Cessazione di un contratto di locazione residenziale: quando può il locatore rescindere il contratto?

Il locatore può rescindere un contratto di locazione residenziale contro la volontà dell'inquilino solo tramite il tribunale distrettuale ( kantonrechter ): o inviando un preavviso per motivi previsti dalla legge e chiedendo poi al tribunale di fissare la data di cessazione del contratto, oppure chiedendo al tribunale di sciogliere il contratto a causa di una grave violazione da parte dell'inquilino. L'inquilino, al contrario, può rescindere il contratto semplicemente inviando un preavviso.

This article covers self-contained and non-self-contained residential accommodation, both social and private sector; business premises are outside its scope.

Quali sono le tipologie di contratto di locazione residenziale?

La distinzione principale è tra contratti di locazione a tempo indeterminato e contratti di locazione a tempo determinato. Dal 1° luglio 2024, il contratto di locazione a tempo indeterminato è tornato ad essere la norma, mentre i contratti a tempo determinato sono consentiti solo per determinate categorie di persone.

Un contratto di locazione a tempo indeterminato offre all'inquilino la massima tutela. Il locatore può rescinderlo solo per motivi previsti dalla legge, dando preavviso nella forma prescritta e, in caso di disaccordo dell'inquilino, con decisione del tribunale. Entrambe le parti devono rispettare i termini di preavviso previsti dalla legge.

Ai sensi della legge sui contratti di locazione a tempo indeterminato ( Wet vaste huurcontracten ), entrata in vigore il 1° luglio 2024, i proprietari di immobili possono offrire nuovi contratti temporanei solo a determinate categorie di persone. Secondo il governo olandese, queste includono studenti che si trasferiscono per motivi di studio in un altro comune, persone che si spostano temporaneamente per lavoro o per ristrutturare la propria abitazione, persone provenienti da servizi sociali o in situazioni di emergenza abitativa, inquilini che ottengono una seconda opportunità dopo la scadenza di un precedente contratto e genitori separati che necessitano di un alloggio temporaneo vicino ai figli. Tale contratto ha una durata massima di due anni. Il proprietario deve informare l'inquilino per iscritto da uno a tre mesi prima della data di scadenza; un contratto temporaneo che viene rinnovato si trasforma in un contratto a tempo indeterminato.

I contratti temporanei conclusi prima del 1° luglio 2024 mantengono le loro disposizioni originarie. In precedenza, le abitazioni indipendenti potevano essere affittate per un massimo di due anni, mentre gli alloggi non indipendenti, come ad esempio una stanza in una casa condivisa, per un massimo di cinque anni.

Il governo sta inoltre consultando il pubblico su un disegno di legge relativo ai contratti di locazione appropriati ( wetsvoorstel passende huurcontracten ), che limiterebbe gli affitti a breve termine a 30 giorni e creerebbe maggiore flessibilità per i contratti temporanei destinati a studenti e lavoratori migranti. La consultazione pubblica si è svolta dal 2 luglio al 28 agosto 2026; il disegno di legge non è stato approvato, pertanto le norme attuali rimangono in vigore.

Qual è la differenza tra preavviso e scioglimento?

L'avviso ( opzegging ) pone fine al contratto di locazione con un periodo di preavviso e, per il locatore, con una motivazione legale. Lo scioglimento ( ontbinding ) pone fine al contratto di locazione perché una delle parti non ha adempiuto ai propri obblighi e, per i contratti di locazione residenziali, richiede una decisione del tribunale.

Preavviso

Ai sensi dell'articolo 7:271 del Codice Civile olandese (BW), la notifica deve essere effettuata tramite atto di comparizione dell'ufficiale giudiziario o lettera raccomandata. Se il coniuge o il partner registrato dell'inquilino è coinquilino, la notifica deve essere inviata separatamente a ciascuno di loro. Il locatore deve indicare il motivo della notifica; in assenza di tale indicazione, la notifica è nulla.

I periodi di preavviso sono i seguenti:

• per l'inquilino: pari al periodo di pagamento dell'affitto, da un minimo di un mese a un massimo di tre mesi;
• Per il proprietario: almeno tre mesi, prorogabili di un mese per ogni anno intero di occupazione dell'immobile da parte dell'inquilino, fino a un massimo di sei mesi.

Dopo la notifica del locatore, l'inquilino ha sei settimane di tempo per comunicare se accetta o meno. Se l'inquilino non accetta per iscritto, il contratto di locazione continua automaticamente fino a quando il tribunale non si sarà pronunciato in via definitiva (articolo 7:272 BW). Trascorso tale periodo di sei settimane, il locatore può chiedere al tribunale di fissare la data di cessazione del contratto.

Dissoluzione

Lo scioglimento del contratto richiede una violazione da parte dell'inquilino. Ai sensi dell'articolo 7:231(1) BW, un contratto di locazione residenziale può essere sciolto dal tribunale solo per inadempimento da parte dell'inquilino. Sono previste alcune eccezioni limitate all'articolo 7:231(2) BW, ad esempio quando il sindaco ha chiuso l'abitazione a causa di spaccio di droga ai sensi della legge sull'oppio o per motivi di ordine pubblico.

Per quali motivi un locatore può dare preavviso?

Only on the grounds listed in Article 7:274(1) BW. The court grants the claim to end the lease only if one of those grounds is established; in summary:

• The tenant has not behaved as a good tenant should, for example because of serious nuisance or rent arrears.
• A valid eviction clause (ontruimingsbeding) è stato concordato, ad esempio perché il locatore o un precedente occupante desidera rientrarvi, a condizione che siano soddisfatte le rigide condizioni di cui all'articolo 7:274(2) BW.
• The landlord urgently needs the home for his or her own use. The court weighs the interests of both parties and the tenant must be able to obtain other suitable accommodation.
• The tenant refuses a reasonable offer to enter into a new tenancy agreement for the same home, under the conditions of that provision.
• The landlord wants to realise a function that the applicable environment plan (piano ambientale) assegna alla proprietà.
• The home forms part of the landlord’s own home (non-self-contained accommodation in the landlord’s house), and the landlord’s interests outweigh those of the tenant.
• The home is in a building with an environmental permit for a limited period of at most fifteen years, and the notice is given against the expiry of that permit.
• A private landlord who lets a single home wants to sell it, having lived in it as owner for at least two years before the lease began, and this ground was expressly agreed in the lease.
• A tenant under a specific youth contract has reached the age of 28 and can obtain other suitable accommodation.

L'urgente necessità personale è un motivo valido. Ne sono un esempio il caso di un proprietario che desidera abitare nell'immobile o di un suo parente stretto. Il tribunale valuta l'urgenza della necessità del proprietario e la possibilità per l'inquilino di trovare un'altra sistemazione adeguata.

Quando può un tribunale annullare un contratto di locazione per inadempimento contrattuale?

Se l'inquilino non adempie a un obbligo, il proprietario può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto di locazione. Solo un inadempimento di sufficiente gravità giustifica la risoluzione, e il tribunale valuta tutte le circostanze, comprese le conseguenze per l'inquilino.

La base giuridica è l'articolo 6:265(1) BW: ogni inadempimento di una delle parti conferisce all'altra il diritto di risolvere il contratto, a meno che l'inadempimento, data la sua natura particolare o la sua scarsa importanza, non giustifichi la risoluzione. Nella sua sentenza del 28 settembre 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), la Corte suprema olandese ( Hoge Raad ) ha stabilito che non si applicano norme speciali agli alloggi sociali: questo quadro generale offre sufficiente margine per tenere conto di tutte le circostanze, compreso l'interesse dell'inquilino a conservare l'abitazione e il rischio di rimanere senza casa. Anche se l'inquilino non si presenta in tribunale, il giudice può valutare se l'inadempimento giustifichi la drastica conseguenza dello sfratto.

Le violazioni più comuni sono:

• Affitto arretrato. Secondo le linee guida nazionali dei tribunali distrettuali, la richiesta di scioglimento del matrimonio per morosità viene in linea di principio accolta se l'ammontare degli arretrati è pari a tre rate mensili. Anche in tal caso, il tribunale può concedere all'inquilino un periodo di tempo per il pagamento o disporre lo scioglimento condizionato del matrimonio.
• Disturbo della quiete pubblica. Un inquilino che non si comporta da buon inquilino e causa gravi e dimostrabili disagi, come rumori molesti o minacce ai vicini, può perdere l'immobile. Il proprietario deve essere in grado di provare il disturbo.
• Uso contrario allo scopo concordato. Utilizzare l'abitazione come sede di attività commerciale o per attività criminali, come una piantagione di cannabis, costituisce violazione del contratto.
• Subaffitto non autorizzato. Subaffittare l'intera abitazione senza il permesso del proprietario costituisce una grave violazione che può giustificare lo scioglimento del contratto.

Prima di avviare la procedura di risoluzione del contratto, il locatore invia solitamente un avviso di inadempimento ( ingebrekestelling ) concedendo all'inquilino un periodo di tempo ragionevole per porre rimedio alla violazione. In caso di violazioni gravi e non sanabili, come ad esempio una piantagione di cannabis, questo passaggio potrebbe non essere necessario.

Come funziona la procedura?

Se l'inquilino non lascia l'immobile volontariamente, il proprietario deve rivolgersi al tribunale distrettuale. Il proprietario non può decidere autonomamente la risoluzione del contratto di locazione, anche in caso di grave violazione da parte dell'inquilino.

• Avviso di inadempimento: inviare una lettera raccomandata descrivendo l'inadempimento e fissando un termine ragionevole per porvi rimedio. Conservare la ricevuta di spedizione.
• Citazione in giudizio: se l'inquilino non pone rimedio all'inadempimento, un ufficiale giudiziario notifica una citazione in giudizio con la quale il proprietario chiede la risoluzione del contratto di locazione e lo sfratto. In una procedura di notifica, il proprietario chiede invece al tribunale di fissare la data di scadenza del contratto di locazione.
• Udienza: il tribunale ascolta entrambe le parti. Il locatore deve provare l'inadempimento o il motivo della notifica; l'inquilino può presentare la propria versione dei fatti e le eventuali circostanze attenuanti.
• Sentenza: il tribunale accoglie o respinge la richiesta. In caso di accoglimento, il tribunale stabilisce il periodo entro il quale l'inquilino deve lasciare l'immobile. Il tribunale deve sapere se nell'abitazione vivono figli minorenni, poiché ciò può comportare un periodo di sfratto più lungo.
• Sfratto: se l'inquilino non lascia volontariamente l'immobile, l'ufficiale giudiziario può procedere allo sfratto.

Quando è possibile ricorrere a un procedimento sommario?

In situazioni urgenti, come gravi molestie, situazioni pericolose o spaccio di droga dall'abitazione, il proprietario può chiedere al tribunale, tramite un procedimento sommario ( kort geding ), un'ordinanza provvisoria di sfratto. Il tribunale deve essere convinto dell'urgenza della questione e dell'elevata probabilità di successo della richiesta nel merito.

After a provisional eviction order, proceedings on the merits can still follow. Summary proceedings only make sense with clear, serious and documented breaches.

Quali sono i problemi che i proprietari di immobili in affitto incontrano più spesso?

L'inquilino non risponde all'avviso di inadempimento.

Ciò non interrompe la procedura: il proprietario può rivolgersi al tribunale distrettuale. Conservate tutte le prove della notifica, inclusa la ricevuta di spedizione della raccomandata. Se l'inquilino non si presenta in tribunale, la richiesta viene spesso accolta, ma il tribunale può comunque respingerla se lo scioglimento del contratto di locazione risulterebbe irragionevole.

Prove insufficienti

L'onere della prova spetta al proprietario. In assenza di prove sufficienti, il tribunale respingerà la richiesta. Raccogli i documenti prima di iniziare:

• Affitti arretrati: estratti conto bancari, solleciti di pagamento e una panoramica dei mesi di arretrato;
• fonte di disturbo: denunce alla polizia, reclami dei vicini e corrispondenza con l'inquilino;
• Subaffitto non autorizzato: fotografie, dichiarazioni e pubblicità.

Che cosa succede al deposito cauzionale e alle spese di servizio alla scadenza del contratto di locazione?

Per i contratti stipulati a partire dal 1° luglio 2023, il deposito cauzionale non può superare due mensilità di canone base e il locatore è tenuto a restituirlo entro 14 giorni dalla scadenza del contratto, oppure entro 30 giorni in caso di detrazioni. Le spese di gestione sono liquidate tramite la revisione contabile prevista dalla legge.

Il locatore può detrarre dal deposito cauzionale solo voci specifiche, come l'affitto non pagato, le spese di servizio non pagate e i danni causati dall'inquilino, e deve specificare per iscritto qualsiasi detrazione. Ai sensi dell'articolo 7:259 del Codice Civile tedesco (BW), il locatore deve fornire all'inquilino un riepilogo dettagliato delle spese di servizio ogni anno, al più tardi sei mesi dopo la fine dell'anno solare; se il contratto di locazione termina durante l'anno, il riepilogo copre la parte di anno trascorsa.

Cosa dovresti controllare in qualità di proprietario di un immobile in affitto?

A notice or dissolution claim fails quickly on form or evidence. Check these points before you act:

• Check whether the lease is for an indefinite period or a temporary contract, and which rules applied on the date it was concluded.
• Give notice by bailiff’s writ or registered letter, state a ground from Article 7:274(1) BW and observe the notice period of three to six months (Article 7:271 BW).
• For a breach, send a notice of default by registered letter with a reasonable deadline and keep the track-and-trace.
• Collect evidence before you start: bank statements, police reports, neighbours’ complaints or advertisements for subletting.
• Consider a written settlement on voluntary departure before you go to court.

Cosa dovresti controllare come inquilino?

Your lease is protected: without your written agreement, it continues until the court has decided (Article 7:272 BW). Check these points:

• Check whether the landlord’s notice was given by bailiff’s writ or registered letter and states a statutory ground.
• Do not sign an agreement to end the lease within the six weeks after the notice without advice.
• For rent arrears, pay or propose a payment plan before the arrears reach three monthly instalments.
• Respond to a notice of default in writing and within the deadline.
• At the end of the lease, check that the deposit is repaid within 14 days, or 30 days with specified deductions.

What can we do for you with ending a residential tenancy?

avvocati specializzati in diritto di locazione act for landlords and tenants:

• We check the lease and tell you which rules and notice periods apply.
• We draft the notice of termination with the correct statutory ground, or assess a notice you received.
• We draft the notice of default and collect the evidence for a dissolution claim.
• We conduct the proceedings before the subdistrict court, including summary proceedings in urgent cases.
• We negotiate and record a settlement on voluntary departure.

Sintesi

• Il proprietario non può rescindere un contratto di locazione residenziale contro la volontà dell'inquilino senza l'intervento del tribunale distrettuale; l'inquilino può semplicemente dare un preavviso da uno a tre mesi.
• L'avviso del locatore deve essere notificato tramite atto di comparizione dell'ufficiale giudiziario o lettera raccomandata, deve indicare un motivo previsto dalla legge ai sensi dell'articolo 7:274 BW e deve rispettare un periodo di preavviso da tre a sei mesi.
• Lo scioglimento del matrimonio per inadempimento richiede una decisione del tribunale (articolo 7:231 BW) e un inadempimento di sufficiente gravità; per il mancato pagamento dell'affitto la linea guida prevede tre rate mensili.
• Dal 1° luglio 2024 i nuovi contratti a tempo determinato sono consentiti solo per determinate categorie professionali e per una durata massima di due anni.
• Per i contratti stipulati a partire dal 1° luglio 2023, il deposito cauzionale corrisponde al massimo a due mensilità di affitto base e deve essere rimborsato entro 14 o 30 giorni.

Domande frequenti