VvE trascura i propri doveri: i rimedi legali a tua disposizione secondo la legge olandese

Se il vostro condominio (Vereniging van Eigenaars, VvE) non provvede alla manutenzione dell'edificio, non gestisce un fondo di riserva o non organizza le assemblee, potete agire autonomamente: il Libro 5 del Codice Civile olandese (Burgerlijk Wetboek, BW) garantisce a ogni proprietario di appartamento la possibilità di rivolgersi al tribunale distrettuale (kantonrechter) e di presentare un reclamo contro il condominio. L'unica eccezione riguarda i termini: una decisione dell'assemblea dei condomini può essere annullata solo se il ricorso viene presentato entro un mese dalla data in cui avreste potuto venirne a conoscenza (articolo 5:130 BW).

Esistono quattro vie: l'annullamento di una decisione errata (articolo 5:130 BW), un'autorizzazione sostitutiva in caso di diniego del consenso senza giustificato motivo (articolo 5:121 BW), la convocazione di un'assemblea ai sensi del regolamento e la richiesta di adempimento e risarcimento danni. La via più appropriata dipende dal fatto che l'associazione abbia preso una decisione errata, non abbia preso alcuna decisione o non abbia dato esecuzione a una decisione presa.

Quali sono gli obblighi di un'associazione di veterani secondo la legge olandese?

Un condominio deve amministrare le parti comuni, tenere un fondo di riserva e convocare un'assemblea per l'approvazione dei conti e del bilancio. Tutto il resto deriva dall'atto di divisione, dal regolamento e dal Libro 5 del Codice Civile.

Un'associazione di proprietari si costituisce automaticamente quando un edificio viene suddiviso in unità immobiliari. Ogni proprietario ne è membro per legge (articolo 5:117 BW) fino alla vendita. L'associazione è una persona giuridica (articolo 5:124 BW) e ad essa si applicano la maggior parte delle norme generali relative alle persone giuridiche di cui al Titolo 1 del Libro 2 BW.

Cosa stabiliscono l'atto di divisione e il regolamento?

L'atto di divisione (splitsingsakte) stabilisce cosa è privato e cosa è comune; le norme allegate definiscono la ripartizione delle spese, i diritti di voto e i poteri. Leggetele attentamente prima di discutere di qualsiasi altra cosa.

L'atto è un atto notarile registrato nei registri pubblici, con una rappresentazione grafica delle parti private e comuni. Solitamente dichiara un regolamento modello applicabile, spesso il modello del 1973, 1983, 1992, 2006 o 2017. Il regolamento condominiale (huishoudelijk reglement) può aggiungere norme pratiche relative al rumore o ai rifiuti, ma non può contraddire l'atto. L'atto stabilisce se un balcone, un telaio di una finestra o le tubature dietro la parete siano parti comuni o private, e tale decisione determina chi paga le spese. L'atto stesso può essere modificato solo tramite atto notarile con la maggioranza richiesta dalla legge e dai regolamenti.

Chi si occupa della manutenzione delle parti comuni?

L'associazione si occupa della manutenzione delle parti comuni e ne addebita i costi a tutti i proprietari; la manutenzione delle parti private è a carico di ciascuno. La gestione delle parti comuni è il compito statutario principale dell'associazione (articolo 5:126 del Codice Civile tedesco).

La manutenzione copre la struttura, il tetto, la facciata, le fondamenta, gli impianti condivisi, le scale, gli ascensori e le aree comuni, e prevede interventi tempestivi laddove la sicurezza sia a rischio. La manutenzione trascurata causa danni all'interno degli appartamenti privati ​​e può comportare responsabilità nei confronti di visitatori e vicini: ai sensi dell'articolo 6:174 del Codice Civile tedesco (CCE), il proprietario di un edificio che non rispetta gli standard previsti è responsabile quando tale pericolo si concretizza. L'affitto del proprio appartamento, inclusi i soggiorni brevi, è regolato dall'atto di proprietà e dalle normative comunali; si veda il nostro articolo sugli affitti brevi e l'associazione dei proprietari.

Quali sono le regole relative ai contributi, al fondo di riserva e ai conti?

Ogni proprietario versa un contributo periodico stabilito dall'assemblea e, a partire dal 1° gennaio 2018, l'associazione è tenuta a riservare ogni anno una somma minima obbligatoria per legge per la manutenzione straordinaria (articolo 5:126 BW). Il consiglio di amministrazione è tenuto a rendicontare annualmente tali somme.

La riserva minima annua per gli edifici residenziali corrisponde all'importo di un piano di manutenzione pluriennale (meerjarenonderhoudsplan) stipulato non più vecchio di cinque anni e con una copertura di almeno dieci anni, oppure, in assenza di tale piano, ad almeno lo 0.5% del valore di ricostruzione. Il fondo di riserva deve essere, in linea di principio, depositato in un conto separato. I proprietari possono consultare la contabilità e l'associazione condominiale può citare in giudizio il proprietario inadempiente.

Ai sensi dell'articolo 5:122 BW, acquirente e venditore sono solidalmente responsabili per i contributi dovuti nell'esercizio finanziario corrente e in quello precedente. Il notaio chiede quindi al consiglio una dichiarazione degli arretrati prima del perfezionamento, e l'acquirente è quindi responsabile solo fino a tale importo. Ogni associazione di proprietari deve inoltre essere iscritta nel registro delle imprese della Camera di Commercio (KVK).

Come falliscono le associazioni e qual è il costo di ogni fallimento?

Le mancanze si presentano in quattro forme: inattività, manutenzione differita, applicazione ineguale delle norme e cattiva gestione finanziaria. Il rimedio varia a seconda del caso.

E se l'associazione fosse inattiva?

Un'associazione dormiente (slapende VvE) è comunque una persona giuridica con obblighi di legge, e qualsiasi proprietario può avviarne la riattivazione. Il primo passo è una riunione regolarmente convocata.

Un'associazione inattiva non ha consiglio di amministrazione, bilancio, fondo di riserva né revisione assicurativa. Quando si vende, acquirenti e istituti di credito richiedono i verbali, i bilanci e il piano di manutenzione; in assenza di questi documenti, il prezzo scende o la vendita fallisce. Ai sensi dell'articolo 5:127 del Codice Civile tedesco (BW), il presidente e il consiglio di amministrazione possono convocare un'assemblea, e la maggior parte dei regolamenti modello consente ai proprietari che detengono una determinata quota di voti di richiedere un'assemblea e, se il presidente non interviene, di convocarla autonomamente. Verificate il vostro regolamento per conoscere la soglia di voto e il periodo di preavviso. Un'assemblea regolarmente convocata può nominare un consiglio di amministrazione, approvare un bilancio, commissionare un piano di manutenzione e aprire il conto di riserva.

Cosa succede se la manutenzione viene rimandata e i danni raggiungono il tuo appartamento?

Non è necessario attendere. Un proprietario che subisce danni a causa della mancata manutenzione di una parte comune da parte dell'associazione condominiale può ritenere l'associazione responsabile e pretendere che i lavori vengano eseguiti.

Il caso tipico è quello di un consiglio di amministrazione che si riunisce ma non prende decisioni: il tetto perde da tre inverni e l'assemblea continua a rimandare la decisione perché alcuni proprietari si rifiutano di pagare. L'associazione ha l'obbligo di una corretta gestione ai sensi dell'articolo 5:126 del Codice Civile tedesco (BW), e tale obbligo non viene meno solo perché i membri contestano i costi. La nostra nota sulle perdite e la caduta delle tegole spiega questo aspetto in modo più dettagliato.

Cosa succede se le regole vengono applicate in modo selettivo o ineguale?

L'associazione deve applicare in modo coerente l'atto costitutivo e il regolamento interno. Una decisione basata su un'applicazione selettiva può essere contestata ai sensi dell'articolo 5:130 BW in quanto contraria ai principi di ragionevolezza ed equità.

Avvertire un proprietario in merito a una zanzariera sul balcone, ignorandone tre identiche, indebolisce qualsiasi successivo tentativo di far rispettare la norma. La legge generale sulla parità di trattamento (Algemene wet gelijke behandeling) vieta le discriminazioni basate su razza, religione, sesso e nazionalità, anche in materia di alloggi, e la legge sulla parità di trattamento per disabilità o malattie croniche (Wgbh/cz) fa lo stesso per la disabilità. È possibile richiedere un parere non vincolante all'Istituto olandese per i diritti umani (Collège voor de Rechten van de Mens). Qualora l'associazione si limiti a negare il consenso a un adeguamento come una rampa, l'autorizzazione sostitutiva prevista dall'articolo 5:121 della legge olandese sulla parità di trattamento (BW) è spesso più diretta.

E se il denaro venisse gestito male?

Ogni proprietario può consultare i registri e l'assemblea non dovrebbe approvare bilanci che non ha avuto modo di verificare. In caso di sparizione di denaro, l'associazione può ritenere responsabili il consiglio di amministrazione o l'amministratore.

I segnali d'allarme includono contributi non riscossi, un fondo di riserva esistente solo sulla carta, pagamenti a una società collegata a un membro del consiglio di amministrazione o l'assenza di bilanci per tre anni. L'approvazione dei bilanci e la concessione della liberatoria al consiglio di amministrazione sono decisioni separate; la liberatoria va rifiutata qualora i dati non siano chiari. In caso di appropriazione indebita di fondi, è possibile anche sporgere denuncia penale alle forze dell'ordine.

Come si inizia a far parte dell'associazione?

Iniziate con un reclamo scritto al consiglio di amministrazione e una proposta per la riunione. Una formale diffida in caso di inadempimento servirà quindi a preparare qualsiasi successiva richiesta di risarcimento.

Segnalate il problema per iscritto al consiglio di amministrazione, facendo riferimento alla disposizione dell'atto costitutivo o del regolamento che attribuisce la responsabilità all'associazione, allegando fotografie e documenti e richiedendo una risposta entro un termine stabilito. In caso di mancata risposta, inviate una diffida di pagamento con un termine ultimo ragionevole: in assenza di tale diffida, il debitore generalmente non è considerato inadempiente (articolo 6:82 del Codice Civile tedesco), e la richiesta di risarcimento danni per ritardo potrebbe non essere accolta per tale sola ragione.

Qualsiasi proprietario può richiedere l'inserimento di un punto all'ordine del giorno. Una proposta con preventivo e piano di finanziamento allegati è molto più difficile da rimandare rispetto a un reclamo. Conservate i verbali: mostrano cosa è stato deciso e quando, il che è importante per il periodo di un mese. Quando tutti vivono ancora nello stesso edificio, la mediazione può risolvere l'intera questione anziché una singola decisione.

Quali percorsi portano al Kantonrechter?

Le controversie relative agli appartamenti sono di competenza del kantonrechter del distretto in cui si trova l'edificio. Le istanze presentate ai sensi degli articoli 5:121 e 5:130 della legge tedesca sui contratti di locazione (BW) seguono la procedura di ricorso (verzoekschriftprocedure).

Annullamento di una decisione. Una decisione in contrasto con l'atto, i regolamenti o i principi di ragionevolezza ed equità può essere annullata. Ai sensi dell'articolo 5:130 del Codice Civile tedesco (BW), è necessario presentare ricorso entro un mese dal giorno in cui si è venuti a conoscenza o si sarebbe potuto venire a conoscenza della decisione. Qualora i verbali non vengano solitamente distribuiti, il proprietario che non ha partecipato all'assemblea è tenuto a informarsi entro una settimana; il mese inizia quindi non oltre il giorno successivo a tale settimana (Corte Suprema, 21 giugno 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Alcune decisioni, ad esempio quelle in contrasto con la legge imperativa, possono essere nulle anziché annullabili, ma fare affidamento sulla nullità è rischioso: è consigliabile presentare ricorso entro il mese.

Autorizzazione sostitutiva. Se l'associazione, i suoi organi o un altro proprietario rifiutano il consenso senza giustificato motivo, o non prendono alcuna decisione, il giudice cantonale può rilasciare un'autorizzazione sostitutiva (articolo 5:121 BW). Questa è la procedura per l'installazione di pannelli solari, la sostituzione degli infissi, il collegamento di una pompa di calore o qualsiasi altra modifica che riguardi una parte comune. Il giudice valuta gli interessi in gioco e può decidere come ripartire i costi.

Convocazione di un'assemblea. Qualora il consiglio di amministrazione non convochi le assemblee previste, i proprietari possono avvalersi delle norme di convocazione stabilite dal regolamento. Una volta che l'assemblea viene regolarmente convocata, l'associazione di solito riprende a funzionare; se poi non riesce a prendere una decisione necessaria, è possibile ricorrere all'articolo 5:121 del Codice Civile.

Un'azione legale contro l'associazione. L'annullamento non comporta la riparazione di un tetto. Qualora l'associazione non provveda alla manutenzione, si può richiedere l'adempimento, eventualmente corredato dal pagamento di una penale (dwangsom) per ogni giorno di ritardo, unitamente al risarcimento dei danni. In casi urgenti, come ad esempio una perdita che rende un appartamento inabitabile, un procedimento cautelare (kort geding) può produrre un'ordinanza entro poche settimane. Si applicano le normali norme di procedura civile olandese.

Chi paga per i danni al tuo appartamento?

Dipende da dove risiede la causa. I danni derivanti da un difetto in una parte comune sono, in linea di principio, a carico del condominio; i danni derivanti da una parte privata di un altro proprietario sono invece a carico del proprietario stesso.

Qualora la responsabilità sia dell'associazione condominiale, è possibile invocare la sua inadempienza all'obbligo di manutenzione, oppure la responsabilità oggettiva per difetti edilizi prevista dall'articolo 6:174 del Codice Civile tedesco (BW), che non richiede la dimostrazione della colpa. L'associazione condominiale è tenuta ad assicurare l'edificio e la polizza di solito copre i danni causati dall'acqua e le strutture fisse; il contenuto e le migliorie apportate sono coperti dalla propria assicurazione sulla casa. Segnalare tempestivamente i danni a entrambe le compagnie assicurative e fotografare tutto prima di procedere alle riparazioni. In caso di contestazione del danno, una perizia sulla causa e sull'entità del danno renderà più agevole la richiesta di risarcimento.

Fino a che punto si estende la responsabilità dei membri del consiglio di amministrazione e dei dirigenti?

Un membro del consiglio di amministrazione è personalmente responsabile nei confronti dell'associazione solo se gli viene attribuita una grave colpa. Un amministratore professionista risponde all'associazione in base al contratto stipulato, non ai singoli proprietari.

Ai sensi dell'articolo 5:131 del Codice Civile tedesco (BW), il consiglio direttivo gestisce i fondi dell'associazione ed esegue le decisioni dell'assemblea. Lo standard relativo ai doveri del consiglio direttivo, stabilito dall'articolo 2:9 del BW, si applica fino all'articolo 5:124 del BW. I tribunali tengono conto del fatto che la maggior parte dei membri del consiglio sono volontari, ma la mancata stipula di un'assicurazione per l'edificio, l'ignorare una segnalazione di grave pericolo o l'appropriazione indebita di fondi dell'associazione saranno giudicati severamente. Un'azione legale contro un amministratore spetta all'associazione, quindi è fondamentale che l'assemblea intervenga; un rifiuto che arrechi un danno evidente alla comunità è di per sé una decisione impugnabile. Si veda anche il nostro articolo sulla responsabilità degli amministratori.

Cosa dovresti controllare se sei il proprietario di un appartamento?

La maggior parte delle controversie viene risolta sulla base dei documenti e delle date. Verificate questi punti prima di agire e prima di acquistare.

• L'atto di divisione rende la parte in questione comune o privata, e quale regolamento modello si applica?
• In quale data avreste potuto venire a conoscenza della decisione che intendete contestare e quando scade il termine di un mese previsto dall'articolo 5:130 del Codice Civile tedesco (BW)?
• Hai presentato il reclamo per iscritto e inviato una diffida con una scadenza ultima?
• Il fondo di riserva soddisfa i requisiti minimi previsti dall'articolo 5:126 del Codice Civile tedesco (BW) ed esiste un piano di manutenzione risalente a meno di cinque anni fa?
• Prima dell'acquisto: avete letto i verbali delle ultime tre riunioni, i conti, il budget e il saldo delle riserve? Consultate la nostra panoramica di Errori comuni nel diritto immobiliare olandese.

Quali aspetti dovresti verificare in qualità di membro del consiglio di amministrazione?

La prevenzione è principalmente di natura amministrativa e limita anche la vostra responsabilità ai sensi dell'articolo 2:9 BW. Verificate questi punti ogni anno.

• Il piano di manutenzione pluriennale viene aggiornato almeno ogni cinque anni e il contributo previsto ne consegue?
• Il fondo di riserva è detenuto in un conto separato e vengono effettuati controlli sui costi assicurativi e di ricostruzione?
• Le riunioni vengono convocate nei tempi previsti dalla normativa e i bilanci vengono distribuiti in anticipo?
• Le decisioni e le obiezioni vengono verbalizzate e i verbali vengono distribuiti a tutti i proprietari?
• I membri del consiglio di amministrazione che hanno un interesse personale in una decisione lo dichiarano e si astengono?
• Le restrizioni sull'uso degli appartamenti sono indicate nell'atto di proprietà piuttosto che nel regolamento condominiale?

Cosa possiamo fare per voi se il VvE non adempie ai suoi doveri?

I nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare offrono consulenza a proprietari di appartamenti, consigli di amministrazione e associazioni:

• Abbiamo esaminato l'atto di divisione e il regolamento e vi abbiamo comunicato quale obbligo l'associazione sta violando.
• Redigiamo la denuncia scritta, la proposta di ordine del giorno e la diffida all'associazione.
• Presentiamo la richiesta di annullamento al kantonrechter entro il termine di un mese.
• Richiediamo un'autorizzazione sostitutiva ai sensi dell'articolo 5:121 BW per una modifica che avete il diritto di apportare.
• Chiediamo l'adempimento dell'obbligo e il risarcimento dei danni, se necessario mediante un procedimento cautelare.
• Forniamo consulenza ai consigli di amministrazione in merito al fondo di riserva, agli arretrati e alle proprie responsabilità.

Sintesi

• Un condominio deve gestire e mantenere le parti comuni, tenere un fondo di riserva che rispetti il ​​minimo previsto dalla legge e convocare un'assemblea per l'approvazione dei conti e del bilancio.
• Contestare una decisione errata dell'assemblea entro un mese dal giorno in cui avresti potuto venirne a conoscenza (articolo 5:130 BW).
• Qualora il consenso venga negato senza validi motivi o non venga presa alcuna decisione, è necessario richiedere al kantonrechter un'autorizzazione sostitutiva (articolo 5:121 BW).
• Rivitalizzate un'associazione inattiva convocando un'assemblea nel rispetto del regolamento.
• In caso di manutenzione trascurata, inviare una diffida e quindi richiedere l'adempimento e il risarcimento dei danni; nei casi urgenti, ricorrere a un procedimento cautelare.

Domande frequenti