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Competenza in Diritto Immobiliare
Real Estate Avvocato
Il diritto immobiliare disciplina tutti gli aspetti legali relativi ai beni immobili, dall'acquisto e dalla vendita di case e immobili commerciali a complessi progetti di sviluppo, contratti di locazione e controversie tra proprietari e inquilini. Nei Paesi Bassi, le transazioni immobiliari sono soggette a rigidi quadri normativi, in particolare al Codice Civile olandese (BW), alle normative urbanistiche e ai requisiti notarili. Anche una sola svista può avere gravi conseguenze finanziarie e legali.
Law & MoreGli avvocati specializzati in diritto immobiliare del nostro studio assistono e rappresentano sia privati che aziende in ogni fase di una transazione o controversia immobiliare. Che si tratti dell'acquisto della prima casa, della negoziazione di un contratto di locazione commerciale, della gestione di una controversia con un appaltatore o della strutturazione di un investimento immobiliare, i nostri specialisti vi offrono un supporto legale chiaro, pratico e decisivo.
I nostri servizi legali in ambito immobiliare includono:
- Acquisto e vendita di immobili residenziali e commerciali
- Redazione e revisione di contratti di acquisto (koopakten)
- Diritto delle costruzioni e controversie con gli appaltatori
- Diritto dei contratti di locazione residenziali e commerciali
- Controversie e governance delle associazioni di proprietari di case (VvE).
- Sviluppo immobiliare e strutturazione di progetti
- Due diligence e difetti nascosti (verborgen gebreken)
- Legge urbanistica e permessi (bestemmingsplan & omgevingsvergunning)
- Conformità alle normative relative agli affitti per vacanze e ad Airbnb
- Strutture di mutuo e finanziamento
- Espropriazione e risarcimento governativo
Diritto delle costruzioni
I progetti di costruzione coinvolgono molteplici parti: sviluppatori, architetti, appaltatori, subappaltatori e committenti, ognuna con i propri obblighi, diritti e responsabilità. La complessità di queste relazioni dà spesso origine a controversie legali in merito alla qualità, alle tempistiche di consegna, alla responsabilità per i difetti e ai pagamenti.
Law & More Assiste i clienti durante l'intero processo di costruzione: dalla revisione dei contratti con appaltatori e architetti (incluse le clausole relative a droni, UAV-GC e DNR) alla tutela dei diritti in caso di difetti di costruzione o sforamenti di budget.
Ti aiutiamo con:
- Revisione e redazione di contratti di costruzione, inclusi accordi relativi a droni e accordi tra droni e società di costruzione.
- Determinare i diritti e gli obblighi di tutte le parti coinvolte nella filiera delle costruzioni.
- Consulenza sugli standard legali e le normative edilizie (Bouwbesluit) che il vostro progetto deve rispettare.
- Richieste di risarcimento per difetti strutturali, ritardi o non conformità
- Controversie con architetti, appaltatori o subappaltatori
- Gestione delle richieste di garanzia e risoluzione dei difetti successivi al completamento dei lavori.
- Rappresentanza in procedimenti arbitrali (RvA) o giudiziari.
I servizi di Law & More
avvocato aziendale
Avvocato ad interim
Se dovesse arrivare a questo, possiamo anche fare causa per te. Contattaci per le condizioni.
Immigrazione Avvocato
Ci sediamo con te per escogitare una strategia.
Avvocato d'affari
Ogni imprenditore deve occuparsi del diritto societario. Preparati bene per questo.
"Law & More gli avvocati sono coinvolti e possono immedesimarsi nel problema del cliente”
Storie dei clienti
Che cosa dicono i nostri clienti
I nostri avvocati immobiliari sono pronti ad assisterti:
- Contatto diretto con un avvocato
- Linee corte e accordi chiari
- Disponibile per tutte le tue domande
- Rinfrescantemente diverso. Concentrati sul cliente
- Veloce, efficiente e orientato al risultato
Diritto locativo
La legge olandese in materia di locazione offre solide tutele, soprattutto per gli inquilini di immobili residenziali, ma sia i proprietari che gli inquilini devono orientarsi in una complessa rete di norme vincolanti, clausole contrattuali concordate ed eccezioni. Non comprendere i propri diritti può costare caro, sia che siate un proprietario che cerca di rescindere un contratto di locazione, sia un inquilino che rischia uno sfratto ingiusto.
Law & More Assiste sia i proprietari che gli inquilini in tutti gli aspetti della legislazione olandese in materia di locazione residenziale, comprese le norme sul controllo dei prezzi di affitto, gli obblighi di manutenzione, il diritto alla privacy e il subaffitto.
Ti aiutiamo con:
- Redazione e revisione di contratti di locazione residenziale (huurovereenkomsten)
- Diritti degli inquilini in merito a difetti, riparazioni e obblighi di manutenzione (articolo 7:204 BW)
- Revisione dei prezzi degli affitti e procedimento Huurcommissie (tribunale degli affitti).
- Sfratto e risoluzione del contratto di locazione: sia per i proprietari che per gli inquilini
- Controversie relative alle spese di servizio e alle utenze
- Conformità in materia di subaffitto, Airbnb e affitti per vacanze
- Procedura per mancato pagamento dell'affitto (huurachterstand), compreso il kort geding
- Difesa legale contro sfratti illegittimi o aumenti illegali dell'affitto
Affitto di alloggi d'affari
Nei Paesi Bassi, la locazione commerciale è regolata dalla distinzione tra l'articolo 7:290 BW (commercio al dettaglio e settore alberghiero) e l'articolo 7:230a BW (uffici e altri locali commerciali). Ciascun regime prevede norme diverse in materia di durata del contratto di locazione, risoluzione e tutela legale per l'inquilino.
Se state affittando o concedendo in locazione uno spazio commerciale, è fondamentale comprendere quale regime giuridico si applica e cosa questo significhi per i vostri diritti prima di firmare qualsiasi contratto.
Offriamo consulenza su:
- Individuazione del regime giuridico applicabile al vostro immobile commerciale (290 vs. 230a BW)
- Redazione e negoziazione di contratti di locazione commerciale
- Clausole di revisione e indicizzazione degli affitti
- Tutela degli inquilini e procedura di sfratto per locali commerciali
- Protezione dello sgombero (ontruimingsbescherming) ai sensi dell'articolo 7:230a BW
- Conformità alle normative urbanistiche: l'uso previsto dell'edificio è consentito dalla legge?
- Clausole di risoluzione anticipata e opzioni di recesso
- Controversie relative a degrado, obblighi di manutenzione e restauro
Acquisto di un alloggio d'affari
L'acquisto di immobili commerciali rappresenta un impegno finanziario significativo che comporta notevoli rischi legali se non gestito correttamente. A differenza delle transazioni residenziali, gli acquisti di immobili commerciali sono in gran parte non regolamentati, il che significa che le parti godono di ampia libertà contrattuale, ma si assumono anche la piena responsabilità dei termini concordati.
Law & More Assiste acquirenti e venditori di immobili commerciali, dalla fase iniziale di due diligence fino al trasferimento notarile.
Offriamo assistenza per:
- Due diligence legale sull'immobile (titolo di proprietà, vincoli, rischi ambientali, amianto, contaminazione del suolo)
- Negoziazione e redazione del contratto di acquisto (koopakte)
- Revisione e consulenza in materia di clausole di garanzia e responsabilità.
- Gestione degli inquilini attuali e trasferimento degli obblighi contrattuali
- Permessi, zonizzazione e conformità ambientale
- Strutture ipotecarie e accordi di finanziamento
- Difetti occulti e obblighi di divulgazione del venditore
- Controversie post-trasferimento, comprese le richieste di non conformità
VvE (Associazione dei proprietari)
Se possiedi un appartamento o un'unità abitativa all'interno di un edificio più grande, sei automaticamente membro del VvE (Associazione dei Proprietari). Il VvE gestisce le parti comuni dell'edificio, riscuote le spese condominiali e prende decisioni collettive in merito a manutenzione, ristrutturazioni e assicurazioni. Le controversie all'interno di un VvE, o tra i proprietari e il consiglio di amministrazione del VvE, sono sorprendentemente comuni e possono degenerare rapidamente.
Law & More Fornisce consulenza sia ai singoli proprietari immobiliari che ai consigli di amministrazione di VvE in merito ai loro diritti e obblighi.
Ti aiutiamo con:
- Interpretazione dell'atto di divisione (splitsingsakte) e del regolamento interno (huishoudelijk reglement)
- Controversie relative ai costi dei servizi, ai bilanci annuali e ai contributi al fondo di riserva.
- Contestare o imporre le decisioni VvE
- Responsabilità della manutenzione: chi è responsabile di cosa?
- Nomina o rimozione degli amministratori VvE
- Azioni legali contro i proprietari inadempienti o contro la stessa VvE
- Consulenza su importanti progetti di ristrutturazione e processi decisionali collettivi.
Sviluppo immobiliare
I progetti di sviluppo immobiliare comportano una serie di complesse questioni legali, dall'acquisizione dei terreni e dall'ottenimento dei permessi al finanziamento del progetto, alla gestione degli appaltatori e alle vendite. Che si tratti di un singolo progetto residenziale o di un grande complesso a uso misto, una solida base legale è essenziale per proteggere il proprio investimento ed evitare costose controversie.
Supportiamo gli sviluppatori con:
- Strutturazione del veicolo di progetto (BV, SPV, joint venture o struttura CV/BV)
- Acquisto di terreni, accordi di opzione e locazione di terreni (erfpacht)
- Autorizzazioni ambientali e modifiche al piano di zonizzazione (bestemmingsplanwijziging)
- Contratti di costruzione con architetti, appaltatori e ingegneri
- Accordi pre-vendita e contratti tipo per gli acquirenti
- Strutture di finanziamento e mutuo
- Meccanismi di allocazione del rischio e di risoluzione delle controversie
- Procedure di completamento e consegna
Difetti nascosti
La scoperta di vizi occulti dopo l'acquisto di un immobile è una delle cause più frequenti di controversie immobiliari nei Paesi Bassi. La legge olandese tutela gli acquirenti che scoprono vizi non visibili al momento dell'acquisto e che compromettono significativamente la fruibilità dell'immobile.
Offriamo consulenza ad acquirenti e venditori su:
- Cosa si intende per difetto occulto ai sensi dell'articolo 7:17 BW (non conformità)?
- L'obbligo del venditore di rivelare i difetti noti
- Termini di prescrizione per la presentazione di un reclamo (articolo 7:23 BW)
- Calcolo dei danni o richiesta di rimborso dei costi di riparazione
- Strategia di mediazione e contenzioso
- Difetti relativi all'amianto, alla contaminazione del suolo, al cedimento del terreno o a problemi strutturali.
- Le clausole del contratto di acquisto NVM e il loro effetto sulle richieste di garanzia.
Mentalità senza senso
At Law & MoreUniamo una profonda competenza legale a un approccio pragmatico e concreto. Andiamo oltre gli aspetti tecnici della legge per comprendere appieno le vostre reali esigenze, che si tratti di una soluzione rapida, di una solida posizione negoziale o di una difesa intransigente in tribunale.
I nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare sono diretti, accessibili e orientati ai risultati. Offriamo consulenza onesta, prezzi trasparenti e un referente personale per tutta la durata della pratica. Per questo motivo il 100% dei nostri clienti ci raccomanda e per questo otteniamo costantemente una valutazione media di 9.4.
Domande frequenti
Un avvocato specializzato in diritto immobiliare fornisce consulenza e assistenza legale su tutti gli aspetti legali del settore immobiliare: compravendita di immobili, controversie in materia di locazione (residenziale e commerciale), contratti di locazione e affitto di terreni, diritto edilizio e contratti di locazione, controversie con le associazioni dei proprietari di case (VvE), finanziamenti immobiliari, piani regolatori e diritto ambientale, nonché transazioni immobiliari commerciali. Rappresentiamo privati, proprietari, inquilini, sviluppatori, investitori e aziende in complesse questioni immobiliari.
Applichiamo una tariffa oraria trasparente di 295 € IVA esclusa. I costi variano a seconda del caso: revisione e negoziazione del contratto di locazione da 1,000 a 2,500 €, risoluzione del contratto da 3,000 a 6,000 €, assistenza per transazioni di acquisto/vendita da 2,500 a 7,500 €, mentre progetti di sviluppo complessi o controversie immobiliari possono costare da 10,000 a 50,000 € e oltre. Forniamo un preventivo realistico in anticipo, in base alla tua situazione specifica.
Non solo. Per gli arretrati di affitto è necessario prima inviare una diffida scritta. Solo dopo il mancato pagamento è possibile richiedere la risoluzione del contratto di locazione presso il tribunale cantonale. Il giudice valuta se la risoluzione è giustificata e può imporre modalità di pagamento. Se concessa, l'inquilino ha diritto a un periodo di sfratto (di solito da 4 settimane a 3 mesi). Negare l'accesso senza un'ordinanza del tribunale è illegale. Guidiamo il processo legale dalla diffida allo sfratto.
Il locatore è tenuto a porre rimedio ai difetti che impediscono il godimento dell'immobile (perdite, riscaldamento, muffa). È possibile: segnalare i difetti tramite lettera raccomandata, richiedere la riduzione del canone di locazione, far riparare autonomamente i difetti e recuperare le spese, oppure richiedere la risoluzione del contratto di locazione per difetti gravi. In caso di negligenza del locatore, è possibile rivolgersi al Tribunale degli Affitti (per canoni regolamentati) o adire le vie legali. Vi forniremo consulenza sulla vostra posizione legale e sulle misure da adottare.
Documenta tutti gli episodi di discriminazione e segnalali al tuo dipartimento Risorse umane. Secondo la legge olandese, puoi presentare un reclamo all’Istituto olandese per i diritti umani e chiedere assistenza legale per proteggere i tuoi diritti.
Rischi principali: difetti nascosti (amianto, contaminazione del suolo, difetti strutturali), inquilini con diritti di locazione tutelati, ipoteche o pignoramenti ereditati, piano regolatore che non consente l'uso previsto, vincoli ambientali o monumentali e confini di proprietà o servitù poco chiari. Effettuiamo un'accurata due diligence, negoziamo le garanzie nel contratto di acquisto e tuteliamo legalmente i vostri interessi.
Solo se il contratto lo consente (ad esempio, tramite una clausola di risoluzione provvisoria) o in caso di forza maggiore o grave inadempimento da parte del locatore. In caso contrario, il contratto vi vincola per l'intera durata del contratto. Una partenza anticipata senza giustificato motivo può comportare richieste di risarcimento danni da parte del locatore (affitto residuo fino alla fine del periodo). In caso di problemi economici aziendali, possiamo negoziare una risoluzione amichevole o un adeguamento del canone di locazione. Chiedete sempre consiglio prima di partire.
Il contratto di locazione commerciale (290 BW) offre una tutela inferiore rispetto al contratto di locazione residenziale (7:230 BW): nessuna tutela alla scadenza (il locatore non è tenuto a offrire una proroga), nessun canone massimo, maggiore libertà nei termini contrattuali e diverse regole di risoluzione. Tuttavia, l'inquilino commerciale a volte ha diritto a un indennizzo per recesso forzato. Il contratto di locazione residenziale offre una tutela più ampia: l'inquilino può prorogare il contratto, è regolamentato il canone (per canoni regolamentati) e il locatore può recedere solo per motivi specifici (mancato pagamento, molestie). Offriamo consulenza sul regime applicabile.
Sì, supportiamo sviluppatori e investitori immobiliari in: strutturazione di progetti (joint venture, SPV), acquisizione di terreni e due diligence, procedure di gara, contratti di costruzione e appalto, permessi e modifiche al piano urbanistico, accordi di finanziamento, vendita e locazione di progetti sviluppati e controversie durante o dopo la realizzazione. La nostra esperienza nella regione di Brainport nei settori della logistica, dell'edilizia residenziale e dei servizi pubblici ci rende un partner prezioso per i progetti di sviluppo.
Le controversie VvE possono riguardare: costi di servizio, decisioni di manutenzione, interpretazione dell'atto di divisione o decisioni che riguardano il vostro appartamento. Le fasi: prima un tentativo di consultazione e assemblea generale, poi una mediazione e, infine, un procedimento legale presso il tribunale cantonale. Possiamo far annullare le decisioni se sono in contrasto con la legge, l'atto di divisione o la ragionevolezza. Forniamo inoltre consulenza ai consigli di amministrazione VvE sulla legittimità delle decisioni e dei contratti con i fornitori.
Dipende dalle normative locali. Molti comuni (Amsterdam, Rotterdam, L'Aia) hanno regole severe: permessi obbligatori, numero massimo di giorni di permanenza (spesso 30-60 all'anno), a volte divieto assoluto in alcuni quartieri. Le normative VvE possono anche vietare gli affitti per le vacanze. La violazione può comportare multe fino a 21,750 euro o sanzioni amministrative. Offriamo consulenza sulle normative locali e sulle disposizioni VvE e assistenza per le richieste di permesso o le opposizioni alle multe.
Il venditore è tenuto a segnalare i difetti noti. Per i difetti nascosti (non visibili durante la visione, verificatisi prima della consegna), è possibile, entro un termine ragionevole dalla scoperta: richiedere la riparazione a spese del venditore, richiedere il risarcimento dei danni, richiedere la riduzione del prezzo o, in casi gravi, la risoluzione del contratto di acquisto. Nota: la clausola relativa al vecchio edificio ("così com'è, dove si trova") limita la responsabilità ma non si applica all'occultamento intenzionale o deliberato. Valuteremo il tuo caso e, se necessario, agiremo in giudizio contro il venditore.
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I nostri specialisti in diritto immobiliare vantano una profonda competenza e sono pronti ad assistervi. Prenotate una consulenza oggi stesso.
