applicano i seguenti punti di partenza:

• L'affitto deve essere proporzionato alla qualità dell'abitazione, compresa la sua ubicazione, misurata secondo il sistema di valutazione degli alloggi (woningwaardingsstelsel, WWS);
• L'inquilino può richiedere alla Commissione per gli affitti (Huurcommissie) di valutare l'affitto iniziale, in linea di principio entro sei mesi dall'inizio del contratto di locazione. La decisione della Commissione per gli affitti è vincolante, ma può comunque essere sottoposta al Tribunale distrettuale per ricorso;
• Il proprietario non può aumentare l'affitto senza limiti: si applica una percentuale annua massima, stabilita ogni anno dal ministro;
• Queste disposizioni di legge sulla tutela dell'affitto sono vincolanti: il locatore non può discostarsene nel contratto di locazione a danno dell'inquilino.

A partire dalla Legge sugli Affitti Accessibili (Wet betaalbare huur), in vigore dal 1° luglio 2024, il sistema di valutazione degli alloggi è vincolante fino a 186 punti, non solo per gli alloggi sociali. Gli alloggi in affitto sono ora suddivisi in tre segmenti in base al loro punteggio WWS: alloggi sociali (fino a 143 punti), alloggi in affitto di fascia media (da 144 a 186 punti) e settore libero (187 punti e oltre, dove l'affitto rimane liberamente negoziabile). Il limite di prezzo per ciascun segmento viene adeguato ogni anno. Un inquilino il cui alloggio ha un punteggio pari o inferiore a 186 punti può chiedere alla Commissione Affitti di verificare l'affitto rispetto al massimo applicabile, anche durante un contratto di locazione in corso. Il ministro stabilisce inoltre un aumento massimo annuo dell'affitto separato per ciascun segmento, che varia tra alloggi sociali, di fascia media e del settore libero.

Un proprietario può semplicemente rescindere il contratto di locazione?

Ai fini della tutela contro lo sfratto, la legge non fa distinzione tra alloggi sociali, di fascia media o del settore privato: ogni inquilino di un'abitazione è, in linea di principio, automaticamente tutelato contro lo sfratto. Diverse norme concorrono a raggiungere questo obiettivo:

• La comunicazione da parte del locatore non pone fine di per sé al contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 7:272 BWIl locatore deve innanzitutto tentare di risolvere il contratto di locazione di comune accordo. Se l'inquilino non è d'accordo, la disdetta non estingue il contratto di locazione: questo rimane in vigore e il locatore deve chiedere al Tribunale distrettuale di rescinderlo. Il contratto si estingue solo dopo che il tribunale avrà emesso una decisione irrevocabile in merito.
• il locatore deve dare un preavviso adeguato e indicare un motivo, ai sensi dell'articolo 7:271 BWIl locatore deve rispettare un periodo di preavviso di almeno tre mesi, aumentato di un mese per ogni anno di residenza dell'inquilino nell'immobile, fino a un massimo di sei mesi. L'inquilino che dà preavviso deve rispettare un periodo di preavviso da uno a tre mesi. Oltre al periodo di preavviso, è essenziale indicare il motivo della disdetta. Il locatore deve avvalersi di uno dei motivi di disdetta elencati nell'articolo 7:274, paragrafo 1, BW:

1. L'inquilino non si è comportato come dovrebbe fare un buon inquilino;
2. Si tratta di un contratto di locazione temporaneo che rientra in una delle eccezioni previste dalla legge (vedi sotto) e che soddisfa le condizioni di preavviso ad essa associate;
3. Il proprietario ha urgente bisogno dell'immobile locato per uso personale e l'inquilino può trovare un'altra sistemazione adeguata;
4. L'inquilino non accetta un'offerta ragionevole per stipulare un nuovo contratto di locazione;
5. il proprietario vuole dare all'immobile locato un uso che gli spetta in base al piano ambientale applicabile (piano ambientale);
6. Si tratta di un alloggio dipendente che fa parte della residenza principale del proprietario, e l'interesse del proprietario a porre fine al contratto di locazione prevale sull'interesse dell'inquilino a continuarlo.

• un tribunale può porre fine al contratto di locazione solo per uno dei motivi indicati nell'articolo 7:274, paragrafo 1, BWQuesti motivi sono esaustivi: in sede giudiziaria, la risoluzione del contratto per qualsiasi altro motivo non è possibile. Se uno dei motivi è accertato, il tribunale deve in linea di principio accogliere la richiesta del locatore, senza un'ulteriore e separata valutazione degli interessi. Un'eccezione si applica al motivo dell'urgente necessità personale, per il quale la capacità dell'inquilino di trovare un alloggio alternativo è parte integrante del criterio di valutazione. Quando la richiesta viene accolta, il tribunale fissa anche la data per lo sgombero dell'immobile.

Come sono cambiati i contratti di locazione temporanei?

Il 1° luglio 2016 il legislatore ha introdotto la legge sul trasferimento del mercato immobiliare (Wet doorstroming huurmarkt 2015), che ha reso possibile la locazione di alloggi indipendenti per un massimo di due anni e di alloggi non indipendenti per un massimo di cinque anni, senza protezione dell'affitto: il contratto di locazione si estingue quindi automaticamente alla scadenza del termine, senza che il locatore debba dare preavviso.

Tale approccio è stato successivamente invertito. Dal 1° luglio 2024, la legge sui contratti di locazione a tempo determinato (Wet vaste huurcontracten) ha reintrodotto il contratto di locazione a tempo indeterminato come standard. Il locatore può offrire un contratto di locazione temporaneo della durata massima di due anni solo in situazioni specifiche e limitate, come ad esempio: alloggi per studenti che si trasferiranno temporaneamente altrove per motivi di studio, alloggi durante urgenti lavori di ristrutturazione della propria abitazione, alloggi per inquilini che lasciano un rifugio o si trovano in una situazione di grave emergenza sociale, una seconda opportunità per un inquilino il cui precedente contratto di locazione si è concluso per gravi problemi o per mutuo accordo, un membro superstite del nucleo familiare che non può invocare le normali norme di successione di cui all'articolo 7:268 BW, o genitori separati che desiderano rimanere vicini ai propri figli. Al di fuori di queste situazioni, un contratto di locazione residenziale continua ora a tempo indeterminato fino a quando il locatore non si avvale di uno dei motivi previsti dall'articolo 7:274 BW.

Il funzionamento della sicurezza del possesso dopo il ritorno ai contratti a tempo indeterminato è illustrato nel nostro articolo sui contratti di locazione a durata indeterminata.

Cosa dovresti controllare come inquilino?

Controlla il contratto e l'affitto non appena ti trasferisci. Il periodo di sei mesi per la verifica iniziale del canone di locazione da parte della Commissione Affitti decorre dalla data di inizio del contratto.

• Il tuo contratto è temporaneo e rientra in una delle eccezioni previste dalla legge sugli affitti a tempo determinato? In caso contrario, per legge è a tempo indeterminato.
• Quanti punti WWS ottiene la tua casa? Fino a 186 punti, il Comitato Affitti può valutare l'affitto.
• L'avviso del locatore indica uno dei motivi di cui all'articolo 7:274 BW e il corretto periodo di preavviso di tre-sei mesi?
• Non sei obbligato ad accettare la notifica: se non fornisci il tuo consenso per iscritto entro sei settimane, il locatore deve rivolgersi al tribunale (articolo 7:272 BW).

Cosa dovresti controllare in qualità di proprietario di un immobile in affitto?

Prima di dare preavviso, verificate i motivi e le formalità. Un preavviso senza un motivo previsto dalla legge non pone fine al contratto di locazione (articolo 7:271 BW).

• Quale motivo di cui all'articolo 7:274(1) BW si applica e puoi provarlo?
• Il periodo di preavviso è corretto: tre mesi più un mese per ogni anno di locazione, fino a un massimo di sei mesi?
• L'affitto rientra nei limiti massimi previsti per la parte dell'abitazione destinata al programma WWS (Women, Workforce Services) e l'aumento annuale è entro i limiti stabiliti dalla legge?
• Se desiderate un contratto a tempo determinato, la situazione rientra in una delle eccezioni previste dalla legge?

Cosa possiamo fare per te con la protezione dell'affitto?

I nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare forniscono consulenza ad inquilini e proprietari di immobili in merito ai contratti di locazione residenziale.

• Analizziamo il tuo contratto di locazione e ti comunichiamo se si applica la protezione contro l'affitto non riscattabile.
• Verifichiamo la validità di un avviso di cessazione del rapporto di lavoro in conformità agli articoli 7:271 e 7:274 del Codice Civile tedesco (BW).
• Prepariamo una richiesta alla Commissione Affitti (Huurcommissie) per verificare l'affitto.
• Gestiamo o difendiamo procedimenti di licenziamento dinanzi al tribunale subdistrettuale (kantonrechter).

Sintesi

• La tutela dell'affitto si applica quando un immobile è qualificato come spazio abitativo ai sensi dell'articolo 7:233 BW; gli affitti per vacanze, gli alloggi per persone non autosufficienti e le case galleggianti stesse ne sono esclusi.
• Ai sensi dell'Affordable Rent Act, gli inquilini di alloggi regolamentati possono richiedere che l'affitto iniziale e l'affitto ricorrente, fino a un massimo di 186 punti WWS, vengano valutati dal Comitato per gli affitti.
• Il locatore non può rescindere un contratto di locazione con il solo preavviso: in assenza di accordo, solo un tribunale può porvi fine, e solo per uno dei numerosi motivi elencati nell'articolo 7:274 BW.
• A partire dall'entrata in vigore della legge sugli affitti fissi del 1° luglio 2024, i contratti a tempo determinato senza tutela del canone di locazione sono diventati l'eccezione, non la regola.

Domande frequenti