Quali sono i tuoi diritti?
Ogni inquilino ha due diritti fondamentali: il diritto al godimento dell'abitazione e il diritto alla tutela dell'affitto. Mentre del primo diritto dell'inquilino abbiamo parlato in relazione agli obblighi del proprietario , il secondo diritto è stato trattato in un altro articolo del blog dedicato alla tutela dell'affitto.
Ecco perché in questo blog verrà discussa un'altra domanda interessante: quali altri diritti ha l'inquilino? Il diritto al godimento della vita e il diritto alla protezione dell'affitto non sono gli unici diritti che l'inquilino ha nei confronti del locatore. Ad esempio, l'inquilino ha anche diritto a una serie di diritti nel contesto del trasferimento della proprietà che non attraversa l'affitto e del subaffitto. Entrambi i diritti vengono discussi consecutivamente in questo blog.
Il trasferimento della proprietà non attraversa l'affitto
Il paragrafo 1 dell'articolo 7: 226 del codice civile olandese, che si applica agli inquilini di spazi residenziali e commerciali, afferma quanto segue:
“ Il trasferimento della proprietà oggetto del contratto di locazione (…) da parte del locatore trasferisce i diritti e gli obblighi del locatore derivanti dal contratto di locazione all'acquirente .”
Per l'affittuario, questo articolo significa innanzitutto che il trasferimento della proprietà dell'immobile locato, ad esempio tramite la vendita da parte del locatore a un altro, non pone fine al contratto di locazione. Inoltre, l'affittuario può far valere pretese nei confronti del successore legale del locatore, ora che questo successore legale assume i diritti e gli obblighi del locatore. Per quanto riguarda la questione di quali pretese abbia esattamente l'affittuario, è importante stabilire innanzitutto quali diritti e obblighi del locatore passano al suo successore legale.
Secondo il paragrafo 3 dell'articolo 7: 226 del Codice civile, si tratta in particolare dei diritti e degli obblighi del locatore che sono direttamente correlati all'uso dell'immobile locato a fronte del corrispettivo da versare da parte dell'inquilino, vale a dire il canone di locazione. Ciò significa che le pretese che l'inquilino può avanzare nei confronti del successore legale del locatore, in linea di principio, riguardano i suoi due diritti più importanti: il diritto al godimento della vita e il diritto alla tutela del canone di locazione.
Spesso, tuttavia, l'inquilino e il locatore stipulano anche altri accordi nel contratto di locazione in termini di altri contenuti e li registrano in clausole. Un esempio comune è una clausola riguardante il diritto di prelazione dell'inquilino. Sebbene non dia diritto all'inquilino alla consegna, implica un obbligo del locatore di offrire: il locatore dovrà prima offrire la proprietà affittata in vendita all'inquilino prima che possa essere venduta a un altro successore legale.
Il nuovo locatore sarà vincolato da questa clausola nei confronti dell'inquilino? Alla luce della giurisprudenza , non è così. Essa prevede che il diritto di prelazione dell'inquilino non sia direttamente correlato al canone di locazione, pertanto la clausola relativa al diritto di acquisto dell'immobile locato non si trasmette al successore del locatore. La situazione è diversa solo se si tratta di un'opzione di acquisto esercitata dall'inquilino e l'importo da versare periodicamente al locatore include anche un indennizzo per l'eventuale acquisto definitivo.
Subaffitto
Inoltre, l'articolo 7: 227 del codice civile stabilisce quanto segue in merito ai diritti dell'inquilino:
"L'inquilino è autorizzato a dare la proprietà affittata in uso, in tutto o in parte, a qualcun altro, a meno che non dovesse presumere che il locatore avrebbe ragionevoli obiezioni all'uso dell'altra persona."
In generale, da questo articolo si evince chiaramente che l'inquilino ha il diritto di subaffittare tutto o parte dell'immobile locato a un'altra persona. In considerazione della seconda parte dell'articolo 7: 227 del Codice civile, l'inquilino non può tuttavia procedere alla sublocazione se ha motivo di sospettare che il locatore si opporrà a ciò. In alcuni casi, l'obiezione del locatore è evidente, ad esempio se nel contratto di locazione è incluso un divieto di sublocazione. In tal caso, la sublocazione da parte dell'inquilino non è consentita.
Se l'affittuario lo fa comunque, potrebbe esserci una multa in cambio. Questa multa deve quindi essere collegata al divieto di subaffitto nel contratto di locazione ed essere vincolata a un importo massimo. Ad esempio, il subaffitto di una stanza da un Air B&B può in questo modo essere vietato nel contratto di locazione, il che spesso si rivela essere il caso.
In questo contesto, anche l'articolo 7: 244 del Codice civile è importante per la sublocazione di spazi abitativi, che stabilisce che all'affittuario di uno spazio abitativo non è consentito affittare l'intero spazio abitativo. Ciò non si applica a una parte di uno spazio abitativo, come una stanza. In altre parole, l'affittuario è in linea di principio libero di subaffittare parzialmente uno spazio abitativo a un altro.
In linea di principio, anche il subaffittuario ha il diritto di rimanere nell'immobile locato. Ciò vale anche se l'affittuario deve lasciare l'immobile locato da solo. Dopotutto, l'articolo 7: 269 del Codice civile olandese prevede che il locatore continuerà a subaffittare per effetto di legge, anche se il contratto di locazione principale è terminato. Tuttavia, ai fini del presente articolo devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
- Spazio abitativo indipendente. In altre parole, uno spazio da vivere con un proprio accesso e propri servizi essenziali, come una cucina e un bagno. Solo una stanza non è quindi vista come uno spazio abitativo indipendente.
- Contratto di sublocazione. Trattandosi di un contratto tra l'inquilino e il subaffittuario che soddisfa i requisiti per un contratto di locazione, come descritto nell'articolo 7: 201 del codice civile.
- Il contratto di locazione riguarda l'affitto di spazi abitativi. In altre parole, il contratto di locazione principale tra l'affittuario e il locatore deve riguardare l'affitto e la locazione dello spazio a cui si applicano le disposizioni legali sullo spazio abitativo.
Se le disposizioni di cui sopra non sono rispettate, il subaffittuario non ha ancora il diritto o il titolo di rivendicare dal proprietario il diritto di rimanere nella proprietà affittata dopo che il contratto di locazione principale tra l'inquilino e il proprietario è stato risolto, quindi anche lo sfratto è inevitabile per lui. Se il subaffittuario soddisfa le condizioni, deve tener conto del fatto che il proprietario può avviare un procedimento contro il subaffittuario dopo sei mesi al fine di determinare la risoluzione del subaffittuario e l'evacuazione della locazione.
Proprio come lo spazio abitativo, anche lo spazio commerciale può essere subaffittato dall'affittuario. Ma come si rapporta il subaffittuario al locatore in questo caso, se l'affittuario non era autorizzato a farlo o deve lasciare l'immobile affittato? Per il 2003 c'era una netta distinzione: il locatore non aveva nulla a che fare con il subaffittuario perché il subaffittuario aveva solo un rapporto legale con l'affittuario. Di conseguenza, anche il subaffittuario non aveva diritti e quindi una pretesa nei confronti del locatore.
Da allora, la legge è cambiata su questo punto e stabilisce che se il contratto di locazione principale tra inquilino e locatore termina, l'inquilino deve prendersi cura degli interessi e della posizione del subinquilino, ad esempio, unendosi al subinquilino nel procedimento con il locatore. Ma se il contratto di locazione principale viene comunque risolto dopo il procedimento, anche i diritti del subinquilino cesseranno.
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