Il mondo intero sta attualmente attraversando una crisi su una scala inimmaginabile. Ciò significa che anche i governi devono adottare misure straordinarie. Il danno che questa situazione ha causato e continuerà a causare può essere enorme. Il fatto è che nessuno è attualmente in grado di valutare l'entità della crisi, né quanto tempo durerà. Indipendentemente dalla situazione, i contratti di locazione di locali commerciali sono ancora in vigore. Ciò solleva diverse domande. In questo articolo vorremmo rispondere ad alcune domande che possono sorgere con inquilini o proprietari di locali commerciali.
Il pagamento dell'affitto
Devi ancora pagare l'affitto? La risposta a questa domanda dipende dalle circostanze del caso. In ogni caso, si devono distinguere due situazioni. In primo luogo, locali commerciali che non possono più essere utilizzati a fini commerciali, come ristoranti e bar. In secondo luogo, ci sono negozi che potrebbero essere ancora aperti, ma che scelgono di chiudere le porte da soli.
L'inquilino è obbligato a pagare l'affitto in base al contratto di locazione. Se ciò non accade, si tratta di una violazione del contratto. Ora sorge la domanda, può esserci forza maggiore? Forse ci sono accordi nel contratto di locazione sulle circostanze in cui può essere applicata la forza maggiore. In caso contrario, si applica la legge. La legge stabilisce che sussiste forza maggiore se l'inquilino non può essere ritenuto responsabile per inadempienza; in altre parole non è colpa del locatario se non può pagare l'affitto. Non è chiaro se il mancato rispetto degli obblighi dovuto al coronavirus comporti forza maggiore. Poiché non esiste un precedente per questo, è difficile giudicare quale sarà il risultato in questo caso. Ciò che gioca un ruolo, tuttavia, è il contratto ROZ (Real Estate Council) frequentemente utilizzato in questo tipo di rapporto di locazione. In questo contratto, una richiesta di riduzione del canone di locazione è esclusa come standard. La domanda è se un proprietario può ragionevolmente mantenere questo punto di vista nella situazione attuale.
Se l'inquilino sceglie di chiudere il suo negozio, la situazione sarà diversa. Tuttavia, attualmente non vi è alcun obbligo di farlo, la realtà è che ci sono meno visitatori e quindi meno profitti. La domanda è se la circostanza debba essere interamente a carico dell'inquilino. Non è possibile dare una risposta chiara a questa domanda perché ogni situazione è diversa. Questo deve essere valutato caso per caso.
Circostanze inattese
Sia l'inquilino che il proprietario possono invocare circostanze impreviste. In generale, una crisi economica è responsabile per conto dell'imprenditore, sebbene nella maggior parte dei casi ciò possa essere diverso a causa della crisi della corona. Le misure attuate dal governo possono anche essere prese in considerazione. Un reclamo basato su circostanze impreviste offre la possibilità di far modificare o annullare il contratto di locazione dal tribunale. Ciò è possibile nel caso in cui un locatario non possa più essere ragionevolmente tenuto a mantenere l'accordo. Secondo la storia parlamentare, un giudice deve agire con moderazione su questa questione. Ora ci troviamo anche in una situazione in cui anche i tribunali sono chiusi: non sarà quindi facile ottenere rapidamente un verdetto.
Carenza nella proprietà in affitto
L'inquilino può richiedere una riduzione dell'affitto o un risarcimento in caso di mancanza. Una carenza delle condizioni della proprietà o qualsiasi altra condizione si traduce nel mancato godimento del noleggio a cui un inquilino aveva diritto all'inizio del contratto di noleggio. Ad esempio, una carenza può essere: difetti di costruzione, tetto che perde, muffa e incapacità di ottenere un permesso di sfruttamento a causa dell'assenza di un'uscita di emergenza. I tribunali non sono generalmente ansiosi di giudicare l'esistenza di una circostanza che deve essere dovuta al proprietario. In ogni caso, le cattive attività economiche dovute all'assenza di un pubblico non sono una circostanza che dovrebbe essere addebitata al proprietario. Questo fa parte del rischio imprenditoriale. Ciò che gioca anche un ruolo è che in molti casi la proprietà in affitto può ancora essere utilizzata. Pertanto, più ristoranti consegnano o ricevono i loro pasti in alternativa.
L'obbligo di sfruttamento
La maggior parte dei contratti di locazione di locali commerciali include un obbligo operativo. Ciò significa che l'inquilino deve utilizzare i locali commerciali affittati. In circostanze particolari, l'obbligo di sfruttare può derivare dalla legge, ma non è sempre così. Quasi tutti i proprietari di locali commerciali e uffici utilizzano i modelli ROZ. Le disposizioni generali associate ai modelli ROZ stabiliscono che l'inquilino utilizzerà lo spazio affittato "in modo efficace, completo, appropriato e personale". Ciò significa che l'inquilino è soggetto a un obbligo operativo.
Finora, nei Paesi Bassi non esiste alcuna misura delle amministrazioni pubbliche che ordina la chiusura di un centro commerciale o di uffici. Tuttavia, il governo ha annunciato che tutte le scuole, i locali per mangiare e bere, i club sportivi e di fitness, le saune, i sex club e le caffetterie dovrebbero rimanere chiusi a livello nazionale fino a nuovo avviso. Se un inquilino è obbligato per ordine del governo a chiudere la proprietà in affitto, l'inquilino non sarà responsabile per questo. Questa è una circostanza che, in base all'attuale situazione nazionale, l'inquilino non dovrebbe essere ritenuto responsabile. Secondo le disposizioni generali, l'inquilino è anche tenuto a seguire le istruzioni del governo. Come datore di lavoro, è anche tenuto a garantire un ambiente di lavoro sicuro. Questo obbligo deriva dal non esporre i dipendenti al rischio di contaminazione del coronavirus. In queste circostanze, il proprietario non può costringere l'inquilino a operare.
A causa dell'assistenza sanitaria del personale e / o dei clienti, vediamo che gli stessi inquilini scelgono anche di chiudere volontariamente la proprietà in affitto, anche se non sono stati incaricati dal governo di farlo. Nelle circostanze attuali, riteniamo che i proprietari non saranno in grado di presentare un reclamo per adempimento dell'obbligo, pagamento di multe o risarcimento dei danni. Sulla base della razionalità e dell'equità, nonché dell'obbligo di limitare il danno da parte dell'inquilino il più possibile, troviamo difficile immaginare che un proprietario si opporrà a una (temporanea) chiusura.
Diverso uso della proprietà in affitto
I punti ristoro sono chiusi al momento. Tuttavia, è ancora consentito ritirare e consegnare cibo. Tuttavia, un contratto di locazione fornisce il più delle volte una politica di finalità rigorose; cosa rende il ritiro diverso da un ristorante. Di conseguenza, un inquilino può agire in contrasto con il contratto di locazione e, eventualmente, incamerare le multe.
Nella situazione attuale, ognuno ha il dovere di limitare il più possibile i propri danni. Passando a una funzione di ritiro / consegna, un inquilino aderisce. In queste circostanze, è difficile in ogni ragionevole ragione difendere il punto di vista che ciò è contrario allo scopo contrattuale. In effetti, è più probabile che un padrone di casa abbia un credito nei confronti dell'inquilino se l'inquilino non fa tutto ciò che è in suo potere per mantenere i suoi affari in esecuzione per poter pagare l'affitto.
Conclusione
In altre parole, tutti sono obbligati a limitare il loro danno il più possibile. Il governo ha già annunciato misure di vasta portata per aiutare gli imprenditori e ridurre la loro pressione finanziaria. Si consiglia di utilizzare le possibilità di queste misure. Se un inquilino si rifiuta di farlo, può essere considerato difficile trasferire le perdite al proprietario. Questo vale anche viceversa. Nel frattempo, i politici hanno anche invitato i proprietari a moderare l'affitto nel prossimo periodo, in modo che il rischio sia condiviso.
Sebbene l'inquilino e il proprietario abbiano un rapporto contrattuale tra loro e il principio di "un accordo è un accordo". Consigliamo di parlarci e di esaminare le possibilità. L'inquilino e il padrone di casa potrebbero incontrarsi in questi tempi eccezionali. Mentre l'inquilino non ha reddito a causa della chiusura, continuano anche le spese del proprietario. È nell'interesse di tutti che entrambe le aziende sopravvivano e superino questa crisi. In questo modo, inquilino e locatore possono concordare che l'affitto verrà temporaneamente pagato in parte e il disavanzo verrà colmato alla riapertura dei locali commerciali. Dobbiamo aiutarci a vicenda ove possibile e, inoltre, i proprietari non traggono vantaggio dagli inquilini in bancarotta. Dopo tutto, un nuovo inquilino non si trova facilmente in questi tempi. Qualunque scelta tu faccia, non prendere decisioni affrettate e lasciati consigliare sulle possibilità.
Contatti
Poiché la situazione attuale è così imprevedibile, possiamo immaginare che ciò possa sollevare molte domande per te. Teniamo d'occhio gli sviluppi e siamo lieti di tenervi informati sull'ultima situazione. In caso di domande su questo articolo, non esitare a contattare gli avvocati di Law & More.